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Comment créer votre SCI en 4 étapes rapidement ?
La création d’une SCI
La création d’une Société civile immobilière (SCI) est un procédé très avantageux pour les personnes qui souhaitent détenir et gérer en commun un patrimoine immobilier, que ce soit dans un cadre professionnel ou familial.
Cette forme sociale présente en effet des avantages indéniables pour les associés qui la constituent. Dans certains cas, la SCI permet de bénéficier d’une diminution ou d’une exonération d’impôts, et d’éviter les conflits dans la gestion du bien.
La constitution d’une SCI est toutefois soumise à une procédure rigoureuse, au terme de laquelle la société se voit attribuer la personnalité juridique.
Pourquoi créer une SCI ?
La SCI est un type de société civile qui permet à plusieurs associés d’organiser la gestion d’un patrimoine immobilier détenu en commun.
Il s’agit d’une forme juridique qui présente un certain nombre d’avantages pour les associés qui la composent :
- Gestion simplifiée d’un patrimoine immobilier commun : la gestion courante des biens immobiliers détenus par la SCI est confiée à un ou plusieurs gérants, ce qui permet d’éviter des situations de blocage fréquentes lorsque le bien est détenu en indivision.
- Transmission facilitée d’un patrimoine immobilier aux héritiers : les parents peuvent épargner à leurs enfants des droits de mutation élevés en leur donnant progressivement des parts sociales de la SCI plutôt qu’en leur cédant directement le bien immobilier, cette dernière opération étant soumise à impôt au-delà de 100 000€ tous les 15 ans.
- Avantages fiscaux importants : les associés peuvent voir diminuer le montant de leurs impôts personnels lorsque la SCI réalise un déficit au cours d’un exercice. La SCI peut également bénéficier de certains dispositifs comme la loi Pinel ou le dispositif Borloo neuf.
Quelles sont les étapes de création d’une SCI ?
La création d’une SCI impose de respecter une procédure rigoureuse.
Au même titre que d’autres types de sociétés, qu’il s’agisse d’une société commerciale comme la Société à responsabilité limitée (SARL) ou d’une société civile comme la Société civile patrimoniale (SCPat), la SCI doit faire l’objet d’une immatriculation afin de se voir attribuer la personnalité juridique et de pouvoir exister indépendamment des associés qui la composent.
Plusieurs formalités doivent être accomplies afin de rendre effective l’existence de la SCI :
- Réalisation d’apports au capital social
- Rédaction des statuts
- Publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales
- Dépôt d’une demande d’immatriculation auprès du greffe du Tribunal de commerce
Cette procédure se révèle quelque peu délicate pour les personnes ne disposant pas ou peu de connaissances juridiques.
Afin de garantir le succès de la démarche, il est fortement recommandé de se faire accompagner par un professionnel du droit (notaire, avocat) ou de confier la réalisation des formalités à une legaltech comme LegalPlace. Cette dernière solution se révèle plutôt économique, et permet d’obtenir l’extrait Kbis de la société dans les plus brefs délais.
Réaliser des apports au capital social
L’accès au statut d’associé d’une SCI est subordonné à la réalisation d’apports au capital social, qui peuvent être de 2 types :
- Apports en numéraire : apport de sommes d’argent qui doivent être déposées sur un compte bancaire ouvert au nom de la société.
- Apports en nature : apport de biens immobiliers ou meubles qui, après cette opération, deviennent la propriété de la société.
En contrepartie des apports réalisés, chaque associé reçoit des parts sociales au prorata de sa participation au capital social.
Il est important de souligner que le Code civil n’impose aucun montant minimum au capital social de cette société. Il est ainsi possible de créer une SCI avec un capital d’1€ seulement.
Rédiger les statuts de la SCI
Les statuts établissent les caractéristiques et les modalités de fonctionnement de la SCI. Il est donc important de consacrer un soin tout particulier à la rédaction de ce document, afin de prévoir les événements pouvant survenir en cours de vie sociale et d’éviter de le modifier par la suite.
Le Code civil n’établissant que peu de règles impératives gouvernant le régime juridique de cette forme sociale, les associés disposent d’une certaine liberté dans l’élaboration des statuts.
Quelles que soient les particularités de la SCI reflétant les objectifs des associés, les statuts doivent comporter des mentions obligatoires, incluant :
- La dénomination sociale
- L’adresse du siège social
- L’objet social
- Le montant du capital social et la répartition des parts sociales entre les associés
- L’identité des associés
Les associés doivent également désigner un ou plusieurs gérants disposant du pouvoir d’engager la société à l’égard des tiers. Leur identité peut figurer indifféremment dans les statuts ou un acte distinct qui leur est annexé.
Publier un avis de création dans un journal d’annonces légales
Dans un délai d’1 mois suivant la signature des statuts, les associés doivent procéder à la publication d’un avis de création de SCI dans un journal d’annonces légales.
Cette annonce vise à informer les tiers de la constitution de la nouvelle société, et comporte à ce titre les informations principales de la SCI figurant dans les statuts, comme :
- La raison sociale
- Le montant du capital social
- L’adresse du siège social
- L’objet social
- L’identité et les coordonnées du gérant
- Le greffe d’immatriculation de la société
Le journal dans lequel est publiée l’annonce est librement choisi par les associés. Il doit simplement être édité dans le département d’immatriculation de la SCI.
Effectuer une demande d’immatriculation auprès du greffe du Tribunal de commerce
Dans un délai d’1 mois suivant la signature des statuts, les associés doivent constituer un dossier de déclaration de création de société et le déposer au greffe du Tribunal de commerce.
Ce dossier doit comporter un certain nombre de pièces justificatives, la pièce principale étant le formulaire M0 de déclaration de création d’une société civile (Cerfa n°13958*04).
Une fois le dossier validé, le greffe du Tribunal de commerce procède à l’inscription de la SCI au Registre du commerce et des sociétés (RCS).
La SCI, qui dispose à présent d’une personnalité juridique distincte de celle des associés, reçoit par la suite des informations importantes :
- Extrait Kbis
- Numéro SIRET
- Numéro d’inscription au répertoire Sirene
- Code APE
- Le cas échéant, numéro de TVA intracommunautaire
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