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Fonds de travaux et loi ALUR

 

Depuis le 1er janvier de l’année 2017,  toutes les copropriétés se doivent de disposer d’un fonds de travaux. Cette initiative, portée par la loi ALUR, impose à ces dernières la constitution d’un fonds d’épargne de prévoyance. L’objectif principal est clair : anticiper le financement d’éventuels travaux futurs. Sont alors mis à contribution l’ensemble des copropriétaires, qui devront s’acquitter d’une cotisation annuelle – proportionnelle à leurs tantièmes de charges générales – qui cumulée, devra représenter au moins 5 % du budget prévisionnel de la copropriété.  Ces cotisations cesseront une fois le plafond atteint (préalablement fixé par décret).

Certains types de copropriétés échappent cependant à cette loi. Voici lesquels :

– Les immeubles neufs de moins de 5 ans
– Les immeubles dont le Diagnostic Technique Global n’aura révélé aucun travaux nécessaires dans les 10 ans à venir
– Les copropriétés de moins de 10 lots si, et seulement si, une dérogation est votée à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires.

La quote-part du vendeur peut-elle lui être remboursée ?

Je vends mon bien immobilier, puis-je récupérer les provisions du fonds de travaux ? Cette question revient souvent chez les propriétaires souhaitant vendre leur bien immobilier.

Lors d’une vente immobilière, le vendeur ne peut en principe pas récupérer sa part du fonds de travaux constitué par l’ensemble des copropriétaires. En effet, ce fonds – qui représente une épargne de prévoyance en vue de travaux futurs – est définitivement acquis par le syndicat de la copropriété. Le vendeur ne peut donc pas récupérer la somme épargnée durant les années de cotisations.

Comme le dispose l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot. »

L’alternative pour le vendeur : négocier la prise en charge par l’acquéreur

Au moment de la vente d’un bien en copropriété, le vendeur peut faire valoir l’existence de ce fonds de travaux à l’acquéreur lors de la négociation du prix de vente. Le vendeur devra donc convaincre l’acquéreur, par l’intermédiaire du notaire, de lui rembourser l’équivalent de sa quote-part du fonds de travaux ou bien revaloriser le prix de vente de son bien d’un montant équivalent aux cotisations précédemment versées à la copropriété.

 

L’astuce de PropriLib : La négociation consistant à ajouter le montant de la part des fonds travaux non compris dans le budget initial de l’acquéreur peut s’avérer maladroite. Mieux vaut le prendre en compte dans le prix de vente de votre bien et l’invoquer en tant qu’argument si un acquéreur venait à tenter une offre d’achat inférieure au prix de vente affiché.

Vente d’un lot de copropriété : qui doit payer les travaux votés en AG ?

 

Date d’exigibilité

La prise en charge des travaux votés en AG par l’une ou l’autre des parties (vendeur ou acquéreur) est conditionnée par ce que l’on appelle la « date d’exigibilité ». Cette dernière permet de trancher et de déterminer la partie à qui incombera le paiement des provisions lors de la vente d’un lot en copropriété. A ce titre, l’article 5 du décret du 27 mai 2004 prévoit que lors de la vente d’un bien en copropriété :

 « le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ».

A noter : le montant et la date d’exigibilité de la dépense sont fixées lors de l’assemblée générale des copropriétaires.

 

Répartition légale des travaux de copropriété

En d’autres termes les travaux sont dus par la partie qui est copropriétaire au moment où les appels de fonds sont à régler. Cela signifie que le vendeur est en charge du paiement des appels de fonds qui sont à devoir jusqu’au moment où la vente est notifiée par le notaire au syndicat de copropriété. Cela signifie également que l’acquéreur est en charge du paiement des appels de fonds exigés après la vente du bien. Par conséquent, et contrairement aux idées reçues, la répartition de la charge financière ne tient pas compte de la personne propriétaire du lot au moment du vote des travaux même si la pratique veut que que la répartition se fasse au jour du transfert de propriété.

Notez cependant qu’une répartition peut être décidée au sein du compromis de vente lorsque les travaux ont été votés avant la vente du lot ou qui le sont entre la signature du compromis et celle de l’acte de vente

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