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La crise de la promotion immobilière en 2024 ?

La promotion immobilière est une activité qui consiste à produire des biens immobiliers neufs destinés à être vendus. Ces logements peuvent être collectifs ou individuels, commerces ou bureaux.

Qu’est ce qui provoque la baisse du nombre de constructions ?

Depuis le début des années 2020, le nombre de constructions n’a cessé d’augmenter, facilité par un financement plus accessible pour les promoteurs ainsi que pour les ménages acquéreurs.

Toutefois, tout s’est ralenti ces deux dernières années et notamment durant l’année 2023 qui a été compliquée pour le milieu de la promotion poussant des grands promoteurs à ralentir le nombre de constructions ne pouvant pas assurer la vente des logements en stock. Selon la Fédération de la promotion immobilière, nous assistons à une chute de 50 % des réservations de logements neufs et des mises en vente en 2023.

L’intérêt pour un promoteur étant de financer l’opération avec les fonds versés par les acquéreurs. Dans le cas d’un immeuble ou d’une pluralité de maisons, la construction est réellement lancée dès que 30% voire 50% des appartements ou maisons sont vendus. C’est également le pourcentage minimum nécessaire au promoteur pour obtenir des garanties financières auprès des banques.

La hausse des taux d’emprunt en France depuis 2022 provoque une baisse générale du nombre de ventes ainsi que du nombre de réservations poussant les promoteurs à ralentir les constructions n’obtenant pas les financements suffisants.

L’impact géopolitique sur le milieu de la promotion immobilière ?

La hausse des taux n’est pas le seul point impactant la baisse du nombre de transactions. La promotion immobilière a été très impactée par les divers conflits notamment l’Ukranien et Russe étant aux portes de l’Europe. Le prix des matières premières a doublé, parfois triplé pour certains matériaux poussant les promoteurs à mettre les projets à l’arrêt, demander davantage de financements ou augmenter les prix de vente des logements. À titre d’exemple, on estime aussi que le prix de l’acier a augmenté de plus de 150 %, avec des tarifs jusqu’à 1 600 € la tonne.

Il faut savoir que le délai d’instruction pour un permis de construire professionnel peut être de 4 à 10 mois. Pendant ces 10 mois des divers événements peuvent avoir lieu et impacter les estimations des coûts de constructions initiaux comme l’évolution des taux d’intérêt, le début d’un conflit, la hausse des montants des matières premières.

À titre d’exemple, le groupe Vinci a publié ses chiffres pour les 9 premiers mois de 2023 avec 836 M€ de CA en 2023 (-24 %) et baisse des réservations (-46 %) de logements.

Arrive-t-on sur un marché spéculatif ?

Un marché se dit spéculatif lorsqu’un acquéreur investit dans l’espoir de réaliser un fort profit. Cela peut se justifier par un faible taux de construction dans le périmètre, une harmonisation du quartier, l’arrivée de transports en commun facilitant le déplacement des ménages tel que des métros. L’ensemble des arguments sont souvent mis en valeur par les promoteurs immobiliers lors des réservations des logements pour accélérer leur vente.

La bulle éclate lorsque les valeurs sont tellement disproportionnées que tout le monde souhaite vendre comme c’est arrivé en Chine.

En France nous ne sommes pas encore sur un marché spéculatif mais on pourrait se poser la question à l’avenir.

Quel est l’impact pour l’économie du pays ?

La baisse du nombre de transactions n’impacte pas seulement les promoteurs mais aussi le pays. Dans un premier temps par la réduction du nombre d’impôts collectés. Selon des rapports de l’Assemblée nationale 4 milliards d’euros de TVA peuvent être manquants dans les comptes de l’État pour l’année 2023 avec en première ligne les collectivités qui voient les droits de mutation compris dans “ frais de notaire “ baisser.

Dans un deuxième temps, nous pouvons également évoquer la perte d’emplois liées à la baisse du nombre de constructions. La Fédération française du bâtiment (FFB) estime que 150.000 emplois seraient menacés d’ici à 2025 tandis que ce chiffre monte à quelque 300.000 emplois selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI).