Vente immobilière : quel mandat choisir ?
En amont de la signature d’un compromis de vente d’un bien immobilier, l’étape de la mise en vente est primordiale. Pour mettre en vente un bien par l’intermédiaire d’un agent immobilier, il est indispensable d’établir avec lui un contrat bilatéral. Ce contrat, rendu obligatoire depuis 1970 par la loi Hoguet, se nomme le mandat de vente. Le mandat de vente est un contrat par lequel un propriétaire ou “mandant” confie le droit à un agent immobilier ou “mandataire” d’agir en son nom et pour son compte dans le cadre de la mise en vente de son bien.
Un mandat de vente doit obligatoirement inclure certaines mentions. Parmi ces mentions se trouvent :
- le type de mandat
- la description du bien,
- l’identité et les obligations des parties aux contrats
- le prix de vente FAI
- le prix net vendeur
- le montant de la commission de l’agence
- la durée d’engagement
Une version originale doit être remise à chacune des parties signataires. Il existe quatre formes de mandats :
- le mandat de vente
- le mandat de recherche
- le mandat de location
- le mandat de gestion
Le mandat exclusif
Par un mandat exclusif, vous allez confier la vente de votre bien immobilier à une seule agence immobilière. Le mandat de vente exclusif est un contrat interdisant au mandant d’avoir recours à une autre agence immobilière que celle avec lequel un mandat de vente a été signé. Ainsi, le professionnel de l’immobilier a le monopole sur la mise en vente du bien immobilier. Dans le cadre d’un mandat exclusif, le mandant renonce à procéder à une vente directe.
Pour qu’un mandat exclusif soit valable, trois conditions doivent être réunies d’après l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 (décret Hoguet) :
– la clause d’exclusivité doit apparaître dans le mandat ;
– la référence à cette clause doit être sans ambiguïté ;
– le mandat doit être réalisé en deux exemplaires.
L’agent immobilier, seul professionnel autorisé à vendre le bien, doit alors vérifier : la réalisation de l’ensemble des diagnostics obligatoires, le titre de propriété de la personne se revendiquant comme étant le vendeur du bien, les éléments composant une possible hypothèque, les servitudes, etc. Le professionnel est également en charge d’orienter le mandant sur un prix net vendeur le plus fiable possible.
Depuis l’amendement Tardy de 2011, le mandat exclusif ne peut engager le mandant pour une durée supérieure à 3 mois renouvelable.
Avantages et inconvénients du mandat exclusif
Vous profiterez grâce au mandat exclusif de la pleine implication de votre agent immobilier qui est dans ce cas certain de conclure la vente de votre bien. Ainsi, le professionnel mettra toutes les ressources nécessaires dans le processus de vente. En plus de son implication total, le professionnel aura tendance à vous faire une remise sur la commission d’agence. Chez PropriLib, nous allons au delà de notre concept d’agence à prix fixe en fournissant en plus une visite virtuelle ! La prestation est donc différente selon que vous choisissez le mandat simple ou mandat exclusif !
L’inconvénient : vous serez dans l’obligation d’accorder votre entière confiance à un seul professionnel de l’immobilier. Veillez à le sélectionner avec rigueur, sans quoi la vente de votre bien pourrait prendre plus de temps que prévu. De manière générale, vous disposez d’un droit de rétractation légal de 14 jours lorsque le contrat est conclu à distance ou à domicile ! Ce droit de rétractation est prévu par la loi et nul ne peut y déroger dans un contrat. Vous êtes donc protégé(e) et vous n’avez rien à perdre à tenter l’agence à prix fixe !
Le mandat semi-exclusif
Le mandat semi-exclusif est un contrat par lequel le mandant, engagé auprès d’un seul et même mandataire professionnel, est autorisé à chercher par ses propres moyens un acquéreur pour procéder à une vente directe. Ainsi, une seule agence immobilière est en charge de la vente du bien. Le mandant se garde la possibilité de vendre par lui même. Néanmoins, lors d’une vente directe, un bon de visite doit prouver que l’acquéreur n’est pas passé par l’agence avant de faire une proposition au propriétaire. Le mandat semi-exclusif engage la responsabilité du mandant pour une durée maximale de 3 mois.
