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Comment vendre un bien immobilier en succession ?

Après un décès, l’ensemble des biens du défunt ont vocation à être partagé entre les héritiers. Ce partage permettra l’acquisition des biens par voie de succession et constitue ce que l’on nomme communément, l’héritage.

Vous trouverez une mise à jour régulière concernant les impacts du COVID sur la vente immobilière.

Sommaire

Qui réalise le partage successoral ?

Indivision successorale et vente immobilière

Les situations de blocages entre les héritiers en indivision

Quels sont les frais à prévoir en cas de succession d’un bien immobilier ?

Qui réalise le partage successoral ?

Avant de vendre le bien immobilier issu de la succession, il convient de réaliser le partage et obtenir le titre de propriété. Pour cela, les parties doivent être d’accord sur le principe du partage d’une part et sur l’établissement des comptes d’autre part. Comme l’explique Pauline Darmigny, avocate spécialisée en droit immobilier et droit des successions, le partage d’une succession comprenant un bien immobilier ne peut se faire que devant un notaire. Si la succession venait à prendre une tournure contentieuse, il faut avoir à l’esprit que chaque partie peut se faire accompagner d’un avocat.

Enfin comme le rappelle, Maître Darmigny, la succession est avant tout un droit fondamental appartenant à chaque héritier étant en indivision avec d’autres cohéritiers.

Indivision successorale et vente immobilière

Vendre un bien immobilier peut être complexe en matière de succession. Lors d’un héritage, il arrive bien souvent qu’il y ait plusieurs héritiers et que le bien soit ainsi destiné simultanément à plusieurs personnes. Un bien issu d’une succession entre dans ce que l’on appelle une indivision successorale, faisant ainsi l’objet d’un plein droit de propriété partagé par quote-part. Cela signifie que chaque héritier est propriétaire d’une partie du bien. La part de chaque héritier est ainsi qualifiée de quote-part de propriété.

Pour que la vente du bien soit valable, il faut que chacun des indivisaires consente à la vente du bien en question. L’acquiescement tacite ou expresse des différents indivisaires est une condition sine qua non pour pouvoir vendre ou administrer un bien. En revanche, si les indivisaires présentent des intérêts contraires, cela peut conduire à des situations de blocages.

Les situations de blocages entre les héritiers en indivision

Comme évoqué précédemment, lorsqu’il s’agit de vendre un bien immobilier dans le cadre d’une succession, des situations de blocages peuvent être générées par la présence d’intérêts contraires. Il en va de même lorsque l’un des indivisaires ne répond pas aux sollicitations des autres héritiers.

En cas de désaccord

Cependant, depuis 2007 et la réforme des successions, on assiste à un assouplissement des règles : en effet il n’est plus nécessaire d’obtenir l’accord de l’ensemble des héritiers afin de valider des actes d’administrations (location, rénovation….). Désormais, ces actes sont réalisables à la majorité des 2/3 des indivisaires.

En cas d’absence de réponse

Si l’un des héritiers en indivision ne répond pas aux sollicitations du reste des héritiers, alors il s’expose à une mise en demeure. Dans l’éventualité où il ne répondrait toujours pas aux sollicitations des autres héritiers, il est possible de saisir un juge pour débloquer le bien en indivision en laissant le soin aux autres héritiers de prendre toutes les décisions relatives à l’administration ou la vente du bien, excluant ainsi le premier du processus.

En cas de blocage total

Un autre cas de figure peut aussi se présenter, celui d’une absence totale de consensus concernant la vente d’un bien indivis. Si les héritiers ne parviennent d’aucune manière à s’entendre sur la vente du bien en indivision, et si toutes les pistes de négociations ont été épuisées, alors ils peuvent saisir le juge compétent. Ce dernier peut nommer un mandataire, en règle générale un notaire, afin d’aboutir à une prise de décision. Cette décision pourra aboutir à un partage des lots à parts égales. En ultime recours, on procédera à la vente aux enchères du bien indivis.

Quels sont les frais à prévoir en cas de succession d’un bien immobilier ?

Dans le cadre d’un héritage, tous les héritiers sont concernés par les frais qui découlent de la succession. Ces frais sont de tout ordre et ne concernent pas uniquement des questions immobilières. Il s’agit par exemple du cas des droits de succession qui s’appliquent à l’ensemble des biens du défunt.

