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L’offre d’achat


Après avoir effectué la visite, vous aurez peut-être l’envie d’émettre une offre d’achat. Le premier point à avoir en tête est de vérifier les différents documents relatifs à l’appartement ou à la maison afin d’émettre l’offre en connaissance de cause. Parmi ces documents, il est important d’avoir un œil particulièrement attentif sur les diagnostics immobiliers, les derniers PV d’AG de la copropriété et enfin le montant des charges de copropriété et ce qu’elles comprennent (chauffage collectif, présence d’un gardien…).

Une fois que vous avez pris connaissance de ces éléments, votre décision pour faire une offre d’achat au vendeur devient plus éclairée ! Que vous envisagiez de tenter une négociation du prix de vente ou bien de proposer une offre au prix, voici tout ce que vous devez savoir sur l’offre d’achat ! Qu’est-ce qu’une offre d’achat ? Comment rédiger une offre ? Peut-on faire une offre d’achat par mail ?

Définition de l’offre d’achat

 

L’offre d’achat est une manifestation de volonté par laquelle l’acquéreur propose au(x) vendeur(s) d’acquérir la propriété de ce dernier moyennant une contrepartie financière : le prix de vente du bien immobilier. L’offre d’achat peut être accompagnée d’une condition suspensive. La condition suspensive la plus classique est celle de l’obtention du prêt immobilier. Ainsi, l’acquéreur propose d’acquérir le bien uniquement s’il réussit à obtenir son prêt immobilier. Il faut noter que le vendeur ne peut demander aucun versement à ce stade, autrement l’offre serait nulle (article 1589-1 du Code Civil). Pour sécuriser la transaction avec un dépôt de garantie, il faudra alors signer un compromis de vente dans un second temps.

L’offre d’achat peut être faite au prix ou en dessous du prix. La surenchère est interdite en France, vous ne pouvez donc pas faire une offre d’achat supérieure au montant affiché par l’offre du vendeur. C’est pourquoi, le vendeur a intérêt à réaliser une estimation avant de publier son annonce ! Attention à l’estimation en ligne qui peu comporter quelques biais et donc se révéler peu fiable.

Quand faire une offre d’achat ?


Votre offre d’achat doit être mûrement réfléchie. Plusieurs points doivent être évoqués avant de réaliser une offre d’achat, le premier point concerne l’état du bien dans son ensemble et de la copropriété : 

–       Vérifiez les travaux récents et les travaux prévus ou à envisager dans la copropriété

–       Vérifiez l’état des parties communes

–       Regardez les charges de copropriétés

–       Soyez attentif sur l’encours disponible du fond travaux

–       Vérifiez les impayés au sein des copropriétaires

–       Faites attention à l’état du bien et inspectez les diagnostics immobiliers (électricité, DPE etc…). Bien vérifier le certificat de métrage loi Carrez également.

Vous trouverez plus d’informations sur les points à vérifier avant d’acheter un bien en copropriété dans notre article dédié.

 

Une fois ces éléments validés, vous pouvez alors évaluer le prix de votre offre d’achat :

–       Vérifier le prix du marché de l’immobilier dans le secteur

–       Négociez si vous estimez que le prix est supérieur à la valeur réelle du bien

–       Faites une offre au prix si le bien est affiché au prix du marché et que l’appartement ou la maison correspond exactement à ce que vous recherchez

–       N’oubliez pas de prendre en considération les caractéristiques « spéciales » de votre bien immobilier : dernier étage, vue dégagée, appartement traversant…

  

Peut-on faire une offre d’achat par mail ?

 

Le principe est que l’offre d’achat doit être écrite même si dans un monde parfait elle pourrait également se faire à l’oral. L’offre d’achat faite par mail est très courante dans la pratique. Le mail apporte un peu moins de garantie juridique qu’un écrit. En tant qu’expéditeur on reconnaitra votre envoi. En revanche, la réception du mail par son destinataire sera plus compliquée à prouver. De manière générale, la réalité d’une transaction immobilière diffère quelque peu de la théorie juridique, et veut que l’écrit sert à formaliser les négociations des parties et leurs accords. Lorsqu’une agence immobilière fait office d’intermédiaire dans la transaction, il sera bien plus aisé de prouver l’accord sur le prix des parties. En effet l’intervention d’un tiers dans une transaction immobilière à tendance à favoriser la sécurité juridique des deux parties.

 

Faut-il formuler une offre d’achat à l’écrit impérativement ?

 

Quelle est la valeur d’une offre d’achat orale ?

L’offre d’achat formulée à l’oral n’a aucune valeur. En effet, en matière de preuve juridique, l’écrit est roi. Si vous proposez un prix d’achat à l’oral à un vendeur, ce dernier ne sera absolument pas tenu envers vous. De la même manière votre engagement aura une valeur uniquement morale. Nous vous recommandons donc de convenir d’un écrit à la suite de votre négociation ou proposition d’offre d’achat.

Quelle est la valeur d’une offre d’achat écrite ?

