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Comment vendre son bien immobilier en cas de divorce ou de séparation ?

Comment vendre son bien immobilier en cas de divorce ou de séparation ?

Comment vendre son bien en cas de divorce ou de séparation ? 

 

Vendre un bien immobilier en cas de divorce ou de séparation peut s’avérer complexe. En effet, le partage des biens est une étape souvent difficile pour les anciens conjoints. C’est la situation juridique des époux qui déterminera les règles du partage des biens. Leur situation juridique correspond au régime matrimonial auquel ils sont soumis et les dispositions particulières qui ont éventuellement été prévues.

Il est également possible de vendre son bien avant toute procédure de divorce, ce qui permet d’être exonéré du règlement d’une taxe appelée “droit de partage“.

Pour les étapes de la vente, du partage et le règlement des droits l’intervention du notaire est indispensable. 

Enfin, l’existence d’un bien commun va souvent de pair avec celle d’un prêt immobilier. Il faut donc également s’interroger sur le partage du bien et ses conséquences sur l’emprunt

 

En cas de divorce, le partage de la vente d’un bien dépend du régime matrimonial

Vendre son bien dans le cadre du régime de la communauté des biens réduite aux acquêts

C’est le régime le plus commun appelé régime légal, il est appliqué d’office en cas de mariage et ne nécessite aucune mise en place particulière. Si un bien a été acquis pendant le mariage (mis à part en cas de donation ou d’héritage), il appartient à la communauté et donc aux deux époux. Le bien doit alors être partagé en deux parts égales, quelque soit le montant que vous avez financé au départ. 

Vendre son bien dans le cadre du régime de la séparation des biens 

Vos biens sont propres et vos patrimoines respectifs sont séparés. Si vous avez acheté ensemble un bien, vous êtes soumis au régime de l’indivision. L’indivision n’est pas un régime matrimonial mais signifie simplement que le droit de propriété est détenu par plusieurs personnes. Chaque époux est alors propriétaire de sa part proportionnellement à son apport. Le bien sera partagé et divisé en fonction de l’apport de chacun

Vendre son bien dans le cadre d’un contrat de mariage

Les époux peuvent conclure un contrat au moment du mariage. Ils doivent alors s’adresser à un notaire. Aucune clause ne peut contrevenir aux droits et devoirs qui résultent du mariage, aux règles de l’autorité parentale ni aux règles de l’ordre légal des héritiers. Il est toutefois possible de prévoir que les époux auront des parts inégales dans la communauté ou que l’un des deux époux pourra racheter tout ou partie des biens de l’autre selon un prix ou des règles fixées à l’avance. Si vous avez convenu de certains éléments dans le cadre d’un contrat de mariage, ce sont alors ces mesures particulières qui s’appliquent dans le respect de l’ordre public et des bonnes moeurs.

 

Le divorce par consentement mutuel : s’entendre pour vendre un bien immobilier commun

Lors d’un divorce, vendre un bien immobilier peut s’avérer complexe. Les circonstances sont très souvent compliquées, mais il est préférable de s’entendre pour vendre sa maison ou son appartement. La procédure de divorce par consentement mutuel est alors la meilleure solution. Les deux époux doivent alors trouver un compromis ou un terrain d’entente leur permettant de vendre au mieux leur bien. Cela signifie de le vendre dans un délai raisonnable et au bon prix. Il faut donc s’accorder sur le type de vente : vendre entre particuliers ou par une agence immobilière, mais aussi s’entendre sur l’estimation et les termes de la vente. En effet, une transaction peut prendre plusieurs mois entre la mise en vente, la réalisation des visites, la réception des offres et la négociation. De plus, il faut compter 3 mois entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte authentique

 

Faut-il vendre son bien immobilier avant de divorcer ? 

Pour éviter de payer le droit de partage de l’ordre de 2,5% de l’actif net, il faut vendre avant toute procédure de divorce. Il s’agit d’une taxe correspondant à la différence entre la valeur de la maison et le montant de l’emprunt restant à payer. Avant le divorce, cela constitue un “partage verbal” du produit de la vente et ne nécessite alors pas de rédiger un acte. Cette technique permet en théorie d’éviter le règlement de ce droit de partage. Cependant, pour bénéficier de cette exonération fiscale, il ne faut pas mentionner la vente du bien ou la répartition du prix dans la convention de divorce. Dans le cas contraire, le droit de partage est dû.

