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Comment vendre un bien immobilier en succession ?

Comment vendre un bien immobilier en succession ?

Indivision successorale et vente immobilière

 

Lors d’un héritage, il se peut que le bien soit destiné simultanément à plusieurs héritiers. Un bien issu d’une succession entre dans une indivision successorale, faisant ainsi l’objet d’un démembrement de propriété. La part de chaque héritier est ainsi qualifiée sous la forme de quote-part. Pour que la vente du bien soit valable, il faut que chacun des héritiers, ou les indivisaires, consente à la vente du bien hérité en question.

L’assentiment des différents héritiers est une condition sine qua non pour pouvoir vendre ou administrer un bien. En revanche, si les indivisaires présentent des intérêts contraires, cela peut conduire à des situations de blocages.

 

Comment débloquer un bien en indivision ?

 

Comme évoqué précédemment, des situations de blocages peuvent être générées par la présence d’intérêts contraires exprimés de la part des héritiers. Il en va de même lorsque l’un des indivisaires ne répond pas aux sollicitations des autres héritiers afin de vendre ou d’administrer un bien. Cependant, depuis 2007 et la réforme des successions, on assiste à un assouplissement des règles : en effet, il ne suffit plus d’obtenir l’accord de l’ensemble des héritiers afin de valider des actes d’administrations (la location, la rénovation, etc.) et de ventes, réalisables à la majorité des 2/3.

Si l’un des héritiers en indivision ne répond pas aux sollicitations du reste des héritiers, alors il s’expose a une mise en demeure. Ce dernier dispose ainsi d’un délai de 3 mois pour se manifester. Dans l’éventualité où il ne répondrait toujours pas aux sollicitations des autres héritiers passé ce délai, un juge peut débloquer le bien en indivision en laissant le soin aux autres héritiers de prendre toutes les décisions relatives à l’administration ou la vente du bien, excluant ainsi le premier du processus.

Un autre cas de figure peut aussi se présenter, celui d’une absence totale de consensus concernant la vente d’un bien indivis. Si les héritiers ne parviennent d’aucune manière à s’entendre sur la vente du bien en indivision, et si toutes les pistes de négociations ont été épuisées, alors ils peuvent recourir à une autorité judiciaire. Cette dernière peut nommer un mandataire, en règle générale un notaire, afin d’aboutir à une prise de décision. Cette décision pourra aboutir à un partage des lots à parts égales. En ultime recours, on procédera à la vente aux enchères du bien indivis.

 

Quels sont les frais à prévoir lors de la succession d’un bien immobilier ?

 

Dans le cadre d’un héritage, tous les héritiers sont concernés par les frais qui découlent de la succession. Ces frais sont de tout ordre et ne concernent pas uniquement des questions immobilières. C’est par exemple le cas des droits de succession qui s’appliquent à l’ensemble des biens du défunt.

Outre les droits de successions qui fluctuent selon l’importance de l’héritage ainsi que selon le degré de parenté entre le défunt et l'(les) héritier(s), s’ajoutent les frais de notaire. Les héritiers devront s’acquitter de frais bien spécifiques si le bien immobilier est compris dans la succession. En cas d’inclusion de la propriété immobilière dans la succession alors le bien sera soumis à deux actes bien précis :

– l’attestation immobilière (ou de propriété, qui est obligatoire)

le partage : acte qui doit être réalisé si les indivisaires décident de sortir de l’indivision les biens hérités de manière commune

 

L’attestation immobilière (ou de propriété) 

Il s’agit de l’acte authentique qui assure le transfert de la propriété du bien aux héritiers. Il s’agit du titre de propriété de l’héritier. L’attestation doit impérativement être établie par un notaire, qui vient constater la transmission du bien immobilier. Cette dernière fait l’objet d’une tarification obligatoire qui correspond aux émoluments notariés, calculés suivant le barème prévu au Code de commerce – art. A444-69-1 (V).

 

 

 

L’attestation immobilière

Valeur du bien / Tranche d’assiette Coût en pourcentage
De 0 € à 6 500 € 1,972 % de la valeur du bien
De 6 501 € à 17 000 € 1,085 % de la valeur du bien
De 17 001 € à 30 000 € 0,740 % de la valeur du bien
Plus de 30 000 € 0,542 % de la valeur du bien

 

Notez également que cette attestation immobilière (ou de propriété) est soumise à divers frais annexes tels que des émoluments de formalités qui s’ajoutent aux émoluments proportionnels, l’état hypothécaire, la taxe de publicité foncière d’un montant fixe de 125 €, ou encore la contribution de sécurité immobilière.

 

Le partage

Un bien est soumis au régime de l’indivision lorsqu’il fait l’objet d’un héritage et qu’il est recueilli en commun par plusieurs héritiers (indivisaires). Un partage du bien peut être effectué lorsque les différents héritiers décident de sortir de l’indivision. Ce partage est dit pur et simple lorsque chaque copartageant perçoit un quote-part du bien indivis d’une valeur qui serait égale à ses droits. L’acte de partage, à l’instar de l’attestation immobilière, est soumis à des frais de notaire lors son établissement. Cet acte conduit ainsi au paiement des droits suivants :

– les émoluments notariés :

 

 

Le partage

 

Valeur du bien / Tranche d’assiette Coût en pourcentage
De 0 € à 6 500 € 4,931 % de l’actif brut
De 6 501 € à 17 000 € 2,034 % % de l’actif brut
De 17 001 € à 60 000 € 1,356 % % de l’actif brut
Plus de 60 000 € 1,017 % % de l’actif brut

– une taxe de 2,5 % pour les frais d’enregistrement ainsi que de la publicité foncière

– la contribution de sécurité immobilière de 0,10%

 

Vous pouvez désormais procéder à la vente du bien !

 

Si vous êtes dans le cas de figure d’un bien hérité à plusieurs de manière commune, il est donc indispensable de faire sortir de bien de l’indivision pour pouvoir le vendre. Si vous êtes le seul et unique héritier, les choses sont encore plus simples ! Les histoires de successions ne sont pas toujours évidentes, surtout lorsqu’il s’agit d’administrer ou de vendre un bien à plusieurs. Dans le cas où le bien sort de l’indivision, nul besoin d’agiter la pomme de la discorde entre les différents héritiers et pensez à faire estimer votre bien par un professionnel !

Une fois le bien estimé, vous pourrez ensuite poursuivre le processus classique de vente immobilière. Rapprochez-vous d’un intermédiaire, type agence immobilière (si possible à commission fixe pour préserver votre prix net vendeur) ou tentez de vendre par vous-même, puis réalisez vos diagnostics immobiliers obligatoires. (DPE, diagnostic amiante, installations électrique et gaz, calcul du métrage loi Carrez du logement, etc.).

Suivez ainsi les différentes étapes clés du processus de vente immobilière pour aboutir à l’acte authentique !

 

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Kevin Michelon

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