Le Guide Pratique du Dossier de Diagnostic Technique (DDT)

En amont de l’acte authentique, la loi exige que vous réalisiez une série de diagnostics immobiliers qui viendront se greffer au compromis de vente. Ces derniers sont censés constituer votre Dossier de Diagnostic Technique (DDT). PropriLib a dressé pour vous la liste détaillée et exhaustive des éléments constituants votre DDT ainsi qu’une liste complémentaire des diagnostics qu’il vous est libre de réaliser.

Vous hésitez sur le choix du professionnel pour vos diagnostics ? Veillez à vérifier les bons éléments pour déterminer comment choisir son diagnostiqueur immobilier !

Qu’est-ce qu’un diagnostic immobilier ?

Un diagnostic immobilier consiste en un contrôle de votre bien par un diagnostiqueur professionnel avant sa vente ou sa mise en location. Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT), qui compile l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires, doit impérativement être remis, au plus tard, le jour de la signature de l’acte authentique (vente) ou du bail (location), exception faite du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) qui doit être réalisé lors de la parution de votre annonce immobilière.

Il est important de garder à l’esprit que d’une part, ces diagnostics immobiliers doivent être réalisés par un diagnostiqueur professionnel, nécessairement formé et certifié, mais d’autre part que le coût engendré par ces diagnostics est à votre charge. Il vous est ainsi conseillé de bien vérifier en amont l’entreprise qui viendra réaliser ces diagnostics, d’autant plus qu’en cas de litige, la transaction peut être remise en cause.

Pourquoi les diagnostics immobiliers sont obligatoires ?

La loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, de son titre complet, ou plus simplement  “loi Carrez”, a ouvert la voie aux diagnostics immobiliers obligatoires dans le cadre de la vente ou du bail d’un bien immobilier. Pour assurer une asymétrie d’information la plus faible qui soit tout en maximisant la protection et la sécurité de l’acquéreur, du bien et de l’environnement, vous êtes dans l’obligation, en votre qualité de vendeur ou de loueur, de constituer le Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Ce dernier est composé d’une panoplie de diagnostics obligatoires, qui répondent à différents critères, tels que la date du permis de construire, la superficie du bien ou encore de son implantation géographique. Notez que votre bien peut également être soumis à des diagnostics complémentaires tel que le Diagnostic de Performance Numérique (DPN), qui mesure la couverture internet du bien en vente/location. Notez aussi que chaque diagnostic ayant une durée de validité qui lui est propre, il est important de tous les réaliser en même temps afin de s’assurer d’un rapport complet et conforme à la réglementation en vigueur.

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires ?

Le Diagnostic Amiante avant vente

Le Diagnostic Amiante avant vente est l’un des diagnostics immobiliers obligatoires à réaliser pour composer votre DDT. Du fait de sa nature hautement nocive, notamment pour l’organisme, il est primordial d’en déceler toute trace au sein du bien que vous souhaitez vendre. L’usage de l’amiante a été interdit par décret (no 96-1133 du 24 décembre 1996) et la loi est entrée en vigueur le 1er janvier 1997. Le DTA concerne par conséquent tous les édifices dont la date de délivrance du permis de construire est antérieure au 1er juillet 1997.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) permet de quantifier les besoins énergétiques de votre bien immobilier. Cette analyse technique doit aboutir à un score qui vise à définir les besoins de consommation du bien en kWh d’énergie primaire par m². L’affichage du DPE, via l’étiquette énergie (ou “classe énergie”) est rendu obligatoire dans toutes les annonces immobilières de vente ou de location depuis la loi Grenelle II du 12 juillet 2010, entrée en vigueur le 1er janvier 2011. Il s’agit du seul diagnostic qu’il est possible de réaliser soi-même. Attention cependant, il est un critère à ne pas négliger puisque qu’il s’agit d’une information très regardée par les acquéreurs. La durée de validité du document est de 10 ans. La performance énergétique est à réévaluer en cas de travaux substantiels de votre bien.

Le Diagnostic loi Carrez

Le diagnostic du métrage en loi Carrez permet de mesurer avec précision la superficie de votre bien, dont la hauteur excède 1.80 m. Quels sont les biens concernés par ce diagnostic ? La loi Carrez s’applique uniquement pour les biens en copropriété. Sont donc concernés les appartements d’habitation, les locaux d’activités (locaux commerciaux, professionnels, de dépôts ou encore les bureaux), ainsi qu’un certain type de maisons individuelles soumises aux règles de la copropriété (copropriété horizontale) comme les maisons en nouveau village. A l’inverse, sont dispensés de métrage en loi Carrez le reste des maisons individuelles, les terrains ainsi qu’en copropriété, caves, emplacement de stationnement, garages, etc. donc la surface est inférieure à 8 m². Attention, il vous est conseillé de ne pas indiquer votre métrage “loi Carrez” dans votre annonce si ce dernier n’est pas effectué ou imprécis. L’autre méthode pour calculer la surface d’un logement est la loi boutin.
Attention, à ne pas confondre le calcul de surface au sens “métrique” du terme avec la surface pondérée qui permet de calculer notamment la quote-part de charge de copropriété dont est soumis un lot de copropriété.