La question de la taxation n’est pas à négliger et demande une grande vigilance. Fonction du prix de vente, elle peut atteindre des sommes considérables. Il est alors nécessaire de se renseigner sur la fiscalité en vigueur et pourquoi pas sur les astuces permettant de réduire la taxation et notamment ses frais de notaire

 

Quelles sont les conséquences d’un crédit immobilier en cas de divorce ou de séparation ? 

Qui dit bien immobilier dit la plupart du temps emprunt ! En effet, que le bien ait été acquis il y a des années ou récemment, favorisé notamment par la baisse des taux d’intérêts, les deux vont généralement de pair ! Alors en cas de séparation ou de divorce, outre le fait de vendre un bien immobilier commun, il faut également envisager les conséquences sur le crédit en cours.

Hypothèse 1 : Les deux époux veulent vendre

En cas d’accord entre les époux, le bien est alors mis en vente puis vendu. Si un crédit immobilier est en cours, les mensualités devront être remboursées jusqu’à la conclusion de la vente. Après avoir transféré l’argent de la vente à la banque pour rembourser le crédit immobilier, le notaire déterminera la part qui revient à chacun en fonction de votre régime matrimonial et/ou du contrat de mariage et des dispositions qui ont été prévues. 

Hypothèse 2 : Seul un époux veut vendre

Il est possible qu’une partie demande de rester dans le logement pour des conditions pécuniaires, pratiques ou affectives. Elle sera alors prioritaire pour racheter sa part à l’autre. Cet époux devra alors obtenir l’accord de la banque pour reprendre le prêt immobilier en cours à sa charge. L’intervention du notaire est indispensable pour acter la cession de part et modifier le titre de propriété. Ainsi, avec l’accord de la banque, l’époux qui cède ses part pourra se désolidariser de l’emprunt commun pour ne pas être redevable des impayés si l’autre époux n’est plus en capacité de les financer. Aussi, l’époux qui reprend à sa charge l’emprunt devra assumer en plus du solde du crédit en cours le rachat d’une soulte du prêt immobilier. Il faut aussi tenir compte des autres frais liés au jugement du divorce (frais d’avocat, pension alimentaire, prestation compensatoire, etc…). 

Hypothèse 3 : Personne ne veut vendre

Vous pouvez décider de rester tous les deux propriétaires du bien. Cela est bien entendu préférable en cas de bonne entente pour continuer à rembourser le crédit immobilier en cours et les frais relatifs à la gestion du logement (charges, taxe foncière, travaux éventuels). Les époux peuvent alors décider de vivre ensemble ou que l’un des deux restera en contrepartie d’une indemnité d’occupation faisant office de loyer. La banque doit être tenue au courant de la nouvelle situation et l’emprunt sera alors toujours remboursé par les deux parties de manière solidaire

 

Vendre un bien immobilier lors d’une séparation ou d’un divorce : nos conseils

En cas de divorce, vendre un bien immobilier peut s’avérer encore plus complexe. Il est important d’éviter de mentionner la cause de la vente si celle-ci est une séparation ou un divorce. En effet, les acheteurs questionnent régulièrement les vendeurs quant à la raison de la vente. Si les acquéreurs comprennent qu’il y a urgence ou mésentente, ils sont encouragés à faire une offre sensiblement inférieure au prix affiché. 

Décider de vendre son bien immobilier soulève de nombreuses questions. Les vendeurs doivent alors se décider sur le type de vente (entre particuliers ou par un tiers), sur l’estimation, le type de mandat si vous passez par une agence mais aussi sur les termes de la vente. Vous pouvez alors faire appel à un tiers pour estimer votre bien par exemple, de manière neutre et objective.

S’entendre sur les conditions de la vente peut également devenir un sujet sensible. Recourir à un intermédiaire professionnel neutre pour ne pas avoir à gérer les modalités de la vente permet ainsi d’éviter les tensions. L’agent immobilier est un expert dans son domaine et permet de faire le lien entre les vendeurs et les potentiels acheteurs. Lorsque l’affecte est trop présent, cela peut être plus pratique de déléguer les formalités à un tiers.

Pour optimiser au maximum votre vente immobilière, vous pouvez faire le choix d’une agence immobilière à commission fixe telle que PropriLib. Gagnez en visibilité en publiant votre annonce sur des portails réservés aux professionnels comme SeLoger ou Logic-Immo. Gagnez du temps en déléguant la gestion des formalités pour un prix fixe de 4 500 € TTC !

 

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Laura Mondejar

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