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Comment investir dans l’immobilier locatif avec un rachat de crédits ?

L’investissement immobilier reste parmi les préférés des Français, en particulier, en cette période où les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont particulièrement bas.

Toutefois, si certains souhaiteraient se lancer et saisir cette opportunité, leur taux d’endettement ne leur permet pas de souscrire un nouvel emprunt, malgré des revenus conséquents.

Heureusement, il existe une opération financière qui permet de retrouver une capacité d’emprunt suffisante pour investir dans l’immobilier locatif : le regroupement de crédits.

PropriLib vous présente cette solution alternative à laquelle les investisseurs ont de plus en plus recours.

Le rachat de crédits : en quoi ça consiste ?

Le regroupement de crédits, aussi appelé rachat de crédits, est une opération financière qui a pour intérêt de rassembler en un seul prêt de substitution les différentes créances d’une personne ou d’un ménage.

La dette d’un ménage en France se compose souvent d’un crédit immobilier et d’un ou plusieurs crédits à la consommation (prêt travaux, crédit auto, crédits renouvelables…). En cas de baisse de revenus, ceux-ci peuvent entraîner des difficultés financières. S’ajoutent alors une ou plusieurs dettes personnelles, voire des impayés, et le taux d’endettement augmente.

Cette augmentation du taux d’endettement peut avoir plusieurs conséquences :

la difficulté de gérer son budget sereinement,
l’impossibilité de constituer une épargne de sécurité,
l’impossibilité de faire financer de nouveaux projets.

Le rachat de crédits permet de solder une partie ou toutes ses créances d’un coup et de les remplacer par un seul prêt, avec un taux et une mensualité unique.

La durée du prêt de substitution est alors modulée pour s’adapter aux revenus de l’emprunteur. Il peut ainsi être allongé pour baisser la nouvelle mensualité unique jusqu’à -60 %.

Il vaut toutefois mieux être bien conseillé dans cette opération car l’allongement du crédit en augmente le coût total. Il s’agit alors de déplacer les curseurs subtilement pour optimiser au mieux l’opération.

Un budget plus confortable est dégagé, la dette restructurée et le taux d’endettement baissé.

Pour financer un nouveau projet immobilier, il est possible de demander une trésorerie complémentaire. Cette somme est directement intégrée au regroupement de crédits et son remboursement inclus dans la nouvelle mensualité unique.

En fonction du type et du montant des crédits regroupés, est mis en place :

un rachat de crédits immobilier, si les prêts immobiliers représentent au moins 60 % du total des soldes restant dus des crédits regroupés,
un rachat de crédits consommation, dans le cas contraire.

Investir dans l’immobilier locatif : les avantages du regroupement de crédits

Dans une majorité de cas, cette opération est mise en place pour des personnes rencontrant des difficultés financières afin d’écarter le risque de surendettement.

Aujourd’hui, toutefois, le regroupement de crédits est de plus en plus choisi pour optimiser son taux d’endettement en vue d’un investissement, notamment dans l’immobilier locatif.

Le rachat de crédits offre alors plusieurs avantages.

En restructurant ainsi leurs crédits, les investisseurs passent de nouveau sous la barre des 33 à 35 % de taux d’endettement recommandés par le HCSF. Ils sont alors de nouveau éligibles à la souscription d’un crédit immobilier.

La trésorerie complémentaire peut, elle, être utilisée comme apport pour le nouveau crédit immobilier.

En procédant ainsi, dans une période où les taux d’intérêts du secteur immobilier sont particulièrement bas, ils bénéficient tant pour leur rachat de crédits immobilier que pour le nouvel emprunt d’un taux plus intéressant.

Dans le cas d’un investissement à but locatif, l’emprunteur utilise alors également un effet de levier. Les loyers vont en effet venir financer le crédit.

En procédant de cette manière, il est possible d’augmenter son patrimoine immobilier, tout en profitant de la différence entre les mensualités de crédits et le bénéfice des loyers.

Comment choisir le rachat de crédits le mieux adapté ?

Le regroupement de crédits est une opération particulièrement flexible qui peut s’adapter à de nombreux profils : propriétaires ou locataires, salariés, fonctionnaires ou retraités, seuls ou avec un co-emprunteur, pour sortir d’une difficulté financière ou, au contraire, investir.

Elle nécessite donc une étude approfondie du dossier du demandeur. Pour cette raison, les banques traditionnelles ne proposent que rarement cette opération à leurs clients. Elles délèguent cette partie à une filiale spécialisée.

Chaque établissement susceptible de mettre en place un rachat de crédits a des critères de sélection qui lui sont propre : taux d’endettement maximum, garanties demandées, taux d’intérêts adaptés au profil de l’emprunteur, situations professionnelles acceptées ou refusées (professions libérales, AAH…), etc.

Il est donc important de procéder à des simulations de rachat de crédits en ligne, notamment sur des comparateurs de crédits proposant le regroupement de crédits. Celles-ci sont gratuites et sans engagement.

De cette manière, l’emprunteur peut comparer les offres pour choisir le rachat de crédits le mieux adapté à sa situation particulière et ses propres objectifs, voire faire jouer la concurrence pour obtenir une offre de prêt aux conditions plus avantageuses.

Certains comparateurs ont parmi leurs partenaires des organismes de courtage spécialisés dans le regroupement de crédits. Une seule simulation permet alors de toucher plus d’établissements prêteurs susceptibles de financer l’opération tout en bénéficiant de l’accompagnement d’un conseiller expert dans cette solution qui peut s’avérer très technique.