Bien réussir sa vente immobilière : les 3 conseils Vendre un bien...
Comment créer un syndic bénévole dans sa copropriété ?
Lorsqu’un acquéreur achète un logement en copropriété, son premier réflexe doit être de s’investir dans la gestion de l’immeuble. Il peut le faire en devenant membre du conseil syndical ou même syndic de copropriété. En effet, il est possible pour un copropriétaire de se faire élire en tant que syndic : on parle alors de syndic bénévole. Ce modèle prévu dans la loi du 10 juillet 1965 donne tous les pouvoirs aux copropriétaires concernant la gestion d’une copropriété. Cependant de nombreuses questions entourent cette forme de syndic de copropriété méconnue. Comment créer un syndic bénévole ? Est-ce vraiment avantageux pour la copropriété ? Qui peut se porter volontaire ? Nous allons répondre à toutes ces questions dans cet article.
Qu’est-ce qu’un syndic bénévole ?
En copropriété, il existe deux organes très importants qui, à eux deux, gèrent la vie en copropriété. Le premier est le syndicat des copropriétaires, qui est l’organe décisionnel. Il est composé de tous les copropriétaires de l’immeuble. Si vous achetez un bien en copropriété, vous devenez automatiquement membre du syndicat des copropriétaires. Cela signifie notamment que lors de l’assemblée générale, vous aurez le droit d’exprimer votre opinion en votant pour les résolutions qui vous seront soumises.
Le second organe est le syndic de copropriété qui est exécutif. Son rôle est de représenter le syndicat des copropriétaires et de s’occuper de la gestion de l’immeuble, à la fois sur les aspects administratifs et comptables.
Le syndic de copropriété existe sous plusieurs modèles :
- Le syndic professionnel est une personne morale qui est externe à la copropriété. La copropriété engage donc un tiers qui, en contrepartie d’honoraires, s’occupe de gérer la copropriété. À noter que les syndics professionnels facturent également des coûts supplémentaires pour toute prestation effectuée en dehors du contrat comme par exemple les frais de photocopie, l’état daté en cas de vente ou encore la convocation et la tenue d’une assemblée générale extraordinaire (AGE) ;
- Le syndic coopératif est un ensemble de copropriétaires qui exercent les missions du syndic de copropriété. Ici, c’est le conseil syndical qui gère l’immeuble sans intermédiaire. Le président du conseil syndical, quant à lui, est appelé président-syndic.
- Le syndic bénévole est, quant à lui, un copropriétaire élu en assemblée générale en qualité de syndic. Il exerce seul ses fonctions. Toutefois, il se fait assister du conseil syndical qui contrôle son travail, et notamment sa gestion des comptes.
Quelles sont les missions du syndic bénévole ?
Le syndic bénévole a des missions variées. Tout d’abord, il est chargé de faire appliquer les dispositions du règlement de copropriété et les décisions prises en assemblée générale. Mais ce n’est pas tout ! Il est également en charge de :
- La gestion de la comptabilité : Le syndic bénévole tient la comptabilité de la copropriété. Il s’occupe d’établir le budget prévisionnel et de procéder aux appels de fonds ;
- La gestion de l’administration : Le syndic bénévole s’occupe de toutes les archives de la copropriété et il doit les mettre à disposition des copropriétaires. Son rôle est également de tenir à jour les autres documents de la copropriété, comme le carnet d’entretien ;
- La gestion de l’assemblée générale : C’est le syndic bénévole qui tient les assemblées générales. Il envoie également les convocations et procès-verbaux ;
- La gestion du personnel et des prestataires : Le syndic bénévole établit des devis pour mettre en concurrence les prestataires, gère le paiement et le suivi des différents contrats de l’immeuble. Il peut être amené à renégocier les contrats à chaque date d’anniversaire pour obtenir un meilleur prix et faire baisser les charges de la copropriété ;
- La gestion des travaux : Le syndic bénévole doit également s’assurer que les travaux votés en assemblée générale sont bien effectués. Il assure notamment le suivi des travaux et assiste à la réception une fois ceux-ci terminés pour émettre des réserves si besoin ;
- La représentation du syndicat des copropriétaires : Le cas échéant, c’est le syndic bénévole qui représente le syndicat des copropriétaires dans ses actes et ses actions en justice.
Quels avantages pour la copropriété d’opter pour un syndic bénévole ?
Le passage en syndic bénévole peut avoir de nombreux avantages :
- Des économies sur les honoraires de syndic : Les honoraires de syndics professionnels représentent une part importante des charges de copropriété, et ce, sans compter les frais annexes facturés pour toutes les prestations supplémentaires. Même si un syndic bénévole peut se faire rémunérer pour sa mission, son coût sera bien moindre qu’un syndic professionnel ;
- Une meilleure réactivité : Un copropriétaire sera toujours plus impliqué dans la gestion de son immeuble qu’un simple gestionnaire extérieur. Le syndic bénévole partage la vie des copropriétaires et fait donc preuve de réactivité pour améliorer la qualité de vie dans la copropriété. En résulte une gestion de proximité, transparente, efficace et conviviale ;
Une meilleure convivialité : Le modèle du syndic bénévole se base sur l’entraide entre copropriétaires. Ainsi, les copropriétés qui font ce choix connaissent un regain de convivialité. Par exemple, en tant que syndic bénévole, vous pouvez organiser un planning pour que chacun puisse accueillir les prestataires selon ses disponibilités. Cela permet à tous les copropriétaires de se sentir plus impliqués dans la vie de l’immeuble.
Comment devenir syndic bénévole ?
Pour devenir syndic bénévole, il suffit simplement d’être propriétaire d’un lot dans la copropriété en question et d’entamer les démarches de création de syndic bénévole.
La procédure pour créer un syndic bénévole se fait en deux étapes.
La première est de contacter le syndic de copropriété en place par lettre recommandée avec accusé de réception en demandant d’ajouter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale l’élection d’un syndic bénévole.
La deuxième étape est de faire adopter le passage en syndic bénévole à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965, c’est-à-dire à la majorité de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents.
Lors du passage en syndic bénévole, les copropriétaires s’entendent également sur les dispositions du contrat, notamment la durée du mandat, les modalités de démission et la rémunération du syndic bénévole, s’il y en a.
Attention ! La rémunération du syndic bénévole est soumise à l’impôt sur le revenu au titre des bénéfices non commerciaux.
Comment se passe la gestion de la copropriété en syndic bénévole ?
Le syndic bénévole doit respecter toutes les missions qui lui sont confiées avec l’aide des copropriétaires. Toutefois, comme cela représente une certaine charge de travail, il est conseillé de faire appel à des outils pour l’aider dans sa tâche.
On trouve également des solutions qui s’adressent directement aux syndics bénévoles, à l’instar de Matera, qui offre un outil en ligne performant pour la gestion courante et des experts en interne qui prennent le relai sur tous les sujets complexes sans aucun surcoût (recouvrement des impayés, gros travaux, renégociation de contrats, comptabilité, etc.).
Grâce à ces outils, la gestion en syndic bénévole devient économique, facile et rapide ! Un trio gagnant !
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