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Comment calculer son taux d'endettement pour crédit immobilier ?

Votre projet commence à se concrétiser petit à petit. La prochaine étape de votre achat immobilier consiste à demander un prêt immobilier auprès des banques ou de votre courtier en prêt immobilier. Vous savez que ces dernières se basent notamment sur votre taux d’endettement pour accepter ou décliner votre requête. Pour éviter les mauvaises surprises, vous souhaitez donc calculer votre taux d’endettement. Est-ce que le financement de votre achat immobilier est possible ? Si oui, comment procéder ? Et surtout, de quoi s’agit-il ?

taux d'endettement

Qu’est-ce qu’un taux d’endettement ?


Par définition, le taux d’endettement est un terme employé par les banques pour désigner le rapport entre les charges financières et le revenu mensuel. Le revenu concerne notamment les éléments financiers stables.

Quant aux charges financières, elles sont composées de tous vos autres crédits en cours et d’autres éventuelles pensions alimentaires. Si vous habitez actuellement dans un logement en location, le loyer est aussi compris dans ces charges.

Les charges financières jouent notamment un rôle important dans la détermination du taux d’endettement. Plus elles sont élevées, plus le taux risque d’excéder le seuil maximum accepté.

 

Pourquoi calculer le taux d’endettement bancaire ?


Pour maximiser vos chances d’acquérir la maison ou l’appartement de vos rêves ou de pouvoir financer votre projet d’investissement locatif…, il faut déterminer votre taux d’endettement. Sans cet élément, la banque ne pourra pas accorder votre demande de crédit immobilier. Elle en a aussi besoin pour évaluer votre profil.

Comme expliqué ci-dessus, le taux d’endettement prend en compte 2 différents éléments :

  • charges financières
  • revenu mensuel

À partir de ces données, la banque analysera alors la façon dont vous gérez votre argent. Elle les utilisera pour déterminer si votre activité professionnelle est stable ou non, et ainsi, si vous pouvez vous engager à rembourser l’emprunt dans les délais. Autrement dit, la banque se protège d’éventuels défauts de paiement.

D’autres autorités financières s’intéressent également de près au pourcentage d’endettement. Le Haut Conseil de Stabilité financière notamment (HCSF) en fait partie. Pour preuve, cette entité a modifié la limite maximale du pourcentage d’endettement acceptée, en 2021.

De votre côté, vous évitez de vous retrouver dans des difficultés financières pendant la période de remboursement. Au contraire, le paiement des mensualités n’affectera pas pour autant votre qualité de vie. Vous avez la capacité d’emprunt qu’il faut, laquelle a été calculée à partir du taux d’endettement bancaire.

Quelle est la formule du taux d’endettement ?


Le concept du calcul du taux d’endettement bancaire est assez simple. Pour le déterminer, vous avez le choix entre l’utilisation d’un simulateur en ligne ou le calcul manuel. Dans les 2 cas, veillez à bien réunir tous les éléments de calcul :

  • Listez toutes vos charges financières :
    • mensualités en cours de remboursement
    • taux de charge crédit ou crédit à la consommation (auto, prêt travaux, etc.)
    • prêts immobiliers
    • pensions diverses
    • tout autres charges structurelles… 
  • Faites également l’inventaire de l’ensemble de vos revenus stables :
    • Salaires nets (sur les bulletins de paie)
    • Autres revenus professionnels non salariés
    • Pensions (retraite, allocation aux adultes handicapés…)
    • Aides personnalisées
    • Revenus fonciers (si vous détenez une propriété en location)
    • Etc. 

Ensuite, divisez les charges par les revenus. Multipliez enfin le résultat par 100, vous aurez le pourcentage d’endettement final. Pour simplifier les choses, voici une formule taux d’endettement :

Taux d’endettement = (montant des charges/montant des revenus) x 100

En recueillant toutes ces données, basez-vous sur vos relevés de compte des 3 derniers mois.

Enfin, vous pouvez aussi faire appel à un courtier prêt immobilier à paris pour vous aider dans vos calculs.

Taux d’endettement maximum


Si auparavant, le taux maximum d’endettement a été de 33%, cela a changé depuis janvier 2021. Le HCSF  a fixé un taux plus élevé, c’est-à-dire de 35 %. Si jamais ce seuil est dépassé, vous risquez un surendettement. N’hésitez pas à faire une simulation sur le site de l’état.

Il y a certaines banques qui dérogent quand même à cette règle, à condition que les emprunteurs soient :

  • des primo accédants, autrement dit, ils achètent un bien immobilier pour la première fois ou n’ont pas été propriétaire de leur résidence principale depuis 2 ans ;
  •  sur le point d’acheter une résidence principale.

Dans d’autres cas plus particuliers, les banques accordent le prêt si vous réussissez à prouver que vous allez le rembourser dans un court délai, si votre reste à vivre est encore élevé, ou si vous avez un emploi stable (vous êtes un fonctionnaire).

Est-il judicieux de dépasser le seuil ?


 

Dans la mesure du possible, il serait préférable de ne pas dépasser le taux maximum d’endettement. À part le risque de surendettement que vous encourrez, votre image pourrait en pâtir, cela aurait des répercussions sur vos éventuelles transactions futures. Si jamais vous ne parvenez pas à honorer 2 mensualités successives, vous serez inscrits au FICP (Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers). Ce fichier liste toutes les personnes en situation de surendettement.

Méthode de réduction du pourcentage d’endettement


 

Le moyen le plus simple de réduire le taux d’endettement est de négocier le prix du bien immobilier lui-même. Les mensualités que vous aurez à payer seront dans ce cas réduites. Veillez donc à faire une offre d’achat un peu en dessous du prix si vous en avez la possibilité, c’est à dire si le bien n’est pas trop convoité.

Considérez également vos autres crédits à la consommation. Comme ils font partie des charges financières, ils influencent directement le calcul du taux d’endettement. Essayez donc de les réduire au maximum, en utilisant votre épargne pour rembourser certains d’entre eux.

Une alternative consiste aussi à diminuer la somme à emprunter à la banque.  Pour ce faire, vous avez 2 options :

  • Soit, vous augmentez votre apport personnel.
  • Soit, vous acceptez différentes aides pour le financement du bien immobilier, y compris : les subventions, les prêts à taux zéro ou à taux réduit, les crédits d’impôt, les prêts complémentaires…

Tout cela contribue à diminuer la somme à emprunter, et ainsi, à réduire le taux d’endettement.

Calculer soi-même le pourcentage d’endettement (ou du moins, comprendre le principe de calcul) est donc possible. Il suffit de lister l’ensemble de vos charges et de vos revenus fixes. Pour une estimation assez fiable, n’oubliez aucun détail. Vous pouvez même confier votre projet à un courtier en prêt immobilier à paris !

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