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Comment négocier pour acheter son bien immobilier?

La négociation est l’étape cruciale de tout achat immobilier. Il est parfois compliqué pour les acquéreurs de réussir cette étape par crainte de perdre le bien.

Quelle est la marge de négociation pour les ventes immobilières ?

Une négociation peut se résumer assez facilement comme un bras de fer entre deux parties. L’acquéreur qui souhaite obtenir le prix le plus bas et le vendeur qui souhaite obtenir le prix le plus haut. Entre les deux, vous avez l’agent immobilier en tant qu’intermédiaire des deux parties pour arriver sur un accord de vente.

Les marges de négociation vont notamment évoluer selon l’état général du marché immobilier. Avec la hausse des taux, les acquéreurs ont repris un avantage sur les vendeurs. Le nombre de profils acquéreurs finançables a permis à ceux qui le restent de pouvoir négocier davantage. Selon le dernier baromètre LPI des prix de l’immobilier, en septembre, le niveau des marges de négociation des acheteurs s’est établi à 7,4% pour l’ensemble du marché. À titre de comparaison, la marge de négociation se situe en moyenne à 5,5% sur l’ensemble du marché immobilier en 2022.

Comment bien réussir sa négociation ?

On ne peut pas réussir toutes les négociations, il faut donc savoir s’y prendre pour bien justifier le prix proposé. Cette justification peut se faire par plusieurs étapes :

1- Le financement

C’est l’étape principale de toute projet d’achat immobilier. Il est important de connaître ses capacités d’achat avant de se lancer sur un projet de recherche. Les estimations faites sur internet ne sont pas suffisantes. Prenez rendez-vous avec votre conseiller bancaire ou un courtier. Sachez que les courtiers peuvent faire jouer davantage la concurrence entre les banques pour vous permettre d’avoir des taux d’intérêt plus intéressants.

Par ailleurs, lors de vos rendez-vous pensez à demander à votre courtier ou banquier une attestation de financement. Cette attestation approuve votre démarche d’achat en confirmant vos capacités d’achat et sera à joindre avec votre offre d’achat. Elle vous permettra de vous mettre en valeur face aux autres profils acquéreurs qui ont simplement rédigé leur offre d’achat.

De plus, si vous achetez comptant n’hésitez pas également à le mettre en valeur. Face aux difficultés depuis 2 ans pour obtenir un crédit immobilier votre profil est le plus intéressant pour un vendeur puisqu’il ne prendra aucun risque à s’engager avec vous. Pensez également à demander une attestation qui prouve que vous disposez de la somme énoncée sur l’offre pour l’achat du bien. Anticipez rapidement pour soulager votre vendeur et puis elle vous sera également demandée par votre notaire.

2- Les prix du secteur

Les prix de l’immobilier vont évoluer selon la sectorisation du bien. Dans certains cas, une rue parallèle peut avoir un prix de marché 10% ou 20% supérieur.

Avant de définir votre prix d’achat, comparez le logement à des biens similaires en vente dans le même secteur. Faites une étude de marché avec les biens actuellement en vente ainsi que les biens vendus pour les mêmes caractéristiques dans le secteur. Pensez à consulter le portail Patrim : disponible sur votre espace impots-gouv.fr – qui vous permettra de consulter également les prix des biens vendus récemment. Toutes les ventes inscrites sont signées chez les notaires et correspondent aux prix réels de vente.

3- Les travaux

Lorsque vous achetez un bien avec des travaux, pensez à chiffrer les coûts des travaux. Si vous n’êtes pas un professionnel du milieu du bâtiment faites appel à un professionnel qui vous permettra de le faire. Demandez une contre-visite pour procéder à ce rendez-vous.

Avec l’évolution des coûts des matières premières, il est important de bien chiffrer votre budget. C’est par ailleurs devenu un moyen de négociation non négligeable face aux vendeurs qui savent que les biens avec travaux perdent de plus en plus d’intérêt face aux incertitudes d’évolution des coûts des matières, des temps de récupération des matériaux, etc…

Aussi, un autre élément non négligeable pour des travaux est le DPE du logement, devenu essentiel pour tout achat notamment lorsque vous souhaitez une mise en location. Sur le diagnostic DPE vous avez les éléments à changer pour le faire évoluer pensez à chiffrer également le coût pour avoir un argument supplémentaire pour justifier votre négociation.

4- La date de mise sur le marché

La date et les raisons de la mise en vente peuvent également donner un pouvoir de négociation. Lors de la visite avec votre agent immobilier, pensez à lui demander depuis quand le bien est en ligne ainsi que les raisons de la vente. Si vous connaissez la date de mise en ligne car vous surveillez le bien sur internet vous pouvez le questionner sur le délai si celui-ci vous parait long.

Un bien qui reste trop longtemps sur le marché perds de son intérêt pour les acquéreurs et encore plus si le vendeur est pressé de vendre. Il pourrait davantage accepter une négociation si ces deux causes sont réunies par peur de perdre davantage d’argent sur le long terme.

5- Justifications de négociation plus générales

Les 4 points ci-dessus peuvent se considérer commes les principaux mais vous avez également d’autres moyens de justifier votre négociation :

L’isolation ou la toiture à refaire
Des travaux à prévoir dans la copropriété
Les charges de copropriété élevées
Le montant de la taxe foncière ?
L’absence d’ascenseur pour un appartement en étage élevé
Un environnement bruyant
Un bien éloigné des commodités
Un appartement en rez-de-chaussée
Un vis-à-vis important

Cette liste est non-exhaustive et vous pourriez trouver davantage d’éléments. L’objectif étant de faire comprendre au vendeur tous les défauts du bien qui sont parfois compliqués à accepter pour celui-ci face à son attache affective vis-à-vis de son bien.