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Droit de préemption du locataire lors d’une vente immobilière

 

Vous êtes propriétaire d’un bien que vous avez mis en location et vous souhaitez mettre en vente le logement ? Attention, un certain nombre de règles sont à respecter dont la plus contraignante est le droit de préemption du locataire. En effet, en tant que titulaire d’un contrat de location, le locataire dispose d’une priorité pour acheter le bien immobilier, objet du contrat de location. Ainsi, si vous souhaitez vendre un bien immobilier loué, vous devez proposer une offre de vente à votre locataire avant de mettre le bien en vente sur le marché. Votre locataire dispose donc d’une priorité sur la vente du bien immobilier, appelé droit de préemption.

Qu’est ce que le droit de préemption du locataire ?

 

Les lois du 31 décembre 1975 et du 6 juillet 1989 encadrent le droit de préemption.

Le droit de préemption est avant tout une protection du locataire lorsqu’il arrive en fin de bail. Le but du législateur a été de protéger le droit du locataire qui en cas de vente immobilière se retrouvait alors dépourvu de logement suite à l’expiration du bail. Grâce au droit de préemption, le locataire d’un bien immobilier loué à usage d’habitation principale ou à usage mixte (habitation et professionnel) se retrouve en position de force en cas de vente immobilière en fin de bail du bien dans lequel il réside. Le droit de préemption du locataire concerne les biens loués non meublés. La loi a posé des conditions de formalités très strictes concernant le congé pour vente que le propriétaire doit adresser à son locataire.

Ainsi, le propriétaire qui souhaiterait vendre un bien immobilier loué doit respecter les conditions du congé pour vente, parmi lesquelles:  

  • notifier l’intention de vendre le bien immobilier au locataire
  • respecter un préavis de 6 mois sous peine de nullité du congé pour vente et donc de l’impossibilité de vendre le bien immobilier.

La notification se fait via lettre recommandé avec accusé de réception, signification d’huissier de justice ou encore remises en mains propres contre récépissé. 

L’expérience de PropriLib : Attention, en tant qu’agence immobilière en ligne, nous avons remarqué de nombreux cas dans lesquels le propriétaire vendeur ne réalisait pas les formalités du congé pour vente correctement. La sanction est très dure : la vente est totalement irréalisable en cas de non respect de ces conditions. En effet, les notaires sont garants de la vente et ne prennent aucun risque en la matière ! Veillez donc à bien respecter les formalités décrites ici et à contacter votre notaire avant de réaliser le congé pour vente afin de se tenir informé de l’évolution de la législation. La pire situation d’un client arrivé trop tard chez nous: un congé pour vente réalisé 5 mois avant l’expiration du bail au lieu de 6 mois et un locataire introuvable. Résultat : une vente rendu impossible…

 

NB : le droit de préemption du locataire ne concerne que le cas dans lequel le propriétaire souhaite vendre le bien immobilier libre de tout occupant à la fin du bail. 

Ainsi si le propriétaire souhaite vendre en cours de bail le bien immobilier occupé, il peut faire une offre au locataire mais n’en n’a pas l’obligation. Le propriétaire ne pourra donc pas vendre le bien vide en cours de bail mais uniquement le vendre occupé !

 

Le droit de préemption n’est applicable que lorsque le propriétaire désire vendre le logement libre de tout locataire à la fin du bail. Il doit donc respecter le délai de 6 mois avant le terme du bail !

Dans quels cas le locataire ne dispose pas du droit de préemption ?


 

Si tout locataire dispose en principe d’un droit de préemption sur la vente du logement objet du contrat de bail, il existe cependant des exceptions :

  • La vente de l’immeuble entre deux personnes d’une même famille fait figure d’exception et ne donne pas droit à une préemption de la part du locataire. Il s’agit du cas dans lequel le propriétaire vendeur décide de vendre le bien immobilier à une personne de sa famille. Ce lien de parenté peut aller jusqu’au 3ème degré inclu ! Dans une telle situation le vendeur n’aura même pas besoin de réaliser la notification de la vente au locataire.

 

  • La vente d’un immeuble déclaré vétuste ne peut pas faire l’objet d’une préemption du locataire. Ainsi, le législateur entend combattre l’insalubrité.

 

  • la vente d’un logement loué meublé ou loué en location saisonnière ne fait pas partie du champs d’application de la loi sur le droit de préemption du locataire. Par conséquent, seul la vente d’un bien immobilier loué vide à usage d’habitation ou mixte ouvre doit à une possibilité de préemption du locataire.

 

  • la vente du bien occupé pendant l’exécution du contrat de bail. Dans ce cas le bien n’est pas vendu libre et le nouveau propriétaire sera le nouveau titulaire du contrat de bail et donc des droits et obligations en découlant.

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