Comment réduire ses frais de notaire ?

Lorsque vous décidez d’acheter un bien immobilier, vous allez, en tant qu’acquéreur, vous acquitter en plus de la somme qui correspond au prix dudit bien, une somme qui correspond aux frais de notaire. Alors pourquoi ces frais et quels sont-ils ?

Les frais d’acquisition, improprement appelés “frais de notaire”, représentent en règle générale entre 7 et 8% du montant de la transaction immobilière (c’est notamment le cas pour l’ancien. Une mesure incitative visant à favoriser l’achat de neuf fait descendre ce taux aux alentours des 3%). Lors de cette dernière, la rémunération du notaire ne constitue qu’une faible partie du montant de ces frais d’acquisition. En effet, la majeure partie des frais engagés dans ces frais d’acquisition sont constitués de droits de mutation, qui sont collectés par le notaire pour être ensuite reversés au Trésor Public. Bien que le recours au notaire lors du processus de transaction ne constitue pas une condition de validité en tant que tel, il se révèle primordial pour s’assurer de l’efficacité de votre vente.

Pour mieux comprendre, étudions de plus près la composition de ces frais d’acquisition.

Les taxes : en premier lieu, nous avons les taxes, qui représentent approximativement 8/10ème du volume total des frais d’acquisition. Ces dernières représentent donc l’essentiel des frais. Cette somme, perçue par le notaire et reversée à l’État ainsi qu’aux collectivités locales, varie en fonction de la nature de l’acte et du bien.

Les débours : dans un second temps, nous avons les débours. Il s’agit de la somme acquittée par le notaire pour le compte de son client. Ces débours permettent de payer les formalités et les frais engagés par le notaire en votre nom i.e. cadastre, documents d’urbanisme, etc, mais aussi rémunérer les différents intervenants ou encore régler les frais exceptionnels qui peuvent être engagés à la demande de certains clients (cela inclut par exemple les frais de déplacement). Ces débours représentent 1/10ème des frais d’acquisition.

Les émoluments : enfin, nous avons la rémunération perçue par le notaire. C’est ce que le droit procédural nomme les “émoluments”. Ces derniers font partie des frais d’acquisition et leur montant, fixé par décret, sont proportionnels à la valeur du bien. Ils représentent 1/10ème du montant des frais d’acquisition.

Une fois ces frais d’acquisition (ou de notaire) bien compris, nous allons voir les deux voies légales mises à votre disposition pour rapporter ces derniers à la baisse.

Séparer le mobilier du bien immobilier

Cette méthode est indispensable pour réduire vos frais de notaire. En effet, ces derniers sont dus uniquement sur la partie immobilière. Ainsi, vous avez tout à fait la possibilité de retrancher la valeur du mobilier sur le prix du bien lors de l’acquisition d’un bien. Il s’agit là d’une astuce essentielle pour qui souhaite acheter un bien en partie ou entièrement meublé. Quelles sont les conditions prévues par la loi ? Quel type de mobilier peut-on déduire des frais d’acquisition ?

Les biens mobiliers concernés par cette réduction sont ceux que la loi, au sens de l’article 534 du Code Civil, nomme les « meubles meublants » :

Les mots “meubles meublants” ne comprennent que les meubles destinés à l’usage et à l’ornement des appartements, comme tapisseries, lits, sièges, glaces, pendules, tables, porcelaines et autres objets de cette nature.

Les tableaux et les statues qui font partie du meuble d’un appartement y sont aussi compris, mais non les collections de tableaux qui peuvent être dans les galeries ou pièces particulières.

Il en est de même des porcelaines : celles seulement qui font partie de la décoration d’un appartement sont comprises sous la dénomination de “meubles meublants”.

Autrement dit, sont compris tous les biens à l’usage de la vie quotidienne, notamment les meubles de cuisine ainsi que l’électroménager. A noter que la liste du mobilier doit être établie dès la signature du compromis de vente ! Il vous est tout de même vivement conseillé de faire un état des lieux avant la signature de l’acte authentique, afin de vérifier la bonne présence des biens mobiliers indiqués sur la liste du compromis de vente et d’éviter toute déconvenue.

Pour bénéficier de cette réduction via la séparation du mobilier et de l’immobilier, vous devez réaliser une estimation de la valeur de ces équipements, en vous basant sur leur facture et date d’achat. La plupart des notaires tolère néanmoins une déduction forfaitaire de l’ordre de 5% du prix et ce sans justificatif. Pour mieux illustrer ces propos, nous allons prendre un exemple numérique assez simple, qui vous permettra d’avoir une idée du montant de la réduction à laquelle vous pourrez prétendre :

Vous achetez un appartement d’une valeur de 300 000 €. Le montant du mobilier au sein du bien s’élève à 25 000 €. Les frais d’acquisition ne sont donc imputables que sur les 300 000 € – 25 000 € soit 275 000 €. En partant du principe que les frais s’élèvent à 7,5 %, vous devrez au notaire 20 625 € en lieu et place des 22 500 € dû sans réduction des frais d’acquisition. Vous bénéficierez ainsi, grâce à cette déduction, d’une économie substantielle de 1 875 €.

Soustraire les frais d’agence avant le calcul des frais d’acquisition

Encore une fois, les frais de notaire sont calculés uniquement sur la valeur du bien immobilier, i.e. son prix de vente. Or, si vous faites appel aux services d’une agence immobilière, il vous est tout à fait possible d’exclure les frais d’agence de la base imposable. En effet, vous pouvez déduire les honoraires de votre agent immobilier afin de les évincer du prix sur lequel les frais de notaires seront indexés. Comment cela fonctionne ?

C’est très simple. Il est indiqué sur le mandat de vente si les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur ou bien du vendeur. Si vous êtes vendeur, il est dans votre intérêt de faire supporter le coût de la commission à l’acquéreur, élément qui doit par ailleurs apparaître dans le mandat de vente. Quelle est la conséquence pour l’acquéreur ? Si vous êtes l’acquéreur, vous payerez les frais d’agence séparément du bien, i.e. les frais de notaires ne seront imputables qu’au prix du bien net vendeur et non au prix FAI, ou frais d’agence inclus (prix net vendeur + frais d’agence).

Prenons le cas d’un appartement d’une valeur de 100 000 € avec une commission fixe de 4 900 € comme chez PropriLib. Vos frais d’acquisition seront calculés uniquement sur la base de ces 100 000 € et non de 104 900 €. Ainsi, sous l’hypothèse de frais de notaire de l’ordre de 7,5%, vous n’aurez à débourser que 7 500 € et non 7 867,5 €, faisant une économie d’une valeur de 367,5 €.

Vous avez désormais toutes les clés en votre possession afin de pouvoir réduire vos frais de notaires lors de l’acquisition de votre bien !