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Quels sont les risques d’un investissement immobilier ?

 

 Il existe plusieurs façons d’investir dans l’immobilier. Vous pouvez acquérir un bien immobilier dans le but de faire un investissement locatif dans divers secteurs :

  • l’habitation
  • les bureaux
  • les commerces
  • les parkings, garages ou boxes

Le but de tout investissement immobilier est évidemment d’obtenir la meilleure rentabilité tout en s’assurant d’une plus-value lors de la revente. Certains dispositif fiscaux permettent de profiter de votre investissement pour défiscaliser vos revenus (loi Pinel et Denormandie, LMNP, loi Malraux, etc…).


Les risques géographiques

Le risque de localisation du bien

La situation géographique du bien dans lequel on souhaite investir ne doit pas être prise à la légère. Un travail de d’anticipation sur le potentiel futur du bien doit être mis en place. En effet, vous devez vous projetez sur l’évolution du quartier dans lequel vous investissez.

Par exemple, le projet du Grand Paris pourrait engendrer une hausse des prix des biens se situant à proximité des stations desservies. L’étude sur le potentiel de la ville de Saint-Denis (93) peut-être prise pour exemple. Il faut également s’informer sur les projets de construction. En effet, si une usine ou une autoroute voit le jour à proximité immédiate d’un bien, de dernier perdra automatiquement de sa valeur. L’important est donc de trouver l’équilibre risque/sécurité.

Les risques naturels

Il existe, en fonction de l’emplacement géographique du bien, des aléas naturels à ne pas négliger. Dans certains quartier par exemple, il peut y avoir un risque d’affaissement du terrain comme dans certaines rues du 18ème et 20ème arrondissement de Paris.

 

 

 

Le risque de vacance locative

 La vacance locative désigne la période durant laquelle votre appartement est vide car vous ne trouvez pas de locataire. Ainsi, ce bien va devenir une source de charges supplémentaires dans votre budget. En tant que propriétaire cela peut vous obliger à vendre votre bien pour payer votre crédit immobilier. Il est donc nécessaire de réaliser un travail en amont quant aux profils des candidats à la location. En effet, la probable instabilité d’un futur locataire peut se révéler très contraignante. 

Pour limiter le risque de vacance locative, vous devez cibler une localisation relativement prisée.

 

Les risques intrinsèques au bien immobilier

L’investisseur peut envisager d’acheter un bien à rénover. Dans cette situation, il sera préférable d’avoir recourt à différents entrepreneurs du bâtiment pour établir des devis avant la mise en oeuvre des travaux. 

Aussi, le bien convoité peut avoir des défauts  peu visibles à l’oeil nu. Pour cela, il faut veiller à bien lire les diagnostics immobiliers !

Un œil d’expert est donc, dans la plupart des cas, primordial pour éviter des frais de travaux qui peuvent s’avérer conséquents. Or, il est rare que les investisseurs détiennent cette expertise.

Le risque de copropriété

Chaque copropriété est gérée de manière différente et possède ses points forts et faibles. Vous devez bien analyser les charges de copropriétés et les comparer avec celles des autres immeubles comportant les mêmes caractéristiques. 

Pour lire correctement les charges de copropriété, il faut toujours se poser la question de savoir ce qui est compris dans les charges (eau froide/chaude, entretien, gardien, etc).

Il est aussi important de bien se renseigner sur l’état du fonds travaux qui permettra de financer les travaux futurs. Dans la même optique, on se renseignera sur les derniers travaux effectués au sein de la copropriété et les travaux à prévoir prochainement ou du moins ceux qui ont été évoqués lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Pour cela, on lira également les procès verbaux d’assemblée générale qui donneront des indices grâce aux résolutions rejetées.

Un point important à vérifier dans les pv d’ag: les charges de copropriétés impayées et les procédures en cours !

Les risques liés au locataire

 

Impayés, dégradations, conflits avec les locataires

Les impayés sont plus graves que la vacance locative. En effet, ils correspondent au refus ou à l’incapacité du locataire à payer son loyer. Or la législation concernant les impayés n’est pas très favorable au propriétaire ! Il faut dont bien choisir son locataire !

Pour pallier au risque de dégradation et en tant que propriétaire vous exigerez  une caution et un garant à votre futur locataire .

L’investisseur doit également gérer des cas classiques de dégradations, de manque d’entretien ou encore des malentendus qui peuvent se transformer en conflits avec les locataires.

 

 

Les risques fiscaux 

Il est courant que le gouvernement mette en place des déductions et exonérations fiscales pour inciter à investir dans l’immobilier. Elles peuvent dans le meilleur des cas être à l’avantage du propriétaire. Par exemple, La loi Pinel, lancé en 2015 qui permet d’investir dans le neuf en réduisant ses impôts.

Cependant, ces changements fiscaux peuvent être au détriment de l’investisseur et remettre en cause son projet immobilier. L’impôt sur la fortune immobilière est un bon exemple.

L’investisseur ne peut pas anticiper quels seront les futurs changements fiscaux. Une simple augmentation de la taxe foncière par exemple pourrait compromettre la rentabilité d’un investissement.

 

Les risques inhérents au marché immobilier

 

Un investisseur n’ayant pas assez étudié le bien immobilier acquis peut directement être impacté par une mauvaise rentabilité finale. En effet, un bon travail en amont consiste à prendre en compte les informations secondaires comme les impôts, les travaux à effectuer, les charges récurrentes ou encore les loyers. Enfin, il faut s’assurer que la demande locative est suffisamment conséquente et qu’il existe une activité ou un point d’attraction à proximité (université, bureaux, transport..).

Le marché de l’immobilier locatif local doit être étudié tout comme le marché de la transaction immobilière. En plus d’une rentabilité attractive votre investissement doit à minima vous permettre de ventre au même prix que l’achat. Au mieux vous devez chercher également à parier sur le développement futur du quartier ou de la ville afin d’esperer une plus-value lors de la revente.

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