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Compromis de vente, séquestre, rôle du notaire … Le processus de vente immobilière décrypté

Compromis de vente, séquestre, rôle du notaire … Le processus de vente immobilière décrypté

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

 

Une fois l’offre acceptée par le vendeur vient le moment de formaliser dans les détails l’engagement des deux parties, acheteurs et vendeurs. Pour ce faire, la rédaction d’une promesse synallagmatique de vente plus communément appelée compromis de vente est mise en oeuvre.

 

Pourquoi signer un compromis de vente immobilière ?

 

Le compromis de vente est une étape importante d’engagement entre le vendeur et l’acquéreur d’un bien. Le compromis de vente immobilière fait partie de la catégorie juridique des avants-contrats. En tant que tel, il vient contractualiser la rencontre de volonté de l’acheteur et du vendeur de l’immeuble, préalablement manifestée par l’acceptation de l’offre d’achat par le vendeur.

Le transfert de propriété intervient donc seulement le jour de la signature de l’acte authentique de vente. Or, l’acte authentique ne peut être signé que sous la condition de la réunion de plusieurs conditions, dont les suivantes :

• Purge des droits de préemption
• Origine régulière du bien vendu
• Paiement du prix

Ces conditions requièrent des formalités très consommatrices de temps dont certaines apparaissent incompressibles. Ainsi, pour sécuriser le consentement des parties sur les éléments fondamentaux de leurs accords que sont le prix de vente du bien et ses caractéristiques, un compromis de vente immobilière va être rédigé. L’acheteur et le vendeur vont s’engager réciproquement à réaliser la vente au prix consenti, si et seulement si les conditions se réalisent. Le compromis de vente permet donc pour le vendeur de sécuriser le prix net vendeur qu’il obtiendra une fois les conditions suspensives réalisées.

Ce contrat devra être signé par les deux parties qui s’engagent à conclure la vente à un prix déterminé et aux conditions prévues dans l’acte.

 

Quelle est la différence entre un compromis de vente et une promesse unilatérale de vente ?

 

La promesse de vente est un engagement unilatéral et n’engage donc qu’une partie : le vendeur s’engage auprès du candidat acheteur à vendre son bien à un prix fixé. Cette formalité doit être enregistrée auprès des services fiscaux qui engendre un coût de 125 €, payé par l’acquéreur et correspondant aux droits d’enregistrements.

Le compromis de vente immobilière est lui un acte synallagmatique et engage donc les deux parties.

 

Doit-on signer le compromis de vente chez un notaire ?

 

Lors d’une transaction immobilière, le notaire tient un rôle central pour sécuriser les intérêts du vendeur et de l’acquéreur.

Le compromis de vente n’est pas obligatoirement établi devant un notaire mais il est cependant très fortement recommandé car il permet de s’assurer que les formalités effectuées soient conformes, et donc d’éliminer le risque d’un vice de forme ou de procédure entraînant l’impossibilité de signer l’acte authentique au jour convenu. La présence du notaire dès le compromis vient donc renforcer votre sécurité juridique et diminuer les aléas, car il devient le garant de la validité juridique de la vente du bien immobilier dès cet instant. De plus, le notaire aura donc dès ce moment toutes les pièces nécessaires et pourra donc lancer la rédaction de l’acte authentique dans la foulée.

C’est cet avant-contrat qui va fixer l’ensemble des conditions que l’on va devoir respecter le jour de la vente.

 

Doit-on verser une contrepartie financière lors de la signature du compromis de vente ?

 

Ce n’est pas obligatoire mais il est d’usage de verser un séquestre pour faire preuve de bonne foi. Ce dépôt de garantie versé par l’acquéreur représente généralement une somme d’environ entre 5% et 10% du prix de vente qui s’imputera sur le prix de vente lors de la signature de l’acte de vente.

 

Quel est le rôle du notaire ?

 

Préalablement à un acte de vente, le notaire collecte plusieurs documents. Tout d’abord, il devra alerter son client sur l’existence ou non de droits de préemption (mairie, SAFER, indivisaire…). Le cas échéant, le propriétaire devra proposer la vente de son bien en priorité à une collectivité et non à l’acquéreur de son choix.

