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Acheter un bien immobilier à deux en concubinage (sans mariage, ni pacs)

Cet article vise à étudier les différentes possibilités offertes si vous souhaitez faire l’acquisition d’un bien immobilier à deux mais sans mariage ni pacs, c’est à dire en concubinage. Le concubinage est une union de fait.

 
Tout savoir pour acheter un bien immobilier à 2 et en concubinage

L’achat d’un bien immobilier en indivision : l’usage courant ?



Il est possible de partager la propriété de l’appartement ou la maison que vous achetez : c’est le cas de l’indivision. Dès l’étape de la préparation du compromis de vente, vous indiquerez à votre notaire le souhait de réaliser l’acquisition immobilière en indivision. Il vous sera demandé de préciser les parts respectives de chacun des acquéreurs ainsi que vos apports personnels en précisant les parts du prêt immobilier et des éventuels travaux de rénovation. C’est ainsi que le notaire précisera les diverses quotités d’acquisition dans le compromis de vente. C’est ainsi que le droit de propriété sera attribué à chacun des deux acquéreurs. 

Pour illustrer, si X et Y acquiert un appartement Parisien de 500 000€  et qu’il ne souhaite financer à la même hauteur l’appartement alors la répartition pourrait se faire de la sorte :

  • apport de 350 000€ par X soit 70% du droit de propriété sur l’appartement
  • apport de 150 000€ par Y soit 30% du droit de propriété sur l’appartement

L’acte authentique de vente immobilière précisera cette répartition et une convention d’indivision sera mise en place. L’objectif de la convention d’indivision est de préciser le fonctionnement de l’indivision en prévoyant tous les cas possibles, vente, décès, séparation…! En principe elle est conclue pour une durée non déterminée mais vous avez la possibilité d’y insérer une échéance. 

Le principal danger de l’indivision réside dans sa nature même car nul n’est tenu de rester en indivision conformément à l’article 815 du code civil. Ainsi en cas de conflit, l’une des parties aura la possibilité de demander le partage du bien et donc sa vente! En cas de mort d’une des personnes de l’indivision, l’indivisaire restant risque de se retrouver en indivision avec les héritiers ! Ainsi sans disposition contraire prévue dans la convention d’indivision, il leur est possible de réclamer leur part de l’héritage et donc de contraindre le propriétaire en indivision à vendre son bien immobilier !

 

Achat immobilier en SCI


 

La SCI est le modèle de société par excellence destiné à faciliter la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier ! Créer une Société Civile Immobilière (SCI) vous permettra de répartir entre les acquéreurs les parts sociales à la hauteur de vos apports respectifs. De la même façon que dans l’indivision, vous fixez les règles de fonctionnement dès la création. Il y a possibilité de racheter les parts du concubin en cas de séparation du couple. Il est également possible de prévoir ce qu’il advient en cas de décès d’un des concubins. La seule contrainte de la SCI réside dans les frais de création et les frais de gestion. Vous pouvez consulter toutes les informations sur la création et la gestion de la SCI.

Le démembrement croisé


 

L’objectif du démembrement croisé de propriété est de faciliter la transmission en cas de décès. Le démembrement croisé peut être mis en place tant si vous achetez au sein d’une SCI que dans un achat direct. 


L’idée est que chaque concubin va acquérir une partie des parts de la nue propriété et une partie des parts de l’usufruit. En cas de décès de l’un des concubins, les parts d’usufruit seront automatiquement transférées au concubin puisqu’il détient les parts de nue-propriété correspondantes. Ainsi, le concubin “survivant” disposera de l’usufruit sur la totalité des parts, ce qui lui permet de rester dans l’appartement ou la maison à vie ! 

Plus précisément, le concubin disposera de la pleine propriété sur la moitié des parts (usufruit et nue-propriété) mais aussi l’usufruit de l’autre moitié. Les héritiers de la personne décédée ne disposent eux que de la nue propriété des parts transmises par le défunt.

Pour réaliser un tel montage, votre notaire sera à même de vous conseiller au mieux !

Rédiger un testament si besoin


 

À noter qu’en dehors de toute union reconnue dans un cadre légal précis (mariage, pacs..), les conséquences légales suite à un décès de l’un des concubins ne prennent pas en compte l’existence de l’autre concubin survivant. Ainsi que vous soyez en indivision ou en SCI, les parts seront transférées aux héritiers du défunt mais pas au concubin. Pour modifier cela, il sera nécessaire de rédiger un testament.

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