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Investir dans l’immobilier : neuf ou ancien ?

Avantage/Inconvénient de l’immobilier neuf et ancien

Afin de prendre la décision qui vous correspondra le plus, il est recommandé de peser les avantages et les inconvénients à investir aussi bien dans l’ancien que dans le neuf. Le but étant de trouver un bien qui vous correspond et répond à vos objectifs de vie. Il convient donc d’arbitrer les pours et les contres. 

Si il s’agit d’un achat de résidence principale, acheter dans du neuf vous permet de pouvoir construire et moduler votre logement selon vos envies et de jouir d’un logement fonctionnel.  Le fait que le logement soit neuf permet également de faire des économies d’énergie car vous profiterez des derniers matériaux de qualités satisfaisant aux normes environnementales (BBC notamment). Bien évidemment, il existe également des inconvénients quant à investir dans le neuf. La patience sera votre meilleure arme, car le délai d’attente est généralement élevé. Il ne faut donc pas être pressé d’investir les lieux ou de mettre en location le bien rapidement. Il est important de prendre en compte l’immobilisation d’une certaine somme à titre de réservation, appelée dépôt de garantie. En effet, pour un achat en VEFA, le dépôt de garantie ne peut excéder 5% si le délai de signature est d’un an maximum et 2% si le délai est supérieur à 1 an. Ensuite les versements sont échelonnés à chaque étape d’avancement des travaux terminée (achèvement des fondations, mise hors d’eau, achèvement).  De plus, qui dit neuf dit prix au m² plus élevé que dans l’ancien.

Acheter dans l’ancien, vous offrira l’avantage d’être propriétaire d’un bien immobilier disponible quasiment immédiatement ! Cela vous permet de rechercher parmi une offre immobilière plus importante, en particulier si vos critères de localisation sont exigeants tels qu’être dans le  centre-ville ou être proche de toutes commodités.

Si votre objectif est de réaliser un investissement locatif, il existe des programmes dans le neuf et l’ancien qui permettent de vous constituer un patrimoine, tout en ayant des avantages fiscaux. Nous vous détaillerons ces produits ainsi que les points à surveiller pour réaliser un bon investissement aussi bien dans l’ancien que dans le neuf. Quels sont les points à surveiller dans un achat immobilier à but d’investissement ? Que vous fassiez le choix d’investir  dans  l’ancien ou le neuf, vous pouvez tirer des avantages fiscaux via des produits d’investissement divers. 

Acheter dans l’ancien, quid des dispositifs d’allégement fiscaux ?

Le déficit foncier 

Tout comme le neuf, l’ancien a ses avantages et ses inconvénients. À contrario du neuf, le principal désavantage de l’ancien sont les frais de notaire qui s’élèvent en moyenne à 7,5 % du prix d’achat. Nous souhaitons vous rappeler que si vous achetez de l’ancien avec travaux à réaliser, ces derniers seront déductibles de l’impôt sur le revenu au sein de la catégorie des revenus fonciers. Pour mémoire, les revenus fonciers comportent les revenus issus de locations d’immeuble non meublés, qu’il soit bâtis (logement et locaux professionnels) ou non bâtis (agricoles).

Depuis 2019, une loi a été mise en place pour favoriser la réhabilitation de l’ancien. Ce dispositif vous offre une réduction d’impôt direct avec des conditions de détention relativement simple à réaliser : la propriété doit être détenue en qualité de propriétaire ou d’usufruitiers. Cette détention peut être directe mais aussi indirecte, en tant qu’associé d’une société civile non soumise à l’IS par exemple.

 

Le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie fonctionne de la même façon que le Pinel. Le montant de la réduction d’impôts est de 12 % si vous souhaitez louer 6 ans, de 18 % si vous louez 9 ans et de 21 % si vous louez 12 ans. Pour bénéficier de ce programme vous devez impérativement réaliser des travaux de réhabilitation, en sachant que le montant total des travaux doit représenter 25 % de l’opération totale. Cela peut être un réel avantage pour les investisseurs.

