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Saint-Denis, ville du Grand Paris la plus prometteuse ?

Saint-Denis, ville du Grand Paris la plus prometteuse ?

L’immobilier à Saint-Denis (93200) : une pépite géographique ! 

 

Situé au Nord de Paris, Saint-Denis est une ville de petite couronne jouxtant respectivement le 18ème arrondissement de Paris avec la Porte de la Chapelle, Aubervilliers à l’est et Saint-Ouen à l’ouest. Saint-Denis est la première ville du département en termes de nombre d’habitants, et la troisième de d’Île de France après Paris et Boulogne-Billancourt (92).

Le centre historique est traversé par le canal de Saint-Denis qui opère une séparation avec le quartier de la Plaine-Saint-Denis qui regroupe une zone de bureaux de grande importance sur les communes de Saint-Denis, Aubervilliers et Saint-Ouen !

Doté d’un accès à l’Autoroute A1, Saint-Denis est la porte d’entrée de la liaison Paris-Lille et des échanges avec les pays frontaliers du Nord de la France. Concernant l’Île de France, la ville de Saint-Denis occupe une place de choix puisqu’elle bénéficie d’un accès direct aux deux grandes infrastructures routières régionales que sont l’autoroute A86 et le boulevard périphérique parisien avec la porte de la Chapelle. Ces accès autoroutiers font de Saint-Denis un emplacement stratégique pour se rendre aux aéroports du Bourget et de Roissy-Charles de Gaulle. Quelques détails en chiffres :

Aéroport Roissy Charles de Gaulle – 17Km – 20 minutes en voiture – 40 minutes en transport en commun –21 minutes avec le Grand Paris

Aéroport de Paris Le Bourget pour l’aviation d’affaires : 7Km – 20 minutes en voiture – Transport : 41 minutes – 9 minutes avec le Grand Paris

La Défense – 13Km – 35 minutes en voiture – Transport : 27 min – 13 min avec le Grand Paris

Gare du Nord (TGV Nord, Eurostar, Thalys) – 9Km – 20 minutes en voiture – 6 minutes avec les transports

Pour l’heure, la ville de Saint-Denis bénéficie de liaisons ferroviaires plutôt généreuses :

M12: Front Populaire

M13 : Saint-Denis Université, Basilique de St-Denis, Saint-Denis – Porte de Paris, Carrefour Pleyel

RER B  : La Plaine-Stade de France

RER D  : Saint-Denis, Stade de France-Saint-Denis

Ligne H : Saint-Denis

 

Saint-Denis, le Châtelet-Les Halles du Grand Paris ?

 

 

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C’est à Saint-Denis Pleyel que le hub du Grand Paris prendra place, avec la rencontre des lignes de métro 14, 15, 16 et 17. Saint-Denis devient ainsi la ville la plus inter-connectée du Grand Paris et se trouve réellement rapprochée du premier centre d’affaire européen de par l’étendue de son parc de bureaux qu’est la Défense. En effet, le temps de transport entre Saint-Denis et La Défense passera de 27 à 13 minutes seulement grâce au Grand Paris. Mais la ligne 14 ne se résume pas à créer un lien avec le centre d’affaire de La Défense. Saint-Denis devient également à proximité immédiate du 17ème arrondissement via la porte de Clichy et de la toute récente cité judiciaire installée dans le quartier de Clichy-Batignolles. À partir de Saint-Denis Pleyel, seulement 3 stations suffiront pour rejoindre ce quartier déjà métamorphosé et dont les prix oscillent autour de 9 000 € le mètre carré. Mais si la ville de Saint-Denis devient à proximité du 17ème et du 18ème arrondissement de Paris, elle se « rapproche » également du riche quartier d’affaires que constitue le 8ème arrondissement de Paris grâce à la desserte de la Gare Saint-Lazare en 5 stations. Le projet du Grand Paris express prévoit de relier Saint-Denis Pleyel à Saint-Lazare en 11 minutes seulement !

Vous l’aurez compris, si le Grand Paris permet de mieux relier Saint-Denis à Paris, il permet également de placer Saint-Denis à proximité de la majorité des secteurs importants de l’Ile-de-France comme la Défense et l’aéroport de Roissy Charles de Gaulle. La place immobilière de Saint-Denis sera sans aucun doute appelé à évoluer positivement dans les années qui viennent au vu des opportunités offertes par ces projets de liaisons qui opèrent une mutation totale.

 

 

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Saint-Denis et Saint-Ouen, village Olympique en 2024

 

Le village olympique se tiendra sur 51 hectares, s’étendant entre le Vieux Saint-Ouen, la Seine et l’A86. Ce secteur va donc connaître une grande mutation, comme l’illustre cette infographie du Parisien. L’enjeu de ce projet est de construire des infrastructures qui conserveront une utilité après les Jeux Olympiques. C’est ainsi que les 17 000 chambres réservées aux athlètes seront réhabilitées en 2 200 logements et chambres étudiantes par la suite, ce qui dynamisera réellement ce secteur géographique pour l’heure délaissé. Doté d’un très bon réseau de transport, ce secteur et les quartiers environnants devraient connaître un rapide développement.

