Le principe de la vente à réméré

La vente à réméré reste relativement méconnue du grand public alors qu’elle aide de plus en plus de propriétaires à se financer. C’est une transaction immobilière qui a la particularité de permettre au vendeur de pouvoir racheter son bien à tout moment.

Elle est de plus en plus utilisée par des propriétaires qui ont besoin de dégager des liquidités sans passer par un organisme bancaire. Explications.

Le principe de la vente à réméré

La vente à réméré consiste à vendre son bien immobilier tout en continuant à l’occuper avec la possibilité de le racheter à tout moment. Vous pouvez également le revendre et encaisser un complément de prix par rapport à la vente initiale.

Caractéristiques principales

• Le prix de vente représente 50 à 70% de la valeur réelle du bien
• Le prix de rachat est légèrement supérieur
• La durée maximale d’une vente à réméré est définie par le Code civil à cinq années
• Dans la pratique, les contrats limitent le réméré de 18 à 36 mois

Spécificités juridiques

L’acte de vente à réméré est similaire à un acte de vente habituel sauf qu’il contient :

• Une clause de faculté de rachat qui permet au vendeur de racheter son bien
• Une convention d’occupation qui lui offre la possibilité de continuer à l’occuper

Avantages fiscaux

L’intérêt du réméré est que le vendeur ne paie pas de droits de mutation lors du rachat du bien. En effet, le rachat ne constitue pas une deuxième vente mais une annulation de la vente initiale.

Pour bénéficier de cet avantage :

• La faculté de rachat doit être inscrite dans l’acte
• Elle doit être exercée avant la limite de cinq années

Risques à considérer

Le danger de cette opération est de ne pas pouvoir racheter le bien avant le terme du réméré. Il est donc nécessaire de prendre toutes les précautions avant de s’engager pour avoir la certitude de pouvoir racheter son bien avant la fin du réméré.

La décision de réaliser un réméré doit donc être prise en connaissance de cause. L’opération s’avérera néfaste si vous n’êtes pas en mesure de racheter le bien avant le terme du réméré. Il est donc essentiel de bien préparer l’opération en amont pour éviter toute mauvaise surprise.

Pourquoi le réméré connaît-il un regain d’intérêt ?

Aujourd’hui, les banques ferment leurs portes à de nombreux propriétaires, qui souhaitent se financer, en raison de :

• Leur âge
• Leurs revenus
• Leur contrat professionnel

Si, malheureusement, vous ne répondez pas à ces critères, l’apport en garantie d’un bien immobilier ne suffit pas pour obtenir un crédit. De nombreux propriétaires se retrouvent sans solution pour financer un projet, rembourser des crédits ou acheter un nouveau bien.

Alternative aux critères bancaires rigides

Dans ces conditions, de plus en plus de propriétaires optent pour la vente à réméré pour échapper à la rigidité des critères bancaires. Cette solution leur permet de dégager des liquidités grâce à leur bien immobilier.

La vente à réméré n’étant pas un crédit, les critères d’éligibilité sont plus souples :

• L’endettement global ne doit pas dépasser 60% de la valeur du bien
• Le plan de financement du rachat doit être anticipé pour sécuriser l’opération

Processus de sortie d’endettement

Le montant dégagé par la vente du bien en réméré permet le plus souvent de solder des dettes. Le remboursement des crédits lève les fichages bancaires éventuels et rend les propriétaires de nouveau éligibles au financement bancaire.

Pendant le réméré, le vendeur continue de jouir de son bien en réglant une indemnité. Dès qu’il le peut, il rachète son bien.

Si l’objet du réméré était de bénéficier de liquidités et de temps pour vendre, le vendeur met son bien en vente quand il le souhaite aux prix et conditions de son choix. Il encaissera la différence entre le prix de vente du bien et le prix de rachat lors de la revente.

Points d’attention importants

Il est à noter que le coût d’un réméré est plus élevé qu’un prêt bancaire. Il est donc essentiel d’être bien accompagné avant de s’engager dans ce type d’opération.

Certaines sociétés se sont spécialisées dans ce type de transaction pour accompagner les vendeurs. Avant d’engager une opération, le vendeur doit être bien informé des :

• Modalités du réméré
• Sa capacité à pouvoir racheter le bien avant la fin du réméré