Avantages et inconvénients du mandat semi-exclusif
L’avantage : vous profiterez grâce au mandat semi-exclusif d’une exemption des frais d’agence si vous réalisez une vente directe. Lorsque les frais d’agences sont important cela peut-être une bonne solution. Avec PropriLib, les frais d’agences sont au forfait donc la commission n’atteint jamais de montant démesurés !
L’inconvénient : En concurrençant l’agent immobilier ce dernier pourrait avoir pour seule motivation celle de vendre avant vous. Or avec une telle pression, il pourrait vous recommander le profil d’un acquéreur pas tout à fait sérieux afin de sécuriser sa commission. En effet, si vous vendez sans lui, il n’aura pas le droit à une commission d’agence et donc aura travaillé dans le vide…
Le mandat simple
Le mandat simple est un contrat par lequel le mandant est autorisé à procéder à une vente directe et à avoir en même temps recours à plusieurs agences. Ainsi, la rémunération revient au professionnel de l’immobilier ayant conclue la vente du bien. Le mandant peut chercher un acquéreur par ses propres moyens pour réaliser une vente directe. Le mandat simple, de manière similaire avec les deux autres mandats, ne peut excéder une durée d’engagement de 3 mois.
Avantages et inconvénients du mandat simple
L’avantage : vous aurez avec le mandat simple la liberté de commercialiser votre bien de la manière que vous souhaitez.
L’inconvénient : vous subirez le faible engouement des professionnels de l’immobilier en concurrence sur la vente de votre bien. Il sera alors possible pour les acquéreurs d’apercevoir votre offre avec différents prix sur les sites de diffusion ce qui risque de nuire à la vente de votre bien. En effet, en voyant un même appartement ou une même maison publié(e) plusieurs fois par différentes agences immobilière, les acquéreurs en recherche auront naturellement tendance à se méfier du bien qui paraît “invendable”. Le bien en vente est alors discrédité, ce qui nuit au inexorablement à votre vente !
De plus, vous devrez organiser les visites de sorte que chaque agences ne se rencontrent pas. Contraignant, n’est-ce pas ?
Concernant la commission de l’agence immobilière, il convient d’avoir à l’esprit que le pourcentage de la commission d’agence est en général plus important en mandat simple qu’en mandat exclusif. Cela se justifie par le fait, que la concurrence rend moins probable la vente par l’agence immobilière. Ainsi, l’agent immobilier risque de travailler en engageant des frais et du temps, sans toutefois obtenir de commission. Ce risque de travailler dans le “vide” est bien plus fort que lorsque l’agent immobilier dispose de l’exclusivité sur le bien à vendre que ce soit un appartement ou une maison.
La durée d’un mandat
Un mandat, sous peine de faire l’objet d’une nullité, doit obligatoirement mentionner une durée définie (Article 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970) : « Sont nulles les promesses et les conventions de toutes natures relatives aux opérations visées à l’article 1er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps ».
La rétraction : selon la loi du 17 mars 2014 relative à la consommation (loi Hamon), l’une ou l’ensemble des parties au contrat disposent d’un délai de 14 jours après la signature du mandat pour se rétracter. Cette rétractation, pouvant être unilatérale, est soumise aux règles du Code de la Consommation.
La résiliation avant échéance : le mandant, lors de la signature d’un mandat, s’engage pour une durée soumise à l’irrévocabilité. Elle ne doit pas dépasser une durée légale de 3 mois.
La résiliation après échéance : le mandant, passé cette période de 3 mois, peut résilier le mandat. Pour cela, le mandant a l’obligation d’écrire au professionnel une lettre de résiliation avec accusé de réception à envoyer avec un préavis de 15 jours. Article 78 du décret du 20 juillet 1972 : « Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »
Pour que le professionnel de l’immobilier puisse procéder à une reconduction du mandat, il doit en avertir avant le dernier mois de la période d’irrévocabilité le mandant.
N’oubliez pas qu’après avoir signé un mandat de vente avec un professionnel de l’immobilier, faites au plus vite les diagnostics de votre bien ! Cela vous évitera de devoir renégocier votre prix de vente après l’offre d’achat à cause d’un acquéreur mécontent à la vue de vos diagnostics !