L’offre d’achat écrite comporte une réelle valeur juridique. Par l’offre d’achat, vous manifestez votre volonté d’acquérir le bien. Ainsi si le vendeur accepte, lui aussi par écrit, vous êtes tenu par votre offre comme le confirme la Direction de l’information légale et administrative (Premier ministre). Vous aurez tout de même la possibilité d’exercer votre droit de rétractation.

Comment rédiger une offre d’achat ? Quel est le contenu indispensable ?

 

Votre offre d’achat doit être suffisamment précise et doit contenir certaines informations essentielles. Prenez garde tout de même, car une offre d’achat trop précise pourrait être assimilé à une promesse d’achat. Voici donc le contenu à préciser dans votre offre d’achat :

–       Votre identité et celles de l’ensemble des acquéreurs

–       L’adresse du bien suffisamment précise (étage, appartement, escalier)

–       Le prix d’achat que vous offrez en contrepartie de l’acquisition de la qualité de propriétaire du bien immobilier susmentionné. Pensez à inclure les frais d’agences le cas échéant

–       Votre moyen de financement – Montant du prêt envisagé et apport personnel disponible

–       Clause suspensive d’obtention de prêt ou de toute autre nature

–       L’échéance de votre offre d’achat : veillez à indiquer une date butoir après laquelle votre offre ne sera plus valide. Ainsi, vous obligez le vendeur à vous répondre sous un certain de délai, généralement de 5 à 10 jours.

–       Précisez que la vente sera définitive après la signature du compromis de vente chez le notaire.

 

Qui est engagé par l’offre d’achat ?

 

Acquéreur et vendeur sont engagés lorsque la rencontre des volontés a été effectuée, c’est à dire lorsque l’acquéreur a réalisé l’acceptation de l’offre. Selon l’article 1589 du code civil, la vente est réputée parfaite dès lors que la chose (le bien immobilier en l’espèce) et le prix ont été convenu. Il s’agit en fait d’une fiction juridique, qui se trouve bien vite rattrapée par la réalité du droit de rétractation s’appliquant aux ventes immobilières. En effet, l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit un droit de rétractation pour les non professionnels passant « tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation ».

 

À quelles conditions l’acquéreur d’un bien immobilier peut-il retirer son offre ?

 

Paradoxalement, le délai de rétractation légal semble prévu pour le compromis de vente et non pour l’offre d’achat. Dans les faits, si vous avez envie de vous rétracter, vous n’allez pas signer un compromis de vente pour vous rétracter aussitôt. N’hésitez pas à faire connaître votre volonté de rétractation le plus tôt possible. Dans tous les cas ayez à l’esprit que votre droit de rétractation en tant qu’acquéreur court à compter du compromis de vente.

Si vous êtes acquéreur, votre droit de rétractation est de 10 jours et court à compter du lendemain de la notification du compromis de vente. Ce droit de rétractation est totalement discrétionnaire : l’acquéreur n’a pas à justifier d’un quelconque motif. De plus, le droit de rétractation s’applique uniquement au contrat préliminaire s’il y en a un. Ainsi, vous pourrez user de votre droit de rétractation à compter de la signature du compromis de vente.

Après le délai légal de 10 jours, le vendeur pourra demander des dommages et intérêts en cas de rétractation de l’acquéreur. Généralement ces dommages et intérêts sont équivalents à l’acompte que vous aviez prévu dans le compromis de vente.

En d’autres termes, l’offre d’achat ne lie pas réellement l’acquéreur immobilier qui peut donc changer d’avis sans être pénalisé financièrement. Attention cependant, ce principe ne vaut que si l’offre est peu précise. Si vous détaillez trop votre offre, cette dernière pourrait être assimilée à une promesse unilatéral d’achat.

Quel est le délai entre l’offre d’achat et le compromis ?

 

Une fois l’offre d’achat acceptée par le vendeur, il convient d’envoyer l’ensemble du dossier de vente au notaire. Si vous convenez avec l’autre partie d’avoir recours à un seul notaire, alors vous devriez vraisemblablement gagner du temps. En effet, les allers-retours entre notaires sont souvent assez redondants et peuvent prendre un certain temps. Chez PropriLib, nous avons constaté des différences sur le délai pour obtenir une date de signature d’un compromis de vente en fonction de la ville. À Paris et en Ile-de-France de manière générale, il faut compter 15 jours à 3 semaines pour signer un compromis de vente ! En revanche à Lyon et dans les alentours (Villeurbanne, Saint-Priest, Ecully, Bourgoin-Jailleux…) on obtient généralement une date de signature dans la dizaine de jours après l’offre d’achat acceptée !

Comment faire une offre d’achat entre particulier ?

 

Il est tout à fait possible de réaliser une offre d’achat à un particulier. Pour cela, veillez à respecter un minimum de condition de forme. Assurez-vous d’inscrire les mentions importantes précisées au-dessus. Une fois acceptée il faudra prendre contact avec un notaire.

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