Lorsque vous décidez d’acheter un bien immobilier, vous allez, en tant qu’acquéreur, vous acquitter en plus de la somme qui correspond au prix dudit bien, une somme qui correspond aux frais de notaire. Alors pourquoi ces frais et quels sont-ils ?
Les frais d’acquisition, improprement appelés « frais de notaire« , représentent en règle générale entre 7 et 8% du montant de la transaction immobilière (c’est notamment le cas pour l’ancien. Une mesure incitative visant à favoriser l’achat de neuf fait descendre ce taux aux alentours des 3%).
Lors de cette dernière, la rémunération du notaire ne constitue qu’une faible partie du montant de ces frais d’acquisition. En effet, la majeure partie des frais engagés dans ces frais d’acquisition sont constitués de droits de mutation, qui sont collectés par le notaire pour être ensuite reversés au Trésor Public.
Bien que le recours au notaire lors du processus de transaction ne constitue pas une condition de validité en tant que tel, il se révèle primordial pour s’assurer de l’efficacité de votre vente.
Composition des frais d’acquisition
Pour mieux comprendre, étudions de plus près la composition de ces frais d’acquisition.
Les taxes
En premier lieu, nous avons les taxes, qui représentent approximativement 8/10ème du volume total des frais d’acquisition. Ces dernières représentent donc l’essentiel des frais. Cette somme, perçue par le notaire et reversée à l’État ainsi qu’aux collectivités locales, varie en fonction de la nature de l’acte et du bien.
Les débours
Dans un second temps, nous avons les débours. Il s’agit de la somme acquittée par le notaire pour le compte de son client. Ces débours permettent de payer :
- Les formalités et les frais engagés par le notaire en votre nom (cadastre, documents d’urbanisme, etc.)
- La rémunération des différents intervenants
- Les frais exceptionnels qui peuvent être engagés à la demande de certains clients (frais de déplacement par exemple)
Ces débours représentent 1/10ème des frais d’acquisition.
Les émoluments
Enfin, nous avons la rémunération perçue par le notaire. C’est ce que le droit procédural nomme les « émoluments« . Ces derniers font partie des frais d’acquisition et leur montant, fixé par décret, sont proportionnels à la valeur du bien. Ils représentent 1/10ème du montant des frais d’acquisition.
Une fois ces frais d’acquisition (ou de notaire) bien compris, nous allons voir les deux voies légales mises à votre disposition pour rapporter ces derniers à la baisse.
Séparer le mobilier du bien immobilier
Cette méthode est indispensable pour réduire vos frais de notaire. En effet, ces derniers sont dus uniquement sur la partie immobilière. Ainsi, vous avez tout à fait la possibilité de retrancher la valeur du mobilier sur le prix du bien lors de l’acquisition d’un bien. Il s’agit là d’une astuce essentielle pour qui souhaite acheter un bien en partie ou entièrement meublé.
Conditions légales et types de mobilier
Les biens mobiliers concernés par cette réduction sont ceux que la loi, au sens de l’article 534 du Code Civil, nomme les « meubles meublants » :
Les mots « meubles meublants » ne comprennent que les meubles destinés à l’usage et à l’ornement des appartements, comme tapisseries, lits, sièges, glaces, pendules, tables, porcelaines et autres objets de cette nature.
Les tableaux et les statues qui font partie du meuble d’un appartement y sont aussi compris, mais non les collections de tableaux qui peuvent être dans les galeries ou pièces particulières.
Il en est de même des porcelaines : celles seulement qui font partie de la décoration d’un appartement sont comprises sous la dénomination de « meubles meublants ».
Autrement dit, sont compris tous les biens à l’usage de la vie quotidienne, notamment :
- Les meubles de cuisine
- L’électroménager
- Les équipements d’ameublement
Modalités pratiques
Points importants à retenir :
- La liste du mobilier doit être établie dès la signature du compromis de vente !
- Il est vivement conseillé de faire un état des lieux avant la signature de l’acte authentique
- Vérifiez la bonne présence des biens mobiliers indiqués sur la liste du compromis de vente
Pour bénéficier de cette réduction via la séparation du mobilier et de l’immobilier, vous devez réaliser une estimation de la valeur de ces équipements, en vous basant sur leur facture et date d’achat. La plupart des notaires tolèrent néanmoins une déduction forfaitaire de l’ordre de 5% du prix et ce sans justificatif.
Exemple concret
Pour mieux illustrer ces propos, voici un exemple numérique :
- Prix d’achat : 300 000 €
- Valeur du mobilier : 25 000 €
- Base de calcul des frais : 300 000 € – 25 000 € = 275 000 €
- Frais à 7,5% sur 275 000 € = 20 625 €
- Frais sans réduction sur 300 000 € = 22 500 €
- Économie réalisée = 1 875 €
Soustraire les frais d’agence avant le calcul des frais d’acquisition
Encore une fois, les frais de notaire sont calculés uniquement sur la valeur du bien immobilier, c’est-à-dire son prix de vente. Or, si vous faites appel aux services d’une agence immobilière, il vous est tout à fait possible d’exclure les frais d’agence de la base imposable.
Comment cela fonctionne ?
C’est très simple. Il est indiqué sur le mandat de vente si les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur ou bien du vendeur.
Pour le vendeur
Si vous êtes vendeur, il est dans votre intérêt de faire supporter le coût de la commission à l’acquéreur, élément qui doit par ailleurs apparaître dans le mandat de vente.
Pour l’acquéreur
Si vous êtes l’acquéreur, vous payerez les frais d’agence séparément du bien. Les frais de notaires ne seront imputables qu’au prix du bien net vendeur et non au prix FAI (frais d’agence inclus = prix net vendeur + frais d’agence).
Exemple concret
Prenons le cas d’un appartement d’une valeur de 100 000 € avec une commission fixe de 4 900 € :
- Prix net vendeur : 100 000 €
- Prix FAI : 104 900 €
- Frais de notaire calculés sur : 100 000 € uniquement
- Frais à 7,5% : 7 500 € au lieu de 7 867,5 €
- Économie réalisée : 367,5 €
Conclusion
Vous avez désormais toutes les clés en votre possession afin de pouvoir réduire vos frais de notaires lors de l’acquisition de votre bien !
Ces deux méthodes légales peuvent vous permettre de réaliser des économies substantielles :
- Séparer le mobilier du bien immobilier
- Soustraire les frais d’agence de la base de calcul
