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5 étapes pour investir dans l'immobilier locatif parisien à distance

Forte demande locative, plus-value à la revente, rendement favorable, biens d’exception… Paris fait sans aucun doute partie des villes à fort potentiel en matière d’immobilier. Toutefois, compte tenu des spécificités de l’immobilier parisien, il est essentiel de suivre plusieurs démarches rigoureuses avant d’investir dans la capitale, a fortiori en tant qu’expatrié.

My expat vous présente 5 étapes clés pour réussir votre investissement immobilier locatif à Paris depuis l’étranger.

Sommaire

1- Définir son budget

2- Choisir le type d’actif

3- Bien réfléchir à l’emplacement

4- Faire des recherches et proposer une offre

5-Trouver un financement

1- Définir son budget

La première étape fondamentale dans tout projet d’investissement immobilier est de déterminer sa capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant du prêt que vous pourrez obtenir auprès de votre banque pour financer votre achat immobilier.

En tant qu’expatrié, il faut aussi prendre en compte quelques particularités. Par exemple, l’apport demandé aux non-résidents s’élève généralement à 20 % du montant du bien, voire 30 % dans certains cas.

En ce qui concerne les prix des biens parisiens, ils ont augmenté de + 27,8 % ces 5 dernières années. Mais dans le contexte de crise sanitaire et suite aux périodes de confinement, ils semblent baisser légèrement cette année (- 0,5 % depuis début 2021), offrant ainsi des opportunités exclusives aux investisseurs.

En juillet 2021, il faut compter, en moyenne, 10 297 € / mètre carré pour un appartement, et 11 037 € / mètre carré pour une maison. Les prix varient toutefois fortement d’un quartier à l’autre.

2- Choisir le type d’actif

Une fois votre budget établi, vous pourrez vous pencher sur la question du type d’actif à acquérir. Il faudra d’abord faire votre choix entre un investissement dans l’immobilier ancien ou dans l’immobilier neuf.

Investir dans le neuf présente certains avantages, tels que la garantie d’investir dans un bien de grande qualité, sans travaux à réaliser, et conforme aux normes en vigueur.

Mais les inconvénients sont aussi nombreux. Le prix du neuf est en effet plus élevé que l’ancien (15 à 25 % plus cher en moyenne). De plus, l’emplacement est souvent moins attractif, car les biens neufs sont généralement situés dans des zones en développement, en périphérie. Enfin, les biens neufs ayant tendance à perdre de leur valeur dans le temps, il est donc très difficile de percevoir une plus-value à la revente avec ce type d’investissement.

Les biens anciens sont plus abordables que les biens neufs. Ils sont également mieux situés, dans des quartiers prisés, au cœur de la capitale. Contrairement aux biens neufs, les logements anciens gagnent en valeur au fil des années, à condition d’être bien entretenus. Vous pouvez donc espérer percevoir une plus-value intéressante à la revente.

Vous pouvez aussi bénéficier, en tant qu’expatrié, du statut LMNP au régime réel, qui vous permet de percevoir une déduction des charges liées à l’achat (travaux, frais de notaire, frais de gestion, taxe foncière…), et d’amortissements très avantageux sur les recettes locatives.

En revanche, l’inconvénient d’un investissement dans l’ancien est que ce type de bien nécessite souvent de réaliser des travaux et d’aménager le logement.

Par ailleurs, pensez à réfléchir attentivement à la surface du bien que vous souhaitez acquérir à Paris. Nous vous recommandons plutôt d’investir dans une petite surface, telle qu’un studio à Paris, ou bien dans une grande surface à louer en colocation. La rentabilité sera meilleure et la demande locative très élevée pour ces types de biens.

À titre d’exemple, on estime que pour un bien en colocation à Paris, il y a une offre pour 8 demandes. La colocation connaît en effet un succès croissant ces dernières années.

3- Bien réfléchir à l’emplacement

Faut-il investir dans Paris intra-muros, en petite couronne, ou dans une autre commune en banlieue parisienne ? À Paris, l’offre de logement est si vaste que le choix de l’emplacement peut se révéler quelque peu compliqué.

Dans une certaine mesure, votre budget, le type d’investissement recherché et la surface du bien peuvent vous aider à déterminer la zone géographique la plus adaptée à ces critères.

Vous pouvez ensuite rechercher par vous-même, à distance et avec l’aide de vos proches en France, les quartiers les plus adéquats par rapport à votre projet. Cependant, cela peut s’avérer très long et subjectif, car vous dépendez de l’opinion de vos interlocuteurs.

Une autre possibilité est de recourir aux services de professionnels de l’immobilier locatif parisien. Vous pourrez ainsi bénéficier des conseils d’experts du marché local, qui pourront vous orienter sur la meilleure localisation en fonction de vos critères et de vos objectifs (rentabilité, investissement patrimonial, futur pied-à-terre au retour en France…).

4 – Faire des recherches et proposer une offre

Il vous faudra ensuite écumer les annonces disponibles sur le marché. Vous pourrez ensuite réaliser une visite virtuelle avec l’agent immobilier, ou avec une personne de confiance. Une fois votre bien trouvé, il ne vous restera plus qu’à proposer une offre d’achat.

À distance, la recherche de bien peut malheureusement s’avérer très complexe et chronophage. Le marché parisien est en effet connu pour être très dynamique. Certains biens partent en quelques heures ! Il faut être extrêmement réactif et attentif aux offres disponibles.

Il peut donc s’avérer très judicieux de faire appel à l’expertise de professionnels.

Certaines sociétés sont en effet spécialisées dans l’investissement immobilier locatif pour expatriés.

5 – Trouver un financement

En tant que non-résident, faire une demande de financement auprès d’un établissement de crédit peut présenter quelques spécificités. Comme mentionné en début d’article, l’apport demandé est généralement plus conséquent.

Les taux d’emprunt peuvent eux aussi être légèrement plus élevés : environ + 0,5 % au-dessus des taux proposés aux résidents.

Certaines banques françaises sont par ailleurs plus enclines que d’autres à accorder des prêts immobiliers à des emprunteurs expatriés. Par ailleurs, les banques sont généralement plus favorables aux demandes de financement des salariés détachés par une entreprise française. Les expatriés en contrat local ou les entrepreneurs peuvent rencontrer plus de difficultés. Il faudra alors constituer un solide dossier de financement, et éventuellement proposer un apport plus conséquent.