Le Diagnostic Électricité

Le diagnostic électricité vise à établir un certificat de conformité de l’installation intérieure électrique du bien. Il concerne tous les biens dont l’installation électrique est supérieure à 15 ans. Ce certificat doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel, et établi depuis moins de 3 ans à la date du compromis de vente (6 ans dans le cadre d’une location). Il n’y a cependant aucune obligation de mise aux normes pour l’acte de vente. C’est en effet à l’acheteur de juger des travaux à prévoir en fonction du diagnostic et d’en tenir compte dans son offre d’achat. Le diagnostic immobilier sert simplement à dresser un état des lieux du bien que l’acheteur puisse faire une offre en toute connaissance de cause.

Le Diagnostic Gaz

A l’instar du diagnostic électricité, le diagnostic gaz concerne tous les logements dont l’installation intérieure de gaz, qu’il naturel ou non, est supérieure à 15 ans. Le Diagnostic Gaz vise avant toute chose à assurer la sécurité des habitants. Plusieurs éléments sont passés au crible tels que la ventilation des locaux, l’état de la combustion, le raccordement en gaz des appareils ou encore la vérification de la tuyauterie fixe. La durée de validité du diagnostic gaz est de 3 ans dans le cadre d’une vente et de 6 ans dans le cadre d’une location.

Le Diagnostic Plomb (CREP)

Le diagnostic Plomb ou Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP), doit faire état de la présence de plomb dans le bien mis en vente (ou en location). Il est rendu obligatoire lors de la vente ou bail d’un bien immobilier dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949. Le plomb est notamment présent dans la composition des anciennes peintures, dans certaines canalisations ou encore dans certaines tapisseries. Métal hautement nocif, il peut avoir de lourdes conséquences sur la santé et l’organisme, et l’ingestion de plomb peut même provoquer le saturnisme.

L’État des Risques et Pollution (ERP)

L’État des Risques et Pollution (ERP), permet de savoir si le logement est localisé dans une zone soumise à différents aléas d’ordres naturels (cyclone, crue, avalanche, incendies, inondations, etc.), miniers, sismiques, technologiques (usine nucléaire, etc.), de relever la présence de radon ou encore de déterminer si le sol est pollué. Ce diagnostic, pouvant être réalisé par un diagnostiqueur certifié ou bien par vos soins, doit avoir été effectué dans un délai de 6 mois maximum précédant la signature du compromis de vente.

Le Diagnostic Termites

Le diagnostic termites, obligatoire dans les communes reconnues par arrêtés préfectoraux, comme infestées, permet de dépister la présence de termites dans votre bien, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement. Le document dispose d’une durée de validité de 6 mois maximum. Consultez a carte départementale des infestations de termites.

Le Diagnostic d’Assainissement Non Collectif (ANC)

L’objectif du diagnostic d’assainissement non collectif (ANC) est de s’assurer que l’installation de collecte des eaux usées est bien conforme. Le contrôle de votre installation, lorsque votre bien immobilier n’est pas raccordé au tout-à-l’égout, est une condition sine qua none afin que vous puissiez le mettre en vente et ce depuis le 1er janvier 2011. A l’issue du diagnostic, des recommandations voire des travaux peuvent vous être demandés en cas de risques avérés de nuisance et pollution de l’environnement.

Quelle est la durée de validité d’un diagnostic immobilier ?

Les diagnostics à réaliser dans le cadre d’une vente et leur durée de validité

Les diagnostics à réaliser dans le cadre d’une location et leur durée de validité

Les diagnostics complémentaires et facultatifs à annexer au DDT

Le Diagnostic Mérules

Le diagnostic mérules a la vocation d’informer l’acquéreur de la présence, au niveau local, d’un risque de mérule, un champignon de la famille des “lignivores” qui se nourrit de bois. On rencontre généralement les mérules ou “serpula lacrymans” dans des zones où le taux d’humidité excède les 20% ainsi que dans des habitations très sombres et mal aérées. Le diagnostic mérules n’est pas obligatoire dans le cadre de la vente immobilière. Ce dernier constitue d’ailleurs, au même titre que le diagnostic termites, une simple information sur l’existence d’un risque potentiel lié à la présence de mérules. En revanche, si le bien vendu se situe dans une zone à risque, le vendeur est tenu d’en informer l’acquéreur.

Le Diagnostic de Performance Numérique

Le Diagnostic de Performance Numérique (DPN), aujourd’hui facultatif, s’inscrit dans une démarche d’information vis-à-vis des acquéreurs, au regard du de couverture internet du bien en question. Cette dernière est un critère de plus en plus regardé, de ce fait il peut se révéler judicieux de réaliser ce diagnostic, dont la valeur au sein du DDT est loin d’être négligeable.

Le Diagnostic bruit et le PEB

Depuis le 1er juin 2020, le diagnostics bruit est devenu obligatoire dans certaine zone uniquement. Les zones concernées sont décrites dans le PEB dont l’acronyme signifie ‘Plan d’exposition au bruit’. Les zones concernées sont principalement les espaces urbains situés à proximité des aéroports comme Roissy-Charles de Gaulle ou Orly.