 

 

Prix de l’immobilier à Saint-Denis : l’un des meilleurs rapport transport-prix de la petite couronne

 

Avec un prix moyen au mètre carré à 3 790 €, Saint-Denis fait figure d’exception à 6 minutes seulement de la gare du Nord, où les prix sont quasiment 3 fois supérieurs et à 13 minutes seulement du cœur de Paris avec la station de Châtelet Les Halles. Bien moins cher que Saint-Ouen (5 220 €/m²) ou Clichy (6 200 €/m²) voir même Gennevilliers (4 500 €/m²), Saint-Denis apparaît sous-côté au vu de son réseau de transport extrêmement efficace déjà en place. Les projets en cours ne font qu’accentuer ce potentiel et constitue une véritable concrétisation du réveil de cette ville « endormie ». Il peut être opportun d’envisager un investissement à proximité de ces nouveaux réseaux de transports, d’autant plus que la période actuelle est relativement propice à l’investissement immobilier.

 

Saint-Denis Pleyel, cœur du Grand Paris ?

 

Pendant que la Plaine Saint-Denis connaissait une métamorphose profonde, le secteur de Saint-Denis Pleyel restait à l’ombre de cette dynamique. Le quartier Pleyel est bordé par la Seine à l’ouest, ce qui est un atout formidable pour le développement de ce quartier. Symbole du quartier et actuellement en démembrement, la Tour Pleyel, culmine à 129 mètres (40 étages) et va être complètement restructurée pour accueillir deux grands hôtels, un centre de conférence, des bureaux et des commerces et services. Prévue pour 2022, cette nouvelle tour marquera le coup d’envoi de ce nouveau quartier qu’est Saint-Denis Pleyel.

Suivra, en 2023, l’ouverture de la gare du Grand Paris Express la plus importante : Saint-Denis Pleyel . Un immense projet urbain va révolutionner ce quartier délaissé. L’ innovation énergétique et environnementale (parcs, toits végétalisés…) prendra une place capitale dans ce projet d’envergure. L’immobilier local devrait bénéficier de cette mutation profonde et de la position stratégique future de cet emplacement au vu des interconnexions dont le secteur bénéficiera. Il peut donc être opportun d’envisager un investissement dans ce quartier au vu des conditions actuelles. Les prix oscillent entre 2000€ et 4 800 €/m² dans le secteur de Saint-Denis – Pleyel (93200).

 

La plaine Saint-Denis, un quartier déjà réhabilité

 

Après avoir été l’une des plus grandes zones industrielles, la Plaine Saint-Denis a souffert d’une crise sévère avec la désindustrialisation. Dans les années 80, la Plaine Saint-Denis s’est relevé sous l’impulsion de la construction du Stade De France. On compte aujourd’hui plus de 50 000 salariés sur le site de la Plaine Saint-Denis. Ce dynamisme retrouvé, de nombreux immeubles d’habitations ont été construit dans les années 2000, donnant naissance à différents sous-quartiers. La zone de Landy France concentre un ensemble mixte de bureaux et logements, à l’image de la Plaine Saint-Denis et bénéficie de la proximité de la station RER du Stade De France ainsi que de la station de Métro Carrefour-Pleyel (ligne 13). Plus au sud, la ligne 12 a été prolongée pour desservir le début de la Plaine Saint-Denis avec la station Front populaire (ligne 12). Le prix moyen d’un appartement dans le secteur de la Plaine s’élève à 4 222 €/m² (selon Meilleurs Agents).

 

Le centre ville de Saint-Denis pour les amateurs de vieilles pierres

 

Construit autour de la Basilique des rois de France, le centre ville de Saint-Denis est très commerçant et piéton. On y trouve de nombreux immeubles haussmanniens en bon état ou en quête de réhabilitation. Le secteur bénéficie de la ligne 13 avec la station Basilique de Saint-Denis, mais également de lignes de tramway (T1 et T5). La proximité du parc de la Légion d’Honneur est un réel atout. Le prix moyen au mètre carré s’élève à 3 968 € dans le centre ville de Saint-Denis.

 

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Stanislas Allauzen

Titulaire d’un Master II de droit comparé des affaires (Université Paris II – Panthéon Assas), Stanislas dispose de connaissances fondamentales en matière juridique & fiscale qu’il a pu consolider à Havard Law School en tant que « research student ». Ayant cumulé des expériences diverses tant au sein d’office notarial que d’office d’huissier de justice, il a eu l’occasion de traiter diverses problématiques relatives au droit de l’Immobilier et aux transactions y afférents. Durant son cursus en finance & entrepreneuriat à l’EMLYON, Stanislas s’est formé en travaillant en Banque de marchés (Crédit Agricole Corporate & Investment Banking) & en Start-up pour une plateforme d’investissement à impact extra-financier positif (Lita.co).

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