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Commission fixe et vente immobilière, mythe ou réalité ?

Commission fixe et vente immobilière, mythe ou réalité ?

Comment fonctionne la vente immobilière à frais fixes ?

 

1- Commission variable VS commission fixe

Comme son nom l’indique, la commission variable est indexée sur le montant total de la valeur du bien immobilier mis en vente. Cette commission exprimée en pourcentage – de l’ordre de 5.5% en moyenne en France – revient à l’agence immobilière en vertu de l’exécution de sa mission d’intermédiation prévue dans le mandat de vente. Par exemple, si vous vendez votre bien au prix net vendeur de 400 000 € en agence immobilière, le montant de la commission s’élèvera à 22 000 €. Par conséquent, votre appartement ou votre maison sera affiché en agence à un prix de 400 000 € + 22 000 € soit 422 000 €.

Quant à la commission fixe, c’est la logique inverse qui s’applique ici : vous ne payez plus l’agent immobilier en fonction d’un pourcentage mais bel et bien d’un forfait qui demeure le même, et ce quel que soit le la valeur du bien immobilier. Par conséquent, pour un même montant et avec un forfait à 4 500 € avec PropriLib, vous bénéficierez alors 18 010 € d’économies (22 000 € – 4 500 €) . Pour bien envisager les différentes typologies de commissions d’agences immobilières, il faut tout d’abord distinguer le prix net vendeur, qui constitue le montant que recevra le vendeur, du prix FAI c’est à dire frais d’agences inclus.

 

2- Déroulement d’une vente immobilière et impact de la commission

La première étape consiste à définir le prix de vente de votre bien. Un “expert immobilier local” ou un agent sera à même de réaliser un rapport d’évaluation de votre bien immobilier en se déplaçant chez vous. Après inspection de votre bien et de son environnement (quartier, rue, proximité des transports et des commerces…), le conseiller immobilier local vous recommandera un prix de vente en vous délivrant une estimation offerte et sans engagement dans le meilleur des cas.

Si en tant que vendeur vous acceptez de mettre en vente votre bien immobilier avec l’aide d’un intermédiaire, alors vous signerez un mandat de vente simple ou exclusif selon la négociation entreprise avec le conseiller immobilier. C’est lors de la signature du mandat que sont prévues les conditions de rémunération de l’agence en charge de la vente de votre bien immobilier. Dans le cas d’une agence traditionnelle, c’est à ce moment précis que vous devrez négocier le pourcentage de commission de l’agence afin d’optimiser votre prix net vendeur.

En revanche si vous choisissez une agence à honoraires fixes comme PropriLib, vous serez épargné d’une telle négociation. En effet le prix de la prestation est de 4 500 € quel que soit le montant du bien objet de la vente. Ainsi vous aurez optimisé votre prix net vendeur dès la sélection de votre agent immobilier. À noter que le montant de la commission est affiché sur l’annonce obligatoirement lorsque les honoraires de l’agence sont à la charge de l’acquéreur.

S’en suit la signature du compromis de vente qui engage le vendeur et l’acquéreur de manière synallagmatique sous diverses conditions suspensives. Après obtention du prêt, l’acte authentique est signé chez le notaire et réalise la transaction avec la remise des clés au nouveau propriétaire contre la remise des fonds au cédant.

 

 

Comment fonctionnent les honoraires et les commissions des agents immobiliers traditionnels ?

 

1- Le modèle classique : la commission à part variable  

Dans ce modèle de commission dite traditionnelle, votre agent immobilier recevra une commission calculée en tant que pourcentage du prix de vente de votre propriété. Les agents immobiliers traditionnels ont une approche différente de la manière dont ils structurent leurs frais et cela se répercute sur leurs commissions. Il s’agit d’un format d’honoraires classique, qui tient lieu de référence parmi les agents immobiliers traditionnels. Néanmoins, cela tend à changer de plus en plus du fait de la digitalisation du processus de vente; phénomène qui aujourd’hui tend à croître !

 

2- Pourquoi les agents immobiliers traditionnels appliquent-ils la commission au pourcentage ?

La première raison émane des coûts fixes qu’il ont a supporté : le local commercial est une charge mensuelle qui pèse dans les finances de l’agence. Si ce local commercial apparaissait indispensable avant l’ère internet, il apparaît aujourd’hui de moins en moins utile car 95% des acquéreurs trouvent leur bien en ligne (SeLoger, Logic Immo, Bien’ici…). Lorsque vous payez une commission de 5 %, vous supportez en réalité la charge de ce coût fixe désuet.

