Comment défiscaliser son revenu en investissant dans l'immobilier ?

Quels sont les différents types d’investissements immobiliers permettant de réduire vos impôts ?

En France, environ 40% des ménages possèdent deux logements (une résidence principale et un autre logement) mettent un de ces logements en location. L’immobilier de placement intéresse de plus en plus les français, qui y voient une opportunité financière et fiscale.

Loi Pinel : défiscalisation en immobilier locatif à loyer modéré

Vous pouvez en bénéficier si vous êtes domicilié fiscalement en France et avez réalisé des investissements immobiliers locatifs. La réduction d’impôt dite Pinel s’applique aux investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2024. 

Les biens doivent être situés dans un immeuble collectif et les ressources de votre locataire ne peuvent pas excéder les plafonds réglementaires. 

Le logement doit être loué vide et la résidence principale du locataire. ll doit être loué au plus tard 1 an après son acquisition.

La durée minimale de l’engagement de location est de 6 ans. Ces déductions d’impôts sont possibles pendant 6, 9 ou 12 ans en fonction de la durée de votre engagement. Au maximum, vous pouvez obtenir une réduction d’impôts de 63 000 € étalée sur 12 ans.

Ci-dessous un tableau récapitulatif du prix plafond au m² pour la location du bien.

Le déficit foncier 

Souvent utilisé par les ménages français pour la défiscalisation de biens anciens en locatif, on retrouve le déficit foncier. En quoi cela consiste ? 

Tout propriétaire bailleur se retrouve en déficit foncier lorsque les charges du bien sont supérieures à ces recettes (loyers). Chaque année, vous pouvez déduire de vos revenus jusqu’à 10 700 € de déficit foncier ou 15 300 €  pour les immeubles concernés par l’amortissement dit « Périssol ». 

Quelles charges pouvez-vous déduire de vos revenus fonciers ?

Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les charges suivantes :

• les frais de gestion et d’administration du bien (rémunération d’un concierge ou frais d’une agence immobilière ou d’un syndic de copropriété par exemple)
• les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire telle que la taxe foncière
• les dépenses de réparation et d’entretien, qu’il s’agisse de travaux occasionnés par la vétusté du logement ou afin de faciliter sa location*
• les provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété
• les primes d’assurance
• les intérêts et frais d’emprunt.

Attention, les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne peuvent en revanche pas être déduits de votre revenu foncier. Ce dispositif concerne uniquement des travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien.

La loi LMNP 

Toute investissement en loi LMNP est uniquement dans un objectif locatif. La location en LMNP permet alors d’optimiser la rentabilité de son investissement en bénéficiant d’un régime fiscal plus avantageux que pour la location non meublée (réduction d’impôts et réduction de TVA). 

Il ne faut pas confondre La loi LMNP et le le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) puisque dans ce second cas, la location est votre activité principale. Il s’agit d’un statut applicable aux loueurs professionnels générant plus de 23 000 € de revenus TTC par an avec des recettes dépassant les 50 % du revenu total de leur foyer fiscal.

Pour bénéficier de ce statut, il faut cependant respecter les conditions suivantes :

• Le logement doit être loué meublé
• Les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € annuel ou 50 % de vos revenus totaux.

Les avantages fiscaux

La loi LMNP dans le neuf comme l’ancien permet de profiter de deux régimes fiscaux : vous pouvez déclarer vos revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) au régime réel simplifié ou au régime micro-BIC (aussi appelé régime forfaitaire). 

Voici la différence entre les deux :

• Micro-BIC : il est applicable si vos revenus locatifs ne dépassent pas 70 000 € et vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % de vos recettes locatives (les déficits ne sont pas possibles). C’est donc un régime intéressant uniquement si vos charges ne dépassent pas ces 50 %.
• Régime réel : au-delà de ce seuil de 70 000 € le régime réel s’applique. Vous pouvez déduire vos charges et vos amortissements de vos recettes fiscales pour payer moins d’impôts. Les intérêts d’emprunt, les taxes, les travaux, les frais de syndic et de gestion, et une partie du prix de logements (entre autres) peuvent donc être déduits.

Investissement en nue-propriété

Le démembrement de propriété consiste à diviser la pleine propriété d’un bien en deux éléments distincts : l’usufruit et la nue-propriété.

L’usufruit confère à son titulaire le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, tandis que la nue-propriété donne le droit de disposer du bien, y compris celui de le vendre.

L’achat en nue-propriété permet de nombreux avantages à commencer par le prix d’achat qui est inférieur aux prix du marché. Les prix sont définis par un accord entre les parties mais on peut espérer une différence de 30 à 40% du prix selon les biens. 

D’autres avantages que nous pouvons également citer : 

• Se constituer un patrimoine immobilier à prix réduits sans percevoir de loyers pour le moment et donc en ne payant pas de revenus fonciers ni de prélèvements sociaux.
• Si cet achat n’est pas payé par un emprunt immobilier, il ne sera pas inclus dans le patrimoine net taxable à l’ISF. C’est donc très intéressant pour les gros patrimoines.
• En cas de financement par un prêt immobilier, les intérêts seront déductibles de vos autres revenus fonciers.
• Vous récupérerez la pleine propriété de ce bien immobilier à la fin du démembrement

SCPI en immobilier

En forte croissance parmi les investissements des français, on retrouve les SCPI spécialisées en immobilier. La SCPI collecte de l’argent auprès de nombreux investisseurs dans l’unique objectif d’acquérir et gérer un patrimoine immobilier destiné à la location.

On distingue deux types de SCPI :

• la SCPI d’entreprise qui acquiert et gère des immeubles à usage commercial
• la SCPI d’habitation qui acquiert et gère des immeubles à usage d’habitation.

Un des avantages des SCPI est le faible coût d’investissement au départ. Vous pouvez débuter vos investissements dès 150€ par exemple. Ce phénomène consiste à acquérir une part du capital de la société. Plus vos parts sont élevées, plus vous allez percevoir de dividendes, versés trimestriellement le plus souvent.

Investir dans une SCPI a un coût, vous devez notamment vous acquitter de frais d’entrée (entre 5 % à 12 % de la valeur de votre part) ou de frais de gestion (entre 8 % et 10 % de vos dividendes).

Attention tout investissement dans des sociétés porte des risques, il faut savoir les prendre en compte avant tout placement. 

À titre d’information, il existe de nombreux autres dispositifs vous permettant de défiscaliser au mieux vos revenus et s’adaptant à votre patrimoine. Aussi, avant tout vous n’achetez pas uniquement pour l’optimisation fiscale ce n’est qu’un plus ! Énormément de ménages français ont perdu de l’argent en investissant dans des produits visant la réduction d’impôt sans se soucier de la qualité de ce même investissement.