Prix immobilier à Bordeaux en 2026 : analyse complète, quartiers, tendances et perspectives

Prix immobilier à Bordeaux en 2026 : analyse complète, quartiers, tendances et perspectives 

Bordeaux fait partie des villes françaises les plus attractives depuis plus de 10 ans. Capitale mondiale du vin , classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, reliée à Paris en 2h04 grâce à la LGV, la métropole bordelaise attire aussi bien les familles que les investisseurs et les cadres supérieurs.

Mais une question revient systématiquement :
👉 Quel est le prix immobilier à Bordeaux en 2026 ?
👉 Est-ce le bon moment pour acheter ?
👉 Quels quartiers sont les plus chers ? Les plus rentables ?
👉 Le marché est-il en baisse ou en reprise ?

Voici l’analyse la plus complète et stratégique du marché immobilier bordelais.

🏆 Tableau comparatif – Sélection des 3 agences immobilières de référence à Bordeaux en 2026

(Classement éditorial basé sur notoriété locale, implantation historique, réseau et positionnement marché 2026)

Positionné comme un acteur solide du marché bordelais, le Cabinet Rollin bénéficie :

✔ De la puissance du réseau Century 21
✔ D’une excellente implantation locale
✔ D’une forte capacité d’estimation réaliste
✔ D’un accompagnement structuré pour vendeurs et acquéreurs

👉 Idéal pour les transactions classiques, la résidence principale et les ventes sécurisées.

Spécialisée dans l’immobilier de prestige :

💎 Appartements haussmanniens
💎 Hôtels particuliers
💎 Propriétés viticoles
💎 Biens d’exception

Clientèle souvent internationale.
Ticket moyen élevé.

Agence premium orientée :

🌍 Marché international
🏡 Biens haut de gamme
📈 Stratégie marketing valorisante

Très présente sur les biens de standing et les quartiers prisés.

Vous trouverez plus d’informations sur ce comparatif de la meilleurs agence immobiliere à Bordeaux en 2026

Le choix d’une agence doit dépendre :

• De votre type de bien
• De votre budget
• De votre stratégie (vente rapide vs valorisation maximale)
• De votre cible d’acheteurs

À Bordeaux, le marché s’est professionnalisé.
Les agences les plus performantes sont celles qui :

✔ Maîtrisent l’estimation réelle (marché stabilisé 2026)
✔ Savent négocier intelligemment
✔ Disposent d’un portefeuille actif d’acquéreurs

En 2026, le prix moyen au mètre carré à Bordeaux se situe autour de :

• 🏢 Appartement ancien : 4 350 € à 4 700 € / m²
• 🏠 Maison : 4 800 € à 5 400 € / m²
• 🆕 Immobilier neuf : 5 000 € à 6 500 € / m²

👉 Prix médian global : environ 4 500 € / m²

Mais attention : ce chiffre cache des écarts très importants selon :

• Le quartier 📍
• L’état du bien 🛠
• L’étage / présence d’ascenseur
• L’extérieur (balcon, terrasse, jardin) 🌿
• La performance énergétique (DPE) 🔋
• La proximité tram / centre / gare 🚋

Un T2 de 45 m² peut coûter :

• 180 000 € en périphérie
• 260 000 € en hypercentre rénové

La différence est considérable.

📈 2015 – 2021 : flambée spectaculaire

Bordeaux a connu une explosion des prix après l’arrivée de la LGV.
+40 % à +60 % en quelques années dans certains quartiers.

📉 2022 – 2024 : correction

• Hausse des taux d’intérêt
• Durcissement des conditions bancaires
• Baisse du pouvoir d’achat immobilier

Résultat : baisse moyenne de -5 % à -10 % selon les secteurs.

📊 2025 – 2026 : stabilisation intelligente

Le marché s’est assaini.
On observe :

• Un retour progressif des acheteurs
• Une meilleure négociation
• Moins de spéculation
• Des prix plus cohérents

👉 Aujourd’hui, le marché est plus sain qu’en 2019.

Voici une cartographie stratégique des prix :

• 5 800 € à 7 500 € / m²
• Immeubles haussmanniens
• Clientèle haut de gamme
• Forte stabilité des prix

➡️ Marché sécurisé mais ticket d’entrée élevé.

• 5 200 € à 6 500 € / m²
• Très recherché, le marché y est particulièrement tendu. Il est vivement recommandé de faire appel à une agence immobilière spécialisée sur le secteur de Bordeaux Chartrons afin de bénéficier en avant-première des meilleures opportunités, que ce soit en maison ou en appartement.
• Ambiance village chic
• Bonne valorisation long terme

• 3 800 € à 4 500 € / m²
• Fort potentiel
• Projets urbains en cours
• Bon compromis prix / accessibilité

➡️ Quartier stratégique pour investisseur.

• 4 500 € à 6 000 € / m²
• Maisons familiales
• Secteur résidentiel premium
• Bonne stabilité

• 4 000 € à 5 200 € / m²
• Dynamique de transformation
• Proximité gare
• Potentiel locatif élevé

• 4 200 € à 5 000 € / m²
• Secteur étudiant
• Forte demande locative
• Rentabilité intéressante

✔ Plus accessible
✔ Forte demande locative
✔ Charges maîtrisables
✔ Plus liquide à la revente

✔ Rare en centre-ville
✔ Forte valorisation long terme
✔ Très recherchée par les familles
✔ Peu de concurrence à la vente

Les maisons sont plus rares, donc souvent plus chères au m².