Acheter dans le neuf : panorama des avantages fiscaux

Lorsque vous achetez dans le neuf, vous cumulez certains avantages fiscaux. Le premier étant la réduction des frais de notaire généralement basés à 2,5 % du prix du bien. De plus, vous pouvez également être exonéré de la taxe foncière, ce qui est un élément peu négligeable. Qui dit exonération dit démarche à suivre. En effet, il est nécessaire pour bénéficier de cet avantage, de déclarer le logement dans les 90 jours après l’achèvement du bien. Vous pourrez alors bénéficier de l’exonération de la taxe foncière pendant une période de deux ans, dès le 1er janvier de l’année suivante. Bien évidemment, un tel avantage est entièrement dépendant de la décision du maire.

Pour les personnes  souhaitant réaliser un investissement locatif, il existe des programmes permettant de profiter d’avantages fiscaux comme le Pinel, et la nue-propriété. 

Le programme Pinel

Le programme Pinel a été mis en place pour inciter les personnes soumises à l’impôt d’investir dans de l’immobilier locatif. L’objectif de ce programme permet de booster l’offre de logement à la location. Le dispositif Pinel en plus d’avoir les avantages du neuf, permet d’obtenir une remise d’impôt allant jusqu’à 21 % du prix du bien. La réduction d’impôt se départage en plusieurs tranches. L’investisseur doit choisir s’il souhaite mettre en location son bien neuf pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. La remise d’impôt se fait donc ainsi : sur 6 ans vous aurez une réduction de 12 %, sur 9 ans de 18 % et sur 12 ans de 21%. En plus de cet avantage, l’investisseur pourra déduire certaines charges des loyers perçus. Les intérêts de l’emprunt, la taxe foncière, les frais d’entretien et de réparation, les frais de garantie. Bien évidemment, le Pinel a aussi ses défauts tels que le fait que le bien ne soit pas disponible lorsqu’on l’achète. De plus, les loyers sont plafonnés en fonction des zones ou vous investissez. Cela signifie que l’investisseur n’est pas libre de fixer le montant du loyer comme il l’entend. Lorsque la période d’engagement fixé de 6, 9 ou 12 ans est terminée vous pourrez alors occuper le logement, continuer de le louer, ou tout simplement le revendre. Il est important de préciser que vous êtes limités chaque année à 2 investissements dans un programme éligible au Pinel. Cependant vous devez bien faire attention à ce que ses deux achats cumulés ne dépassent pas 300 000€. 

La nue-propriété 

La nue-propriété est recommandée pour des personnes qui ne recherchent pas un complément de revenus dans l’immédiat, mais plutôt dans le futur. Les personnes qui sont assujetties à l’IFI ou fortement imposées sont souvent intéressés par ce dispositif ainsi que les non-résidents fiscaux français et expatriés. L’idée consiste à investir seulement dans la nue-propriété d’un bien et d’en donner l’usufruit à une autre personne, qu’elle soit physique ou morale. À savoir, la personne qui détient la nue-propriété ne peut avoir la jouissance du bien. C’est l’usufruitier qui aura le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus. La nue-propriété permet d’optimiser sa fiscalité car l’opération en tant que telle est, fiscalement parlant, neutre. La nue-propriété n’est pas comprise dans l’assiette fiscale de l’IFI. L’acquéreur d’un bien en nue-propriété peut bénéficier, grâce à son emprunt, d’une défiscalisation partielle de l’opération. Lorsque vous contractez un emprunt pour ce type d’investissement, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt sur vos revenus fonciers. De plus, vous n’avez pas à payer de taxe foncière. C’est à l’usufruitier que les frais et taxes liés au bien sont attribués. 

Que regarder avant d’acheter dans l’ancien ou dans le neuf ?

On constate très souvent que des acquéreurs se laissent inciter par l’avantage fiscal obtenu en méprisant les points phares de l’investissement que sont la rentabilité, l’emplacement ou en core la qualité de la construction !

La rentabilité 

Ile-de-France – La rentabilité est le point traditionnellement surveillé et recherché pour tout investissement immobilier. La rentabilité varie énormément selon les villes. En Ile-de-France, les villes de banlieues comme la Seine-Saint-Denis font bonne figure en la matière. Vous obtiendrez 6,5% de rentabilité en moyenne sur la ville d’Aubervilliers, 5,9% à Noisy-le-Grand et Saint-Denis et jusqu’à 7,7% à Drancy ! Dans les Hauts-de-Seine, la rentabilité est souvent plus basse et affiche autour de 3,6% à Levallois-Perret et Boulogne-Billancourt. Si vous êtes investisseur dans le 92, vous trouverez tout de même une rentabilité de 5,1% à Nanterre et 4,8% à Colombes. Asnière-sur-seine, Rueil-Malmaison et Courbevoie seront également à surveiller avec une rentabilité avoisinant les 4,2%.

