Qu’est-ce que la loi Carrez ?
La loi Carrez date du 18 décembre 1996 et vise à protéger les acheteurs d’un bien immobilier soumis au régime de la copropriété en imposant au vendeur de mentionner la surface privative aussi désignée superficie Carrez.
La loi Carrez règlemente ainsi la façon dont est calculée la superficie d’un logement afin de le mettre en vente. Soucieux du fait que l’acheteur immobilier doit être bien informé pour prendre sa décision, le législateur a souhaité encadrer la façon dont le vendeur renseigne l’acquéreur.
Champ d’application de la loi Carrez :
La loi Carrez s’applique uniquement aux biens immobiliers soumis au statut de la copropriété. Les maisons individuelles sont donc exclues du champs d’application de la loi Carrez.
La superficie privative « Carrez » s’applique donc :
- Aux appartements en copropriété
- Aux maisons faisant parties d’un lotissement
Il ne faut pas confondre la surface loi Carrez et la surface pondérée qui s’applique, elle aussi uniquement aux lots de copropriété. La surface pondérée permet de déterminer la quote-part des charges de copropriété d’un lot.
Quand faire les diagnostics loi Carrez ?
Dès que votre projet de mise en vente se concrétise, il est important de prendre contact avec un diagnostiqueur afin de réaliser l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires. En effet, que ce soit pour le métrage Carrez ou pour les autres diagnostics comme l’amiante, le plomb, ou le DPE, les diagnostics sont à réaliser avant la mise en vente de votre bien.
Recommandations importantes :
- Beaucoup de vendeurs réalisent leurs diagnostics en même temps que la mise en vente
- Nous recommandons vivement de réaliser les diagnostics avant de mettre en vente votre bien
- Le prix de vente sera fondé en partie sur le contenu de ces diagnostics
- Pour éviter une déconvenue le jour de la signature du compromis de vente, faites vos diagnostics le plus tôt possible
Note importante : Certains diagnostics ne sont valables que 6 mois. Veillez donc à réaliser vos diagnostics lorsque la mise en vente est certaine.
Pourquoi faire le diagnostic de surface privative avant de mettre en vente le bien immobilier ?
L’intervention d’un professionnel pour prendre les mesures afin de déterminer la superficie privative de l’appartement n’est pas obligatoire. Vous pouvez tout à fait prendre les mesures loi Carrez sans avoir recours à un professionnel de l’immobilier.
Cependant, la loi Carrez recelant de nombreux détails et spécificités pour calculer la superficie privative, il peut être hasardeux de se risquer à déterminer les mesures loi Carrez par soi-même.
Exemple concret : Quoi de plus compliqué que de calculer la surface privative au sens de la loi Carrez lorsque la pièce est mansardée ? En effet, la pièce risque de ne pas disposer de la hauteur suffisante des 1m80 prévue par la loi Carrez, sur l’ensemble du plancher…
Avantages du professionnel :
- Le diagnostiqueur immobilier dispose d’un télémètre laser
- Permet de relever des mesures de précisions optimales
- Pour des raisons de responsabilité, nous encourageons le recours à un diagnostiqueur
- Vous permet de garder l’esprit tranquille tout au long de votre vente
Protection juridique : Le diagnostiqueur immobilier délivre une attestation de superficie privative loi « Carrez » qui vous protège en cas de litige ! En effet, le diagnostiqueur immobilier mettrait sa responsabilité en jeu, si le calcul de la superficie loi Carrez était erroné.
Combien de temps est valable l’attestation de superficie privative ?
L’attestation de superficie privative loi Carrez dispose d’une validité illimitée dans le temps à une exception près : tout travaux de nature à modifier la superficie privative rendra l’attestation caduque ! Il conviendra alors d’effectuer un nouveau diagnostic de superficie privative loi Carrez afin d’être protégé.
Note importante : Lorsque vous disposez d’une attestation très ancienne, il vaudra mieux vérifier que le professionnel l’ayant établie soit toujours en fonction afin d’être protégé.
Doit-on préciser la surface du bien immobilier mis en vente dans l’annonce ?
Lorsque la vente concerne un logement en copropriété, la « loi Carrez » impose que le compromis de vente (ou encore la promesse de vente ou d’achat) et le contrat de vente immobilière mentionnent la superficie du logement dès lors qu’elle est supérieure à 8 m² (Loi 65-557 du 10-7- 1965 art. 46 ; Décret 67-223 du 17-3- 1967 art. 4-2).
Points clés à retenir :
- Il est inutile de tenter de masquer la superficie réelle du bien
- La loi Carrez impose la mention de la superficie pour toute signature d’acte de vente
- Même pour les avant-contrats (compromis par exemple)
- En absence de mention de la superficie dans l’acte de vente, l’acquéreur pourrait demander la nullité de la vente
- Le titre de propriété précisera la surface exacte du bien immobilier
Pour les maisons individuelles : Lorsque le bien n’est pas en copropriété, ce qui est le cas des maisons individuelles, alors la loi Boutin s’applique pour calculer la surface du bien immobilier mis en vente.
