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Comment défiscaliser un investissement immobilier avec la loi denormandie en 2024 ?

La loi denormandie est un dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif qui permet de bénéficier d’une réduction de l’impôt sur le revenu, à condition d’acheter un logement ancien, situé dans certaines zones, et d’y réaliser des travaux pour le mettre en location.

Sont concernés les logements acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2026. Au départ prévue entre le 28 mars 2019 et 31 décembre 2023, elle vient d’être reconduite jusqu’à décembre 2026 après l’article 72 de la loi de finances.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de la loi denormandie ?

La loi Denormandie peut se confondre avec la loi Pinel qui s’applique quant à elle aux logements en VEFA (neuf) mais dont les conditions d’accès sont quasiment identiques.

Pour en bénéficier, il faut respecter plusieurs conditions :

- secteur géographique
- conditions du logement
- conditions sur les travaux à réaliser
- conditions de revenus pour le locataire

Quelles sont les communes où vous pouvez en bénéficier ?

Pour bénéficier de ce dispositif, il faut que le logement soit situé dans un des secteurs suivants :

une commune située en zone « cœur de ville »
une commune ayant passé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT),
une commune dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important.

En Ile-de-France nous comptons 36 communes éligibles, on peut citer Rambouillet ou Trappes dans les Yvelines, Gonesse dans le Val d’Oise ou Brétigny-sur-Orge dans l’Essonne par exemple.

Vous pouvez retrouver l’ensemble des informations sur le site du gouvernement. Une carte interactive y est présente pour vous aider dans la confirmation des secteurs, vous pourrez alors en savoir plus sur la loi denormandie 2024.

Quelles sont les conditions d’habilitation du logement ?

Le logement doit être impérativement ancien ayant nécessité de travaux pour le réhabiliter. Il peut également être un ancien local commercial / industriel transformé en habitation.

Le logement devra être loué vide et le logement principal du futur locataire.

La mise en location du bien doit être faite pour une durée minimum de 6 ans mais le dispositif est également accessible sous 9 ou 12 ans augmentant en conséquence les réductions fiscales du bailleur.

Aussi, le loyer mensuel du logement ne peut dépasser les plafonds suivants défini par décret :

Localisation du logement	2022	2023
Zone A bis	17,62 €	18,25 €
Zone A	13,09 €	13,57 €
Zone B1	10,55 €	10,93 €
Zone B2 (sur agrément)	9,17 €	9,50 €

On constate une hausse des prix entre l’année 2022 et l’année 2023 comprise entre 3.57% et 3.66%.

Quelles sont les travaux nécessaires pour en bénéficier ?

Les travaux engagés devront représenter au moins 25% du coût total de l’opération et devront :

Contribuer à améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30 % (20 % en habitat collectif) – arrêté du 26 mars 2019
Au moins deux des cinq types de travaux suivants : rénovation des murs, des toitures, des fenêtres, changement de chaudière, changement de production d’eau chaude doivent être réalisés
Création de surface habitable nouvelle (terrasse, un garage, balcon)
Les travaux entrepris pour améliorer la performance énergétique du bien devront être effectués par un professionnel RGE (Reconnu Garant pour l’Environnement).

À noter que les travaux doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition.

Quelles sont les conditions de revenus du locataire ?

Le locataire ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal et son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires de ressources annuelles.

Ci-dessus un tableau récapitulatif du plafond des revenus du locataire :

Composition du foyer fiscal	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
Personne seule	41 855 €	41 855 €	34 115 €	30 704 €	30 704 €
Couple	62 555 €	62 555 €	45 558 €	41 001 €	41 001 €
+ 1 personne à charge	82 002 €	75 194 €	54 785 €	49 307 €	49 307 €
+ 2 personnes à charge	97 904 €	90 070 €	66 139 €	59 526 €	59 526 €
+ 3 personnes à charge	116 487 €	106 627 €	77 805 €	70 025 €	70 025 €
+ 4 personnes à charge	131 078 €	119 897 €	87 685 €	78 917 €	78 917 €
Majoration par personne à charge supplémentaire	+ 14 603 €	+ 13 369 €	+ 9 782 €	+ 8 801 €	+ 8 801 €

Quel est le montant de réduction d’impôts ?

La réduction d’impôts dépend dans un premier temps de la durée de location du bien. À savoir comme énoncé plus haut que la durée minimale de la location ne peut être inférieure à 6 ans. Le calcul va s’opérer sur le prix net de votre logement qui comprend le prix d’achat et les sommes engagées pour sa rénovation.

La réduction d’impôt est toutefois plafonnée à un investissement maximum de 300 000 euros (et de 5 500 m² de surface habitable). Si vous achetez un logement plus cher, la fraction dépassant ce montant ne sera pas prise en compte.

Pour un logement en métropole ci-dessus les pourcentages de réduction d’impôts en fonction de la durée de location :

pour une période de location de six ans : la réduction d’impôt s’élève à 12 % du prix du bien
pour une période de location de neuf ans : la réduction d’impôt s’élève à 18 % du prix du bien
pour une période de location de douze ans : la réduction d’impôt s’élève à 21 % du prix du bien

Exemple de la déduction fiscale pour un bien situé dans la ville de Pantin en Seine-Saint-Denis dont la valeur est de 300 000€ (prix d’achat et travaux compris) :

Valeur du logement	Durée de la location	Déduction fiscale maximale
300 000€	6 ans	36 000€
300 000€	9 ans	54 000€
300 000€	12 ans	63 000€

À titre d’information le dispositif « Denormandie » n’est pas cumulable avec les autres dispositifs d’investissement locatif, tels que Pinel ou Loc’Avantages.