Cependant, tout comme les avantages fiscaux induits par certains programmes neuf, la rentabilité ne doit pas faire oublier les autres points fondamentaux à surveiller pour tout acquisition immobilière.

L’emplacement

Le premier élément à surveiller pour tout achat immobilier est l’emplacement. La localisation de l’appartement est à étudier tant au présent qu’au futur. Parier sur une zone en expansion grâce à l’arrivé de nouveau transport peut être une réelle opportunité. Découvrez notre étude sur l’immobilier et le futur de la ville de Saint-Denis.

Il est important de réaliser une étude sur le quartier afin de pouvoir anticiper l’évolution du quartier. Votre étude doit comporter nécessairement une réflexion sur les infrastructures nécessaires à l’épanouissement d’un nouveau quartier, comme l’arrivé de nouveaux commerces, médecin, boulangerie, café… L’éco-quartier des docks de Saint-Ouen est une excellente illustration.

 

Les points à surveiller sur le quartier :

  • Proximité des transports en commun : dans le cadre du Grand-Paris, il peut être opportun d’investir à moins de 800 mètres des nouvelles gares.

  • Ecoles, Crèches 

  • Commerces

  • Futures construction et typologie (Logements sociaux ?)

Si vous désirez investir en Ile-de-France, renseignez vous sur les 2 projets européen les plus importants de la décennie : le Grand Paris et l’organisation des Jeux Olympiques 2024 qui va notamment impacter la Seine-Saint-Denis et la ville de Saint-Denis en particulier.

La qualité de l’immeuble et les travaux à envisager

La structure de l’immeuble doit faire preuve d’une attention très particulière. Vous devez surveiller si les sols sont plats pour vous assurer que l’immeuble n’a pas trop subi de mouvement consécutif aux sols. Autre point fondamental à surveiller : l’humidité. En cas de traces d’humidité, veillez à obtenir des informations supplémentaires pour connaître les causes.

Existe t-il des travaux à réaliser ? Quand a été fait le dernier ravalement de façade ? 

Lorsque vous réalisez un investissement dans le neuf, il est important de s’assurer que le promoteur soit fiable. En effet, il convient de s’assurer que le promoteur termine la construction et que la qualité soit au rendez-vous. Le promoteur doit fournir soit une garantie d’achèvement soit une garantie de remboursement conformément à l’article L261-10 du code de la construction et de l’habitation.

Par la garantie d’achèvement, le promoteur s’engage à terminer les travaux quoi qu’il en soit. La garantie de remboursement, vous assure que toutes les sommes avancées seront restituées, si le projet immobilier venait à s’arrêter avant la livraison.

Vous pouvez également aller voir d’autres réalisation terminées par le promoteur. Ainsi, vous pourrez vous rendre compte dont la façon dont la construction a vielli. De même, vous aurez l’occasion de poser des questions aux acquéreurs actuels pour avoir un témoignage sur la façon dont la construction a été réalisée et les interroger sur leurs satisfaction. 

Pour faire un bilan patrimonial complet et bien analyser la situation en cours, n’hésitez pas à contacter un gestionnaire de patrimoine comme Epargne Plurielle.

Mise en garde et informations fondamentales avant de valider votre projet immobilier

La motivation fiscale ne doit pas éluder la recherche de la qualité intrinsèque de l’investissement afin d’éviter le maximum de risque. Tout investissement immobilier comporte des risques qu’il convient d’apprécier. Pour sécuriser au mieux votre investissement d’un point de vue fiscal notamment, n’hésitez pas à contacter votre notaire, un conseiller en gestion de patrimoine ou encore un avocat fiscaliste.

Pour résumer, les qualités intrinsèques de votre investissement immobilier porteront sur l’attractivité de son emplacement au jour J mais aussi dans le futur, la qualité de la construction, les charges de copropriété, l’état de la copropriété et les travaux à prévoir, la rentabilité.Le risque de faillite du promoteur doit également être pris en compte !

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