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Quels sont les points importants à regarder lors d’un achat en copropriété?

Quels sont les points importants à regarder lors d’un achat en copropriété?

Les éléments importants à étudier lors d’un achat en copropriété 

 

Acheter en copropriété peut parfois faire peur. Il est très important de connaître tous les éléments importants à étudier lors d’un achat en copropriété.

Tout d’abord parce que les termes employés sont complexes et les documents peu lisibles. Pour commencer, il sera peut-être utile de rappeler quelques termes : 

– Le syndicat de copropriété regroupe l’ensemble des copropriétaires

– Le conseil syndical réuni quelques copropriétaires qui ont été élus par l’ensemble des copropriétaires donc par le syndicat de copropriété pour le représenter 

– Le syndic est l’administrateur de l’immeuble qui dans 95% des cas est une entreprise privée et le reste du temps composé de bénévoles

 

Investir dans une copropriété, le plus souvent en achetant un appartement, implique de devoir payer des charges de copropriété et de respecter un règlement commun. L’acquisition d’un bien immobilier en copropriété dispose donc d’une dimension d’ordre extra-privative car l’acheteur devient également copropriétaire des parties communes. Ainsi, il s’engage à contribuer financièrement à leur entretien. Il faut également prendre en compte les charges telles que les dépenses de chauffage par exemple lorsque ce dernier est collectif. Ces dépenses sont à évaluer lors d’un achat car elles peuvent atteindre des sommes importantes.

Bon à savoir : Sachez que désormais la loi impose l’affichage du montant des charges de copropriété dans l’annonce de vente du bien immobilier.

 

Suivez nos conseils et astuces pour connaître les éléments importants à connaître pour votre achat en copropriété : 

 

1. Comment fonctionne une copropriété ?

 

Votre bien est du ressort de votre propriété privée mais les parties communes appartiennent et sont utilisées par la collectivité. La loi fixe le régime juridique de la copropriété et régit l’utilisation et la gestion des immeubles. Ces règles sont rassemblées dans le règlement de copropriété qui contient à la fois des informations sur l’immeuble en général et sur l’usage prévu des parties privatives de votre lot. Si vous envisagez d’effectuer des travaux, il conviendra d’analyser le règlement de copropriété. En effet, ce dernier peut comporter des interdictions ou l’obligation de soumettre certains types de travaux à l’autorisation de la copropriété.

Le règlement de copropriété doit donc être respecté par tous les copropriétaires.

Bon à savoir : Il est important de se renseigner sur les spécificités de la ville ou du secteur. Par exemple, il existe à Lyon un très grand nombre de baux des Hospices Civils de Lyon appelés Baux HCL. Ces baux ressemblent en quelques sortes à des baux emphytéotiques. Datant du 18ème siècle, ils sont une particularité de la ville et s’étendent sur près de 80 000 m2 concentrés plus précisément sur les 3ème et 6ème arrondissements actuels. Lorsque l’on achète un appartement dans un immeuble situé sur un terrain HCL, un loyer correspondant à la location du terrain est compris dans les charges. De même, ce bail de très longue durée, de 18 à 99 ans confère au preneur un droit immobilier pendant cette période. Les baux sont renouvelés 9 fois sur 10. Cependant, bien que cela soit rare, il peut arriver qu’un bail ne soit pas renouvelé en conséquence d’un immeuble très vétuste ou d’un projet immobilier de grande ampleur. Ces baux recouvrent une énorme surface de la ville et sont donc très courants. Il faut simplement garder cette particularité à l’esprit pour éviter de mauvaises surprises. 

 

2. Connaître le montant annuel des charges de copropriété

 

Il s’agit d’une part des charges de la copropriété. Ce sont des dépenses de fonctionnement, d’administration et d’entretien. Elles sont provisionnées dans un budget prédéfini et sont régulièrement payées par les copropriétaires. Il faut donc songer à demander l’échéancier des appels de fonds

Il faut également garder à l’esprit que vos charges sont fonctions de votre consommation, plus vous consommez, plus vous devrez payer. Cela est valable pour les immeubles à chaudières individuelles mais également ceux à chaudière collective puisque des compteurs et des répartiteurs calculent leur quote-part d’utilisation. 