Dans tous les cas avant de rédiger votre annonce immobilière, vérifiez comment optimiser le sentiment d’espace dans votre bien !
Comment calcule-t-on la superficie privative dite loi Carrez ?
Selon le décret d’application de la loi Carrez, la superficie à indiquer dans tout acte de vente immobilière correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts après le retraitement de certaines surfaces qui sont occupées par :
Éléments à déduire du calcul :
- Les murs
- Les cloisons
- Les marches
- Les cages d’escaliers
- Les gaines
- Les embrasures des portes
- Les fenêtres
De plus la loi Carrez ne comprend que les pièces privatives et habitable. Ainsi le calcul de mètre carré au sens de la loi Carrez ne prend pas en compte l’ensemble des surfaces et comporte certaines restrictions.
Quelles sont les surfaces exclues de la loi Carrez ?
Surfaces exclues du calcul loi Carrez :
- La superficie des planchers inférieurs à 1,80 mètre de hauteur
- Le lot ou fractions de lots totalisant moins de 8 mètres carrés de surface
- Les terrasses
- Les balcons
- Les caves
- Les garages et emplacements de stationnement (Décret 67-223 du 17-3- 1967 art. 4-1)
Quelle est la hauteur prévue par la loi Carrez ?
La loi Carrez ne tient compte que de la surface des planchers qui disposent d’une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre. Toute pièce ou partie de pièce (cas des pièces mansardées) dont la hauteur sous plafond serait inférieure à 1,80 m n’est pas prise en compte dans la superficie privative loi Carrez.
En revanche, cette surface sera prise en compte en tant que superficie habitable. Vous pourrez donc indiquer sur votre annonce, notamment lorsque vous disposez d’une surface importante non comprise dans la loi Carrez :
- La superficie privative loi Carrez
- La superficie habitable
Note importante : La surface habitable doit également être mentionnée dans le compromis de vente ou l’acte authentique de vente immobilière depuis le 24 juin 2014.
Les placards sont-ils inclus dans la loi Carrez ?
Sujet à diverses interprétations, la loi Carrez semble prendre en compte dans le calcul de la superficie privative, la surface occupée par les placards intégrés. Il faudra toutefois noter que l’emplacement des placards doit disposer d’une hauteur sous plafond de 1m80 minimum.
Quelle est la différence entre surface habitable et superficie loi Carrez ?
La législation distingue surface habitable et superficie Carrez par le mode de calcul qui diffère.
Utilisations différentes :
- Surface habitable (loi Boutin) et superficie privative (loi Carrez) ne sont pas toujours utilisées dans les mêmes situations
- La surface privative Carrez n’est calculée que pour la vente d’un bien immobilier soumis au régime de la copropriété
- La surface habitable est toujours calculée et se mentionne également dans un bail pour une location
Que se passe-t-il en cas de contentieux sur la superficie ?
En cas d’erreur sur la superficie, deux situations sont à envisager :
1. Superficie réelle inférieure de plus de 5%
Si la superficie privative Carrez réelle constatée est inférieure à plus de 5% de la superficie dont il est fait mention dans l’acte authentique de vente immobilière :
L’acquéreur est fondé à demander une réduction du prix de vente proportionnellement à la lésion c’est à dire au nombre de mètre carré manquant.
2. Superficie réelle supérieure à celle mentionnée
Si la superficie privative Carrez réelle constatée est supérieure à la superficie mentionnée : le vendeur ne pourra pas demander un prix supérieur.
3. Absence d’indication de superficie
En cas d’absence d’indication de la superficie, l’acquéreur pourra demander la nullité de la vente devant le tribunal de grande instance durant le mois de la signature de l’acte authentique.
Cependant, si la superficie n’est pas mentionnée dans l’avant-contrat, mais est ensuite évoquée dans l’acte de vente authentique, alors l’acquéreur ne pourra plus invoquer cette nullité.
Que faire si la réalité ne correspond pas à l’écrit de l’acte de vente ou du règlement de copropriété ?
La Cour de cassation a reconnu que la situation matérielle du lot tel qu’il se présente lors de la vente prévaut sur sa désignation dans le règlement de copropriété et dans l’acte de vente (Cass. 3e civ. 2-10-2013 no 12-21.918 9212).
Recommandations :
- L’intervention d’un professionnel qu’il soit géomètre expert, architecte, diagnostiqueur, afin d’attester de la superficie du bien est vivement recommandée
- En tout état de cause, nous vous recommandons de vous entretenir avec votre notaire
