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Valeur vénale d’un bien immobilier : définition et usage

La question de la valeur vénale d’un bien immobilier est souvent abordée lors de la succession. En effet, au moment de la succession, il va falloir attribuer la valeur vénale des biens immobiliers et cela que ce soit une résidence principale, une résidence secondaire ou encore un investissement immobilier avec un appartement en location par exemple. L’administration fiscale exigera de connaître la valeur dite “vénale” du bien immobilier objet de la succession. Le problème rencontré vous saute aux yeux : comment s’assurer que les biens immobiliers sont évalués à une juste valeur de sorte que l’administration ne conteste pas cette estimation ? En effet, une sous-évaluation du bien immobilier risquerait d’entraîner un redressement fiscal…

Qu’est ce que la valeur vénale d’un bien immobilier ?

La valeur vénale est un concept utilisé par le fisc pour définir la valeur d’un bien immobilier. Cela permettra au fisc d’évaluer l’assiette de l’Impot sur la Fortune Immobilière (IFI) ou d’évaluer les droits de succession lors de la transmission d’un bien immobilier. Si le fisc estime que vous avez sous-évalué votre bien alors vous serez sujet à un potentiel redressement fiscal.

Le concept de valeur vénale ne se fonde sur aucune source légale. Cependant la jurisprudence a définit ce concept comme étant : “le prix d’un bien qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande au moment de la mutation ou des clauses de l’acte de vente” (Cass. com., 6 décembre 2005, n° 03-18 782). Ainsi la valeur de l’appartement ou de la maison sera déterminée en fonction des éléments classiques de toute estimation immobilière comme :

Pour connaître la valeur vénale d’un appartement loué ou d’une maison, le rapport locatif pourra être pris en compte.

Vous l’aurez compris, l’Administration fiscale utilise le concept de “valeur vénale” pour définir le prix d’un bien immobilier. 

Comment évaluer la valeur vénale d’un bien ?

Le fisc met à disposition un service permettant de vous aider à estimer le prix de votre bien immobilier. Ce service en ligne disponible sur PATRIM vous permet de consulter les dernières ventes et les prix au M2 sur un secteur géographique déterminé. L’Administration fiscale contrôle la valeur vénale avec une méthode comparative. C’est à dire que le fisc va comparer les prix de vente des biens comparables. Attention à bien déclarer le montant car en cas de mauvaise foi la pénalité s’élève autour de 40% du supplément exigible !

Pour éviter des déboires avec l’administration fiscale, le mieux est de se faire accompagner par son notaire ou avocat, mais aussi d’effectuer différentes estimations immobilières. N’hésitez pas à solliciter, PropriLib, qui en tant qu’agence immobilière en ligne à prix fixe, se charge de votre estimation immobilière.

Comment faire l’évaluation de la valeur d’un bien en succession ?

Une fois la succession ouverte, les héritiers disposent d’un délai de 6 mois pour introduire leur déclaration fiscale qui doit préciser la valeur des biens immobiliers inclus dans la succession. A l’issue de cette déclaration, le fisc fera un calcul des droits de succession. C’est donc à ce moment précis que la valeur vénale de l’appartement ou de la maison est requise. Vous retrouverez plus d’informations pour vendre un bien immobilier en succession.

Ayez bien en tête que lorsque le décès d’un proche survient, vous devez procéder à l’évaluation des biens immobiliers inscrits dans la succession. Pour cela, n’hésitez pas à contacter un notaire et une agence immobilière pour réaliser une estimation du bien immobilier. Dans cette démarche, PropriLib vous aide en tant qu’agence immobilière à prix fixe ce qui permet d’économiser sur les frais d’agences immobilière !

Quelle est la différence entre la valeur vénale et la valeur locative ?

Rien à voir ! La valeur vénale d’un appartement ou d’une maison désigne le prix auquel le bien serait vendu sur le marché. La valeur locative constitue le loyer annuel versé par le locataire.

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