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L'investissement dans des SCPI immobilières ?

 

Par définition une SCPI immobilière est un organisme de placement collectif prenant la forme d’une société non cotée en bourse.

La SCPI collecte de l’argent auprès de nombreux investisseurs dans l’unique objectif d’acquérir et gérer un patrimoine immobilier destiné à la location.

Quelles sont les différents types de SCPI ?


On distingue deux types de SCPI :

  • la SCPI d’entreprise qui acquiert et gère des immeubles à usage commercial
  • la SCPI d’habitation qui acquiert et gère des immeubles à usage d’habitation.

Dans ces deux types de SCPI on distingue 3 sous-catégories d’investissement : 

  • Les SCPI diversifiées : ce sont des SCPI qui ont des portefeuilles diversifiés avec des bureaux, commerces, habitation sans qu’aucune classe des actifs ne dépasse les 85% du portefeuille. 
  • Les SCPI Bureaux : ce sont plus souvent les SCPI avec les rendements les plus élevés grâce aux prix élevés des locations de bureaux sur Paris. 
  • Les SCPI commerces : ce sont des SCPI qui investissent en majorité sur des commerces et notamment souvent sur des commerces de petite et moyenne taille pour agrandir leur portefeuille.

La fiscalité des SCPI ? 

Lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous réalisez un investissement que l’on nomme pierre papier. Vous n’achetez pas directement un bien immobilier mais des parts d’une entreprise qui elle va se charger d’acquérir le bien immobilier et s’occuper de sa location. 

Lors de la mise en location simple d’un bien vous recevez un loyer. Dans le cas d’une SCPI nous parlons de dividendes, qui sont souvent payés trimestriellement. 

Lorsque vous percevez des revenus fonciers, vous êtes imposé dessus. La fiscalité des SCPI n’est pas différente, c’est le régime de l’impôt sur le revenu qui s’applique. 

Toutefois vous pouvez choisir entre deux régimes de fiscalité : 

  • Le régime réel : vous êtes concerné obligatoirement par ce régime si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € par an.
  • Le régime micro-foncier : il s’applique pour les investisseurs dont les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €. Un abattement de 30 % est appliqué sur le montant des revenus fonciers perçus grâce aux parts de SCPI.

 

La revente des SCPI ? 

Dans le meilleur des cas, une plus-value peut avoir lieu après votre achat initial. La plus-value correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’achat comprenant les frais d’acquisition réels

Si les parts sont détenues depuis moins de 22 ans, la plus-value nette est imposée à l’impôt sur le revenu, IR, au taux de 19 % puis aux prélèvements sociaux qui s’élèvent à 17,2 %.
La durée de détention permet de bénéficier d’abattements. Plus la durée est longue, moins vous allez être taxé comme dans la revente de biens immobiliers qui ne sont pas vos résidences principales. 

  • Pour l’impôt sur le revenu :
    • 0 % pendant les 5 premières années.
    • 6 % d’abattement par an entre la 6e et la 21e année .
    • 4 % d’abattement la 22e année.
    • Exonération totale au-delà de 22 ans.
  • Pour les prélèvements sociaux :
    • 0 % pendant les 5 premières années.
    • 1,65 % d’abattement par an entre la 6e et la 21e année .
    • 1,6 % d’abattement la 22e année .
    • 9 % d’abattement par an de la 23e à la 30e année.
    • Exonération totale après 30 ans.

Les avantages de détenir des SCPI immobilières ? 

 

Le principal avantage de la SCPI immobilière est son accessibilité. Toute personne peut dès 150€ acquérir des parts de la société et rapidement commencer à en tirer des profits contrairement à l’immobilier classique où la somme initiale se compte rapidement en plusieurs milliers d’euros. La SCPI est donc un investissement plus accessible que l’investissement en LMNP.

Le deuxième avantage est l’accès au marché immobilier tertiaire qui est considéré comme le plus rentable dans l’immobilier mais souvent inaccessible pour de nombreux ménages étant donné les sommes importantes de départ. 

Le troisième avantage est la délégation totale des démarches. La société qui gère la SCPI s‘occupe de l’ensemble des démarches (achat-gestion-revente).

Les inconvénients des SCPI immobilières ?

Le premier inconvénient et assez majeur est la liquidité réduite des SCPI. En effet, la revente des parts n’est pas aussi rapide et facile que pour d’autres placements financiers comme les actions ou les obligations. Le délai de revente peut varier de quelques semaines à plusieurs mois, voire plus, en fonction des conditions de marché et de la demande des investisseurs.

Le deuxième inconvénient est le manque de pouvoir que vous disposez sur la prise de décisions malgré votre investissement financier. Vous êtes dépendant des décisions prises par la société responsable de la SCPI.

Et pour terminer le troisième inconvénient est la non-garantie de rendement. Le capital assurée et les achats pour la mise en location des biens dépendent des sommes collectées au départ ainsi que de la conjoncture du marché immobilier. Nous sommes dans une période où le rendement a été réduit suite à la hausse des taux d’intérêts, baisse des prix de vente et de location.

Quelles sont les SCPI les plus rentables ?

Selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) et l’Institut de l’épargne foncière et immobilière (IEIF) les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont délivré une rémunération de 4,53%* en 2022, toujours en moyenne. “ Ce taux de distribution se compose d’une distribution sur résultat courant de l’ordre de 4,02%, d’une distribution exceptionnelle, principalement sur réserves de plus-values, de l’ordre de 0,38% et d’une fiscalité acquittée à la source de l’ordre de 0,13%”. Nous devrons attendre sûrement le mois de février pour avoir les résultats de 2023. 

Les personnes ayant investi principalement dans le résidentiel ont dû se contenter d’un TD moyen de 4,17%, les SCPI d’hôtellerie (5,09%), de logistique (5,48%) et pour finir celles diversifiées sur plusieurs classes d’actifs, comme les bureaux, les commerces ou la santé (5,63%).

Ci-dessous le classement des SCPI en 2022 les plus rentables si vous souhaitez investir : 

Classement SCPI

SCPI

Stratégie SCPI

Rendement 2022

Variation de prix de part 2022

Performance réelle 2022

1

Corum Eurion

Diversifiée – Zone Euro

6,47%

5,39%

11,86%

2

Corum Origin

Diversifiée – Zone Euro

6,88%

4,13%

11,01%

3

Corum XL

Diversifiée – Internationale

5,97%

3,17%

9,14%

4

Novapierre Allemagne 2

Commerces – Allemagne / Pays-Bas

4,5%

4%

8,50%

5

Pierval Santé

Santé – Europe

5,35%

2%

7,35%

6

Coeur d’Europe

Diversifiée – Europe

6,10%

0%

6,10%

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