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Tout savoir sur la plus-value immobilière : calcul, exonération et paiement

Si vous êtes sur le point de vendre votre bien immobilier, il peut être pertinent de vérifier si votre cession est assujettie à l’impôt sur les plus-values immobilières. Ensuite, viendra le temps de l’estimation de votre appartement ou maison, afin de déterminer le prix de mise en vente.

Sommaire

Définition de la plus-value immobilière

Quelles sont les plus-values immobilières exonérées ?

Calcul de la plus-value immobilière

Quel est le prix d’acquisition retenu en cas de succession ou héritage ?

Calcul du montant de l’impôt sur la plus-value immobilière

Paiement de l’impôt sur la plus-value suite à une vente immobilière

Définition de la plus-value immobilière

Si vous décidez de vendre votre bien immobilier vous allez devoir prendre connaissance du concept de plus-value immobilière. La plus-value immobilière est réalisée lorsque la vente du bien immobilier est réalisée à un prix supérieur au prix d’acquisition du bien immobilier. Cette situation est actuellement extrêmement courante étant donné l’évolution des prix du marché de l’immobilier en France et particulièrement à Paris et en Ile-de-France. La plus-value immobilière est applicable à la vente d’un appartement, d’une maison ou encore d’un terrain. La vente de votre bien immobilier présent dans votre patrimoine sous forme de parts de SCI (société civile immobilière) mais aussi de FPI (fonds de placement dans l’immobilier) est aussi assujettie à l’impôt sur les plus-values immobilière. L’échange de biens ou le partage sont aussi soumis à l’impôt sur les plus-values !

Il faut avoir à l’esprit que le prix d’acquisition du bien ne se réduit généralement pas au simple prix d’achat de votre bien et comporte également des frais accessoires (frais de notaires, frais d’agences dans certains cas…) ce qui permet de diminuer la base d’imposition de votre plus-value.

Quelles sont les plus-values immobilières exonérées ?

L’exonération la plus connue concerne la vente de la résidence principale et de ses dépendances comme le garage, le parking ou une cour.

Si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale pendant les 4 années qui précède la vente de votre bien immobilier, alors vous pouvez obtenir une exonération si vous utilisez le fruit de la vente pour acquérir ou faire construire un bien immobilier.

Toute opération de cession dont le montant est inférieure à 15 000€ est également exonéré. Cette mesure profite principalement aux place de parking, garage ou box.

Enfin si vous détenez un bien immobilier plus de 30 années, alors vous bénéficierez d’une exonération totale ! À réfléchir donc, si vous êtes à 28 années de détention…

Calcul de la plus-value immobilière

Pour calculer la plus-value immobilière, il convient de déterminer d’une part le prix d’acquisition global et d’autre part le prix de cession. Cela nous permettra ensuite de déterminer par une simple soustraction, le montant de la plus-value immobilière. Le montant de la plus-value immobilière servira alors de base au calcul de l’impôt.

1- Déterminer le prix d’acquisition

Pour calculer le montant de l’impôt sur la plus-value immobilière il convient dans un premier temps de déterminer la base imposable c’est à dire le montant de la plus-value immobilière.

Il faut avoir en tête que plus votre prix dit d’acquisition sera haut, plus votre plus-value déclarée sera faible, d’où l’intérêt d’ajouter les frais accessoires à la transaction.

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier à la suite d’une acquisition alors il suffit de retenir le prix d’achat du bien immobilier pour calculer la plus-value immobilière. Ce prix d’achat est inscrit dans l’acte authentique de vente immobilière.

Une fois le prix d’acquisition déterminé, vous avez la possibilité de majorer ce prix par les frais dits « d’acquisition » : frais engendrés par l’intervention du notaire, droit d’enregistrement, frais d’agence immobilière. Ces frais d’acquisitions sont en principe évalués de manière forfaitaire à 7,5% du prix d’achat mais il est possible de déclarer les frais réels.

Enfin, si vous avez réalisé des travaux ou un agrandissement, le montant des travaux engendrés peut-être ajouté au prix d’acquisition. Ainsi, votre investissement dans votre bien immobilier sera déduit du prix d’acquisition. Attention cependant à ne pas inclure le montant retenu pour l’entretien pur et simple du bien !

Si vous détenez le bien immobilier objet de la cession depuis plus de 5 ans, alors vous pouvez déduire le montant réel des travaux avec une justification des travaux à l’appui, ou appliqué un forfait de 15% du prix d’achat de votre bien immobilier.

Les frais de liaisons aux réseaux et distribution et les frais de voiries (lotissement) peuvent également être intégrés dans le prix d’acquisition.

Quel est le prix d’acquisition retenu en cas de succession ou héritage ?

Si vous êtes propriétaire du bien par le fait d’une succession ou d’une donation, le prix d’acquisition du bien retenu pour calculer la plus-value immobilière sera celui mentionné dans l’acte de transmission du bien immobilier. De plus dans le cas d’un héritage ou d’un don, les frais d’acquisition forfaitaire de 7,5% permettant de réduire la plus-value ne pourront pas être invoqué. Vous retrouverez plus d’informations dans notre article qui traite de la vente de bien immobilier en succession.

2 – Déterminer le prix de vente du bien immobilier pour le calcul de la plus-value immobilière

Le prix de vente retenu est le prix conclu dans l’acte de vente immobilière.

Veillez à négocier avec votre agence immobilière un montant de commission d’agence à la charge de l’acquéreur car cela vous permettra de déduire les frais d’agence du prix de vente lors de votre déclaration de plus-value immobilière, et donc de diminuer l’impôt. Or, il faut avoir en tête que la majorité des agences immobilières mettent les frais d’agences à la charge du vendeur afin de ne pas avoir l’obligation de publier le montant des honoraires d’agences dans l’annonce de vente immobilière. Ainsi, l’acquéreur ne connaîtra ni le pourcentage des frais d’agences immobilière, ni le montant global.

Chez PropriLib, les frais d’agences sont au forfait, c’est à dire qu’un prix fixe est déterminé en fonction des prestations retenues.

Ensuite, vous avez l’opportunité de déduire de votre prix de vente les diagnostics, l’indemnité d’éviction d’un locataire. À ce sujet, faites attention à bien respecter les modalités légales du congé pour vente lorsque vous souhaitez vendre un bien occupé précédemment par un locataire.

Calcul du montant de l’impôt sur la plus-value immobilière

Le montant de l’impôt est le suivant :

19% de taxation au titre de l’impôt sur le revenu
17,2% de prélèvement sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité)

Cependant, un abattement s’applique en fonction de la durée de détention à partir de la 6^ème année uniquement. L’exonération totale intervient la trentième année.

N’hésitez pas à faire une simulation du calcul de la plus-value à payer à titre d’information sur le site de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL).

Paiement de l’impôt sur la plus-value suite à une vente immobilière

Lors de votre rendez-vous chez le notaire, ce dernier va effectuer une déclaration pour votre compte. Il va donc se charger de déclarer le montant de la plus-value immobilière à régler suite à la transaction. En tant que vendeur, vous recevrez donc sur votre compte le prix de vente du bien minoré du montant de l’impôt sur les plus-values immobilière.

En cas d’exonération de la plus-value, aucune déclaration ne sera réalisée par le notaire. Ce dernier se chargera simplement d’inscrire dans l’acte de vente la raison pour laquelle il n’y a pas de taxation.