Le notaire réunit également l’ensemble des documents d’urbanisme auprès de la mairie et vérifie que l’opération peut être faite dans des conditions équilibrées pour le vendeur et l’acquéreur. Il vérifie également son titre de propriété ainsi que les caractéristiques de l’opération.  Enfin, il va établir et authentifier les actes (compromis de vente et acte de vente), il rédige les contrats et accompagne les clients sur l’ensemble des formalités.

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, la présence du notaire dans le processus de vente immobilière n’est pas requise à titre ad validitatem et n’est donc pas une condition de validité de l’acte en tant que tel. Mais alors pourquoi avoir recours à un notaire ?

Si il est d’usage que la vente immobilière soit réalisée par voie d’acte notarié, c’est pour assurer l’efficacité de la vente immobilière : les transferts de propriétés ne sont opposables aux tiers que s’ils sont publiés à la publicité foncière. De plus, la présence du notaire permet de s’assurer que le vendeur de l’immeuble est bien le véritable propriétaire. Le notaire a donc un rôle de tiers de confiance dans la transaction immobilière.

 

Quel est le délai moyen entre la signature du compromis et de l’acte de vente notarié ?

 

Un délai en moyenne de 3-4 mois s’écoule entre le temps de la signature du compromis et l’acte de vente afin que l’acquéreur contracte un crédit et que l’ensemble des formalités soient finalisées par le notaire.

 

Qu’est-ce qu’un délai de rétractation ?

 

Suite à la signature du compromis de vente, l’acquéreur dispose d’un délai de 10 jours pour se rétracter sans justification. Il récupérera le dépôt de garantie versé lors de la signature du compromis de vente.  

La rétractation est discrétionnaire : l’acquéreur n’a aucun motif à exposer pour en bénéficier.  Ce droit de retirer son consentement est d’ordre public : aucune clause ne peut y déroger. Enfin le droit de rétractation peut être exercé gratuitement et son exercice ne peut être soumis à aucune contrepartie. Ce délai de rétractation est de 10 jours et s’applique exclusivement à l’avant-contrat (compromis de vente) ou directement à l’acte authentique de vente immobilière en l’absence d’avant-contrat.

 

Et si l’acquéreur n’obtient pas son prêt ?

 

A l’occasion de la signature du compromis de vente, une clause importante est traditionnellement insérée dans le contrat : la condition suspensive d’obtention de crédit. Si dans un délai mentionné dans le contrat, l’acquéreur n’obtient pas son crédit immobilier, il pourra se rétracter et récupérer son dépôt de garantie.

Cette clause ne peut être potestative et ne saurait donc dépendre de la seule volonté d’une des parties. Cependant, en cas d’inertie d’une des parties, une sanction peut être prononcée :

“la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement” (article 1304-3 du code civil).

 

La signature de l’acte de vente

 

Cette signature est très généralement électronique et réalisée sur un support sécurisé. Le notaire procédera à l’intermédiation des flux financiers entre l’acheteur et le vendeur. C’est aussi le moment ou l’agent immobilier recevra sa commission du fait de l’accomplissement de sa mission d’intermédiation immobilière entre vendeur et acquéreur. En effet l’agence immobilière ne peut pas prétendre à sa commission avant la signature de l’acte authentique. La mission de votre conseiller immobilier doit donc être effectuée intégralement, sans quoi aucun paiement ne peut vous être réclamé par ce dernier.

Le transfert de propriété a lieu dès lors que l’acte de vente est signé. En parallèle, le notaire se charge des publications sur le fichier immobilier pour que le transfert apparaisse avec le nom du nouveau propriétaire. Le notaire doit émettre également une notification auprès des services fiscaux (taxe foncière, d’habitation), au syndic, aux compagnies d’assurances…

En moyenne, les frais de notaire s’élèvent à 8% du prix de vente. La majeure partie (80% environ) est perçue par l’Etat au titre des droits de mutation. Le terme de frais de notaire est donc injustement employé dans la mesure où là grande majorité de la somme revient en réalité à l’Etat. Les frais de notaires s’appliquent sur une somme différente en fonction que la commission d’agence est à la charge de l’acquéreur ou du vendeur :

 

• lorsque les frais d’agences sont à la charge du vendeur : la commission est incluse dans le calcul des droits de mutation
• lorsque les frais d’agences sont à la charge de l’acquéreur : la commission ne fait pas partie du calcul des droits de mutation : seul le prix net vendeur est pris en compte.

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Stanislas Allauzen

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