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Comment défiscaliser un investissement immobilier avec la loi Malraux ?

Dans l’objectif de protéger le patrimoine français, la loi Malraux a été promulguée.

Elle permet aux propriétaires d’immeubles anciens, ayant fait l’objet d’une restauration complète et mis en location, de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux de restauration.

Quel est le principe de la loi Malraux ?

C’est essentiellement utilisé par la population aisée française payant des impôts supérieurs à 20 000€ par an. Les biens doivent être situés dans des secteurs dits “sauvegardés” c’est-à-dire des secteurs « présentant un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles ». On distingue 4 catégories de secteurs différents :

Une AMVAP (aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine)
Un secteur sauvegardé
Un QAD (quartier ancien dégradé)
Une ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager)

Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Malraux ?

Pour pouvoir profiter de la réduction d’impôts qu’offre le dispositif Malraux, il faut remplir certaines conditions :

Le domicile fiscal doit se trouver en France
Après l’achat du bien immobilier, vous vous engagez à louer le bien en nu pendant 9 ans à des locataires en tant qu’habitation principale. La mise en location doit se faire dans 12 mois après l’achèvement des travaux
Il faut contacter la préfecture pour obtenir une Autorisation Spéciale de Travaux
Les travaux doivent être menés par un architecte des Bâtiments de France

Point important : Le propriétaire n’est pas tenu de respecter un quelconque encadrement des loyers lors de la mise en location si celui-ci est en vigueur dans la ville.

Comment trouver un investissement Malraux ?

La première étape pour bien réussir son investissement en loi malraux est de définir son secteur géographique en sachant que les zones éligibles sont assez restreintes. Il est donc primordial de se renseigner sur les conditions relatives au bien immobilier, mais également à la zone avant d’investir.

Il est tout à fait possible de trouver des biens anciens avec du charme dans des secteurs qui ne sont pas éligible à la loi Malraux. Pour vous aider dans cette phase délicate de recherche, vous pouvez faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine qui possède une connaissance approfondie du dispositif Malraux et dispose d’un carnet d’adresse vous permettant de facilement retrouver des biens disponibles.

Avant d’investir, il faut également s’assurer que votre bien ne sera pas impacté par une quelconque vacance locative. Avoir un bel immeuble rénové n’est pas suffisant. Il faut que celui-ci dispose d’autres atouts lui permettant d’attirer des locataires : écoles, commerces, transports,etc..

Quel est le montant de la réduction d’impôt ?

La réduction d’impôt est calculée sur la base du montant des travaux de restauration engagés par le propriétaire.

Elle s’élève à 22% du total des dépenses de travaux engagés pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable (SPR) avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé, dans les quartiers anciens défavorisés, et les quartiers conventionnés NPNRU.

Sinon, elle s’élève à 30% du total des dépenses de travaux engagés pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable avec plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique.

Comment déclarer ses revenus issus d’un investissement en loi Malraux ?

Pour les revenus issues de la location de l’immeuble ceux-ci doivent être déclarés sous dispositif malraux c’est à dire en nu (vide) et non meublés et à déclarer sur le formulaire spécial 2044 (2044 SPE). Les travaux doivent être inscrits dans la case « Travaux de restauration ». Il faut aussi remplir le 2042 C pour la réduction d’impôt liée aux travaux.

Lorsque l’immeuble ne procure aucune recette du revenu global de l’investisseur.

Aussi, pour partie du revenu foncier et pour partie du revenu global, lorsque l’immeuble procure des recettes mais est occupé en partie par son propriétaire.

Quelles sont les dépenses éligibles au dispositif ?

Voici les dépenses qui entrent en compte dans le dispositif :

Les dépenses d’entretien et de réparation financées par le propriétaire
Les frais de gestion de l’immeuble
Les frais d’adhésion à des associations foncières urbaines de restauration comme la Fondation du Patrimoine
Les travaux de démolition imposés par le permis de construire
Les travaux de reconstitution de l’extérieur
Les travaux de restauration
Les travaux de transformation du bien en logement.

Quelles sont les avantages d’un investissement en loi Malraux ?

Le principale avantage d’un investissement en Loi Malraux reste bien-sûr les avantages fiscaux cités plus haut. Mais ce n’est pas le seul avantage, nous pouvons également citer l’augmentation du patrimoine liée à l’achat et puis la mise en location du bien tout en contribuant à la préservation du patrimoine historique français.

Aussi depuis 2013, le dispositif de défiscalisation Malraux est exclu du plafonnement global des niches fiscales qui limite les avantages fiscaux liés à certains investissements, à 10 000 € par an. Ainsi, il est tout à fait possible de cumuler la loi Malraux avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière.

Exemple d’un investissement en loi Malraux :

Pour bien comprendre le dispositif Malraux voici un exemple :

Jean souhaite investir dans un bien immobilier. Il a repéré un petit immeuble de deux étages en ZPPAUP à Paris 18ème. Il achète un immeuble d’une valeur de 1 500 000 € et prévoit un budget de 200 000 € pour les travaux. Au moment de déclarer son bien, il opte pour la loi Malraux.

On rappelle que l’avantage se calcule uniquement sur les frais de rénovation.

Grâce au dispositif Malraux, il profite de 30 % de réduction d’impôts sur les dépenses engagées pour les travaux. L’avantage fiscal s’élève donc à 60 000 € qu’Étienne peut étaler sur 4 années qu’il peut étaler comme il souhaite selon l’alourdissement de sa charge fiscale.