Outre les droits de successions qui fluctuent selon l’importance de l’héritage ainsi que selon le degré de parenté entre le défunt et l'(les) héritier(s), s’ajoutent les frais de notaire. Les héritiers devront s’acquitter de frais bien spécifiques si le bien immobilier est compris dans la succession. En cas d’inclusion de la propriété immobilière dans la succession alors le bien sera soumis à deux actes bien précis :

🗝- l’attestation immobilière (ou de propriété, qui est obligatoire)

🗝- le partage : acte qui doit être réalisé si les indivisaires décident de sortir de l’indivision les biens hérités de manière commune

L’attestation immobilière (ou de propriété)

Il s’agit de l’acte authentique qui assure le transfert de la propriété du bien aux héritiers. Il s’agit donc du titre de propriété de l’héritier. L’attestation doit impérativement être établie par un notaire, qui vient constater la transmission du bien immobilier. Cette dernière fait l’objet d’une tarification obligatoire qui correspond aux émoluments notariés, calculés suivant le barème prévu au Code de commerce – art. A444-69-1 (V).

L’attestation immobilière	Valeur du bien / Tranche d’assiette	Coût en pourcentage
	De 0 € à 6 500 €	1,972 % de la valeur du bien
	De 6 501 € à 17 000 €	1,085 % de la valeur du bien
	De 17 001 € à 30 000 €	0,740 % de la valeur du bien
	Plus de 30 000 €	0,542 % de la valeur du bien

Notez également que cette attestation immobilière (ou de propriété) est soumise à divers frais annexes tels que des émoluments de formalités qui s’ajoutent aux émoluments proportionnels, l’état hypothécaire, la taxe de publicité foncière d’un montant fixe de 125 €, ou encore la contribution de sécurité immobilière.

Le partage

Un bien est soumis au régime de l’indivision lorsqu’il fait l’objet d’un héritage et qu’il est recueilli en commun par plusieurs héritiers (indivisaires). Un partage du bien peut être effectué lorsque les différents héritiers décident de sortir de l’indivision. Ce partage est dit pur et simple lorsque chaque copartageant perçoit un quote-part du bien indivis d’une valeur qui serait égale à ses droits. L’acte de partage, à l’instar de l’attestation immobilière, est soumis à des frais de notaire lors son établissement. Cet acte conduit ainsi au paiement des droits suivants :

– les émoluments notariés :

Le partage	Valeur du bien / Tranche d’assiette	Coût en pourcentage
	De 0 € à 6 500 €	4,931 % de l’actif brut
	De 6 501 € à 17 000 €	2,034 % % de l’actif brut
	De 17 001 € à 60 000 €	1,356 % % de l’actif brut
	Plus de 60 000 €	1,017 % % de l’actif brut

– une taxe de 2,5 % pour les frais d’enregistrement ainsi que de la publicité foncière

– la contribution de sécurité immobilière de 0,10%

Une fois les questions techniques résolues, vous pouvez désormais procéder à la vente du bien !

En résumé, pour vendre un bien immobilier en cas de succession

Si vous êtes dans le cas de figure d’un bien hérité à plusieurs, il est indispensable de faire sortir le bien de l’indivision pour pouvoir le vendre. Il faut donc dans un premier temps demander le partage pour ensuite pouvoir vendre le bien dans son intégralité. Sinon, il est possible de vendre uniquement sa quote-part.

Si vous êtes le seul et unique héritier, les choses sont encore plus simples ! Les histoires de successions ne sont pas toujours évidentes, surtout lorsqu’il s’agit d’administrer ou de vendre un bien à plusieurs.

Dans le cas où le bien sort de l’indivision, nul besoin d’agiter la pomme de la discorde entre les différents héritiers. Dans tous les cas, pensez à faire estimer votre bien par un professionnel !

Une fois le bien estimé, vous pourrez ensuite poursuivre le processus classique de vente immobilière. Rapprochez-vous d’un intermédiaire, type agence immobilière (vous pouvez recourir à une agence immobilière à commission fixe pour optimiser votre prix net vendeur) ou tentez de vendre par vous-même, puis réalisez vos diagnostics immobiliers obligatoires. (DPE, diagnostic amiante, installations électrique et gaz, calcul du métrage, loi Carrez pour les lots de copropriété uniquement, etc.).

Suivez ainsi les différentes étapes clés du processus de vente immobilière pour aboutir à l’acte authentique ! Découvrez les 5 points à réaliser pour vendre au meilleur prix votre bien immobilier !

N’hésitez pas à demander votre estimation rapide et gratuite !