Ce qui est important à retenir dans tout cela, c’est que les structures de commissions en pourcentage sont flexibles. En fait, les vendeurs devraient négocier systématiquement pour obtenir la meilleure offre c’est à dire le plus de service dans leur vente immobilière en contrepartie de la commission la plus faible, en prenant soin d’évaluer les commissions des agences à prestations égales.

Pour cette raison, il est important de demander aux agents le détail des prestations qu’ils vont réaliser pour la mise en vente de votre bien. La moyenne du secteur immobilier est actuellement de l’ordre de 5,5 %, selon votre lieu de résidence. A noter que, selon le Figaro Immobilier, la Caisse de Garantie de l’Immobilier Fnaim évalue la moyenne des commissions autour de 4,87 % du prix de vente du bien immobilier.

 

Distinction des modalités des commissions fixes

 

1- La commission fixe à payer indépendamment du succès de la vente de votre bien immobilier

Certaines sociétés proposent de publier votre annonce immobilière et de réaliser des services de ventes immobilières annexes, moyennant un paiement forfaitaire sur le champ et non au succès de la vente. Dans ce cas, vous devrez régler le montant dès la mise en vente du bien. Et si votre propriété ne se vend pas ? Vous n’aurez alors le droit à aucun remboursement et vous aurez ainsi perdu ce montant. Cela contraste avec le fonctionnement de l’agent immobilier local et tout simplement de l’agence à forfait fixe au succès.

 

2- La commission fixe à payer au succès de la vente immobilière

Dans ce dernier modèle, les honoraires d’agences ne seront dues que si l’intermédiation a été réalisée par l’agence immobilière avec succès. Autrement dit, vous ne déboursez rien, si l’agent immobilier ne vend pas !

 

Existe t-il un inconvénient à la vente immobilière à frais fixes ?

 

1- Le question de l’incitation

La faiblesse la plus évidente dans cette approche des frais fixes est qu’il n’y a aucune incitation pour votre agent immobilier à faire des efforts supplémentaires pour vendre votre propriété à un prix plus élevé. Cependant le point positif, c’est que votre conseiller immobilier aura tout intérêt à vendre votre bien rapidement car sa commission n’est pas suffisamment importante pour se permettre de laisser trainer le dossier sur des mois entiers.

 

2- Le vendeur est avantagé

Comme expliqué plus haut, le vendeur ne prend pas de risques lorsque la commission de l’intermédiaire immobilier est à frais fixes au succès de la vente. L’autre point positif tout aussi crucial est que l’agent ne sera pas incité à discriminer les biens immobiliers qui constituent son portefeuille en fonction de ceux qui lui rapporte le plus. Par conséquent, chaque vente sera étudiée et traitée de la même manière, puisque in fine l’agent percevra la même commission forfaitaire.

 

3- En définitif, commission fixe et vente immobilière, mythe ou réalité ?

Pour ces agents qui travaillent au succès de l’opération de vente de l’appartement ou de la maison, il n’y aura pas de commission tant que la vente n’est pas achevée. Or, le processus de vente immobilière peut s’avérer être un parcours long et semé d’embûches. Pour éviter toute déconvenue donc, le modèle de commission à frais fixe se présente comme la stratégie la plus payante puisque qu’il s’agit d’une stratégie « gagnant-gagnant » dans laquelle personne ne se trouve lésé. Par conséquent, ce modèle se révèle être bien plus qu’un simple mythe, c’est une réalité tangible qui bouscule aujourd’hui le marché de l’immobilier dans son ensemble.

 

PropriLib, l’alternative à l’agence immobilière traditionnelle

 

Chez PropriLib le principe affiché est clair : nous vous proposons un service complet ! Qu’entendons-nous par complet ? C’est très simple, nous prenons en charge toutes les formalités, de l’estimation à l’acte authentique. Nous réalisons les estimations, les photos professionnelles en 24 heures, le filtre des appels et les visites, la publication de votre annonce sur les principaux portails de publication à forte audience comme SeLoger, Bien’ici, Logic-Immo, etc… Tout cela pour un tarif unique et forfaitaire de 4 500 € TTC dû par l’acquéreur seulement en cas de succès de la vente !

 

Pourquoi confier la vente de votre bien à PropriLib ?

 

Parce que notre volonté est résolument tournée vers la satisfaction client, nous nous engageons à vous fournir un service d’une qualité optimale. Ce souhait que nous formulons chez PropriLib fait d’ailleurs écho aux valeurs que nous portons ici, hissant la confiance et la relation client comme fondements de notre activité ! Alors demandez votre estimation offerte et sans engagement !

 

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Stanislas Allauzen

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