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Surface pondérée : calcul, définition et utilisation

Tout projet immobilier que ce soit l’achat ou la vente d’un bien exige de maîtriser quelques connaissances fondamentales. Loi carrez, titre de propriété, offre d’achat…mais aussi surface pondérée !

Sommaire

Qu’est ce que la surface pondérée ?

Comment calculer la surface pondérée d’un bien immobilier ?

Pourquoi utiliser la surface pondérée ?

Qu’est ce que la surface pondérée ?

Tout d’abord, la surface pondérée est utilisée uniquement dans le cadre de la copropriété. Elle a d’ailleurs une utilité forte au sein du règlement de copropriété. Si votre bien immobilier n’est pas concerné par le régime de la copropriété, alors vous n’avez pas nécessairement besoin de maîtriser le concept de surface pondérée. Pour les biens non soumis au régime de la copropriété on s’intéressera plutôt au concept de superficie privative.

La surface pondérée n’a pas de rapport avec :

La surface utile qui est un concept utilisé pour l’encadrement des loyers notamment dans le cadre d’un investissement en loi Pinel
La surface loi carrez qui est la superficie utilisée dans le cadre d’une vente d’un lot de copropriété
La superficie privative

Le terme “pondérée” désigne selon le Larousse, le fait « d’équilibrer quelque chose par quelque chose d’autre qui l’atténue ». L’idée de la « surface pondérée » est donc d’équilibrer la superficie d’un lot de copropriété (appartement ou maison) en ayant recourt à des critères non fondés sur la mesure de la surface en tant que tel (critères non métriques). En prenant en compte d’autres critères que la simple mesure des mètres carrés comme l’étage, l’exposition ou encore la vue, la surface pondérée permettra de définir la quote-part de chaque lot de copropriété afin de répartir les charges de copropriétés notamment. Vous l’aurez compris, l’idée de la surface pondérée est véritablement de mesurer la valeur d’un bien à partir de critère non exclusivement fondée sur la surface.

Vous entendrez également le terme de surface pondérée par abus de langage pour estimer un appartement comportant une terrasse ou un jardin. Par exemple, pour estimer un appartement à Paris comportant une surface loi carrez de 100m2 avec en sus une terrasse de 18m2, l’agent immobilier parisien retiendra 1/3 de la surface de la terrasse pour réaliser son estimation immobilière. Dans cet exemple, la terrasse n’a pas de vue particulière sur la tour Eiffel ou un autre monument de Paris. Ainsi pour un prix au m2 de 10 800€, le calcul de l’estimation du prix de l’appartement sera le suivant : 10800*100+10800*18*(1/3)=1 144 800€

Comment calculer la surface pondérée d’un bien immobilier ?

La loi du 10 juillet 1965 règlemente le statut de la copropriété et notamment « les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges »

Premièrement, la copropriété va déterminer sur quelle superficie de référence le calcul de la surface pondéré sera mis en place. En effet, il existe une variété de possibilité pour calculer la surface d’un bien immobilier : surface habitable, surface utile ou encore surface de plancher.

Dans un second temps, la copropriété définit les coefficients de pondération. Ces coefficients sont attribués par la copropriété et doivent figurer impérativement dans le règlement de copropriété. Les coefficients les plus utilisés sont les suivants :

Etage du lot de copropriété (notamment pour les charges relatives à l’ascenseur)
Exposition et vue
Typologie du lot
Hauteur sous plafond
Nombre de personne dans le foyer
La forme
L’entretien
Modalité d’accès

Chacun des critères retenus disposera d’un coefficient qui sera exprimé sous la forme d’un pourcentage. En additionnant chacun des coefficients, nous obtiendrons le coefficient global de pondération. Ce coefficient sera appliqué à la surface de référence retenue pour nous donner la surface pondérée.

Pourquoi utiliser la surface pondérée ?

La surface pondérée permet de déterminer la quote-part de chacun des lots de copropriété. La surface pondérée permet de rétablir une certaine équité dans la répartition des charges. En effet, en se fondant uniquement sur la superficie de chaque lot, on ne prend pas en compte les avantages et inconvénients relatifs à chacun des lots. Un étage élevé disposera d’un atout certain et sera générateur de dépenses importantes à cause de l’ascenseur alors qu’un rez-de-chaussée n’utilisera pas l’ascenseur. La surface pondérée permettra d’ajuster les charges de copropriétés en prenant en compte ces différences.