Bon à savoir : En cas de projet d’achat, vous pouvez contacter le syndic de l’immeuble, c’est-à-dire le gestionnaire qui pourra vous rendre compte de la “santé” de l’immeuble et de la copropriété. Il pourra vous renseigner sur les travaux en cours et/ou prévus mais également sur l’état de la trésorerie. En effet, certaines copropriétés subissent des impayés. Il convient alors d’étudier le niveau de liquidité ainsi que le fond de travaux disponible. Il est également conseillé de visiter avant la signature de l’acte authentique les parties communes (toit-terrasses, caves, garages, etc) pour s’assurer de l’absence de gros dégâts. 

 

 

3. Se renseigner sur les frais inhérents à la copropriété qui nous engagent après l’achat

 

Aux dépenses courantes, il faut ajouter les frais relatifs aux travaux d’entretien, de rénovation ou d’amélioration. La prise de décision concernant la réalisation de ces travaux est votée en assemblée générale. Ainsi les copropriétaires peuvent exprimer leur avis sur la poursuite ou non des travaux. C’est également au cours de ces assemblées que sont déterminés les coûts et la répartition des paiements sur les mois ou années à venir. 

Il est possible que des dépenses conséquentes s’ajoutent subitement. Par exemple, c’est le cas d’un ravalement de façade imposé par la mairie, une quelconque mise aux normes ou la rénovation de la toiture de l’immeuble. 

Vous pouvez également vérifier si la copropriété est à jour sur ses obligations légales telles que l’entretien de l’ascenseur, de la chaudière, le ramonage ou encore le contrat de sécurité incendie.

Bon à savoir : Un état-daté est délivré au jour de la signature de l’acte authentique pour savoir précisément à quoi on s’engage en achetant le bien et pour connaître la répartition des sommes dues entre l’ancien propriétaire et le nouveau. Rédigé par le syndic, il doit être présenté à l’acheteur avant de signer l’acte authentique.

4. Savoir si des travaux ont été votés au cours des dernières AG

En tant que copropriétaire, vous devez financer une partie des travaux qui ont été prévus. Les travaux qui ont été votés avant la signature de l’acte authentique sont à la charge de l’ancien propriétaire. Ainsi, les travaux sont payés par la personne qui était propriétaire lorsque ces derniers ont été votés. Mais il peut arriver que des travaux soient sur le point d’être votés.

Les frais de travaux sont analysés au cours des assemblées générales. Des devis sont demandés à des prestataires et des budgets sont établis. Ainsi, vous connaissez la quote-part que vous devrez payer en fonction du nombre de parts que vous possédez dans la copropriété. Vous recevez également plusieurs scenarii de travaux et un échéancier du programme des travaux envisagés. Les membres de l’AG opteront ensuite pour la solution qu’ils préfèrent. Il faut donc bien étudier les rapports d’AG qui font état des prises de décision concernant la copropriété. 

Bon à savoir : Lors d’une vente, les 3 derniers PV d’AG sont obligatoires. Vous aurez donc accès aux informations relatives à la copropriété, à l’état des charges et des travaux prévus ou à prévoir. Ces PV comportent les informations nécessaires pour connaître les éléments importants de votre achat en copropriété. Les diagnostics techniques sont également obligatoires pour votre appartement, mais aussi pour les parties communes.

 

Pour aller plus loin : 

Sachez toutefois que les charges de copropriété peuvent être revues à la baisse. En effet, il existe des sociétés spécialisées dans l’optimisation des charges de copropriétés comme Econhomes. Cette société propose un audit sans frais des charges courantes aux copropriétaires, afin d’identifier des actions d’économies, tout en conservant les prestataires en place. 

Enfin, les questions relatives à la vente et à l’achat sont parfois complexes. Vous pouvez vous orienter vers un professionnel de l’immobilier qui sera à même de répondre à vos questions. Un projet d’achat ou de vente ? Songez aux agences immobilières nouvelle génération pour économiser des frais d’agence. PropriLib propose un accompagnement complet pour une commission fixe de 4 500 € TTC. Optimisez votre vente grâce à un prix juste et bénéficiez des conseils d’un expert pour réussir votre transaction !

 

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Laura Mondejar

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