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Le marché immobilier français : un marché qui monte avec la température

Le printemps tient ses promesses ! Malgré les annonces d’un nouveau rythme, le regain d’activité traditionnellement observé sur le marché immobilier avec le retour des beaux jours n’a pas fait défaut. Ainsi, le mois d’avril a montré une dynamique remarquable. Voyons voir ensemble les évolutions remarquables du marché immobilier français !

Résilience du marché et nouveaux modèles immobiliers en 2021 ?

A la fin de l’année 2020, le marché immobilier s’est déjà montré très résilient, soutenu par des paramètres qui ont jusqu’à présent assuré une dynamique rassurante. Des questions essentielles demeurent toutefois quant à sa pérennité. En 2022, le marché résistera-t-il à l’épreuve d’évolution économique ? Les tendances récentes sont-elles de simples réactions à une période pandémique inhabituelle et sans précédent, ou marquent-elles le début d’une nouvelle approche de l’achat immobilier ? Cette crise a-t-elle simplement accéléré les projets en cours, ou annonce-t-elle le début d’un changement plus fondamental ?

Les dernières analyses des volumes de transactions immobilière pour la France montrent que depuis le second semestre de l’année dernière, les résultats sont quelque peu erratiques, fluctuant autour du million de transactions.

Tout porte à croire que le mois de décembre 2021 conﬁrmera cette tendance modérée à la baisse au niveau national. Malgré des conditions d’exploitation difficiles, et malgré le soutien des prêts garantis par l’État français, les banques ont continué à jouer leur ” rôle de solvabilité “, dans un contexte de légère baisse des renégociations de prêts immobiliers.

Cette tendance devrait être conﬁrmée en 2022, portée d’abord par des taux d’intérêt qui restent très bas. En effet, les taux sont actuellement très proches de leur plus bas niveau historique. Une nouveauté qui contribue à maintenir un marché robuste provient des recommandations désormais encourageantes du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).

La dynamique est plus complexe qu’il n’y paraît, compte tenu de l’écart important entre la province française, où les volumes sont restés forts, et le Grand Paris où ils ont chuté de plus de 15%. Ainsi, les volumes se sont clairement maintenus au niveau national, mais de manière très différente.

Dans le Grand Paris, la contre-performance des volumes a déjà un impact sur les prix immobilier : les prix augmentent moins vite qu’aux trimestres précédents, une tendance conﬁrmée pour Paris intra-muros par les indicateurs avancés des avant-contrats. Ainsi, sur un an, les prix auront moins augmenté dans la capitale française que dans l’ensemble du Grand Paris, ce qui n’était plus arrivé depuis 2013 à 2020.

Une évolution du marché en 2021 ?

S’il a souvent été dit que Paris pouvait être le moteur du marché immobilier du Grand Paris, 2020 a définitivement remis cette idée en débat. La crise sanitaire et le verrouillage initial ont provoqué une prise de conscience collective dans l’environnement urbain, et plus encore sur le marché parisien : trop de contraintes ﬁnancières, un marché difficile, des temps de trajet plus longs… Autant de facteurs qui ont poussé les Franciliens à se disperser vers la Normandie, le Perche ou la Bourgogne, faute de pouvoir acheter une maison avec jardin en grande couronne.

D’une manière générale, on assiste à un déplacement de la population urbaine vers des zones plus vertes. De plus, avec l’essor soudain et généralisé du travail à distance, les employeurs étant désormais plus ouverts à ce mode de fonctionnement, les salariés sont plus à même de s’organiser différemment et de créer une vie de famille dans un espace plus vert, avec deux lieux de vie distincts.

L’évolution des prix coïncide avec la même zone. Les négociations de biens sont plus dures et durent plus longtemps à Paris, tandis que le marché de la petite couronne et de la province est plus fluide et plus accessible.

A chaque fois qu’il y avait une baisse du marché parisien, on disait souvent que cela annonçait un ralentissement du marché immobilier national. Or, la crise sanitaire remet aujourd’hui en cause cette hypothèse, notamment en raison de la résistance des volumes du marché immobilier en province. En effet, il se pourrait que ce ne soit pas tant un renversement de tendance du marché qu’une évolution vers un marché immobilier plus provincial, plus proche de la nature et avec plus d’espace, tout en restant connecté. Cette évolution pourrait également être alimentée par la recherche d’un double cadre de vie.

Qu’il s’agisse d’une prise de conscience collective ou simplement de l’accélération d’un changement de mode de vie déjà amorcé avant la crise sanitaire, un mouvement de fond semble être en cours, conduisant à de nouveaux projets d’investisseurs ou de résidents dans les provinces et les banlieues françaises plutôt qu’à Paris.

Reste à savoir si ce mouvement se poursuivra au-delà de la pandémie, puisque huit intercommunalités et métropoles ont manifesté leur intérêt pour rejoindre l’expérience d’encadrement des loyers actuellement en cours à Paris et à Lille. Parmi celles-ci figurent notamment Lyon, Bordeaux, Montpellier et Grenoble. Pour ceux qui ont choisi la brique et le mortier comme investissement plus sûr que les faibles rendements offerts par les fonds d’assurance-vie en euros, cela pourrait avoir un effet dissuasif, à moins qu’ils ne déplacent leurs projets d’investissement vers des villes plus moyennes où les performances récentes indiquent un regain de vitalité.