• DPE A ou B 🔋
• Pas de travaux
• Garantie décennale
• Frais de notaire réduits

Mais :

• Prix plus élevé
• Moins de charme

• Cachet bordelais
• Parfois moins cher
• Potentiel de valorisation après rénovation

Mais attention aux :

• Travaux énergétiques obligatoires
• Règlementations locatives

En moyenne :

• 📊 Rendement brut : 3,5 % à 5 %
• 🎓 Quartiers étudiants : jusqu’à 5,5 %
• 🏢 Hypercentre : plutôt 3 % à 4 %

Le marché locatif reste solide grâce :

• Aux 100 000+ étudiants
• Aux cadres en mobilité
• Aux entreprises tertiaires

Les prix seuls ne suffisent plus.

Il faut regarder :

✔ Le DPE (interdictions locatives progressives)
✔ La qualité de copropriété
✔ Les charges
✔ Les projets urbains
✔ Les transports
✔ Le potentiel de revente

👉 Un bien légèrement plus cher mais bien placé peut être plus rentable qu’un bien « pas cher » mal situé.

En 2026, on observe :

• Plus de négociation possible (5 à 10 % parfois)
• Des vendeurs plus réalistes
• Des délais de vente plus longs
• Des biens avec défauts énergétiques à prix décoté

Les investisseurs avisés ciblent :

• DPE à améliorer
• Biens mal présentés
• Successions
• Ventes urgentes

Parfois plus intéressant que Bordeaux intra-muros :

• Mérignac ✈️
• Pessac 🎓
• Talence 📚
• Bègles 🌿
• Le Bouscat 🌳

Prix souvent 10 à 20 % inférieurs.

Les fondamentaux restent solides :

• Démographie dynamique
• Métropole attractive
• Tissu économique stable
• Ville internationale

Probable scénario :
📊 Stabilisation 2026
📈 Reprise progressive 2027–2028
📈 Hausse modérée ensuite

Pas de nouvelle flambée spéculative comme 2017.

Exemple 1 : T3 65 m² – Bastide

4 200 € / m²
→ 273 000 €

• frais = environ 290 000 €
  Loyer potentiel : 1 000 €
  Rentabilité ≈ 4 %

Exemple 2 : Appartement 50 m² – Chartrons

5 800 € / m²
→ 290 000 €
Loyer : 1 100 €
Rentabilité ≈ 4,5 %

👉 Oui si :

• Projet long terme
• Bonne négociation
• Emplacement stratégique
• Vision patrimoniale

👉 À éviter si :

• Projet court terme
• Financement fragile
• Achat émotionnel non réfléchi

Le prix immobilier à Bordeaux reste élevé mais rationnel en 2026.

Ce n’est plus un marché euphorique.
C’est un marché stratégique.

Les acheteurs qui réussissent sont ceux qui :

• Analysent
• Comparent
• Négocient
• Pensent long terme

Bordeaux reste une valeur patrimoniale forte 📍
Mais la clé n’est plus d’acheter vite.
La clé est d’acheter intelligemment.

📌 Quel est le prix moyen au m² à Bordeaux en 2026 ?

En 2026, le prix moyen de l’immobilier à Bordeaux se situe autour de 4 500 € / m².
Cependant :

• Appartement ancien : 4 300 € à 4 700 € / m²
• Maison : 4 800 € à 5 400 € / m²
• Immobilier neuf : 5 000 € à 6 500 € / m²

Les prix varient fortement selon le quartier et l’état du bien.

📉 Les prix immobiliers baissent-ils à Bordeaux ?

Après une forte hausse entre 2016 et 2021, le marché a connu une correction en 2022–2024.
En 2026, les prix sont globalement stabilisés avec une légère reprise dans les quartiers les plus recherchés.

Il est désormais possible de négocier entre 5 % et 10 % selon les biens.

🏙 Quel est le quartier le plus cher de Bordeaux ?

Les secteurs les plus chers sont :

• Triangle d’Or
• Quinconces
• Gambetta
• Chartrons

Les prix peuvent dépasser 7 000 € / m² pour des biens rénovés de standing.

💰 Quel est le quartier le moins cher à Bordeaux ?

Les secteurs plus accessibles sont :

• Bastide (rive droite)
• Saint-Jean / Euratlantique
• Certains secteurs de Bacalan

Les prix peuvent démarrer autour de 3 800 € / m².

🏠 Vaut-il mieux acheter un appartement ou une maison à Bordeaux ?

Cela dépend de votre projet :

• Appartement : plus accessible, plus facile à louer
• Maison : plus rare, meilleure valorisation long terme

Les maisons restent très recherchées et donc souvent plus chères au m².

📈 Est-ce un bon moment pour investir à Bordeaux ?

Oui, 2026 est considéré comme une période stratégique :

✔ Marché stabilisé
✔ Moins de concurrence qu’en 2019
✔ Négociation possible
✔ Demande locative forte

Les investisseurs long terme bénéficient d’un contexte plus rationnel.

🎓 Bordeaux est-elle une bonne ville pour l’investissement locatif ?

Oui, grâce à :

• Une forte population étudiante
• Un bassin d’emploi dynamique
• Une attractivité nationale

Le rendement brut moyen se situe entre 3,5 % et 5 %, pouvant atteindre 5,5 % dans certains quartiers étudiants.

🔋 Le DPE influence-t-il le prix immobilier à Bordeaux ?

Oui, fortement.

Depuis les nouvelles réglementations :

• Les logements classés F ou G se vendent avec décote
• Les biens classés A ou B se valorisent davantage

La performance énergétique est devenue un critère majeur.

🚄 Pourquoi Bordeaux reste-t-elle attractive ?

Plusieurs facteurs structurants :

• LGV Paris en 2h04
• Métropole économique dynamique
• Qualité de vie élevée
• Proximité océan et vignobles

Ces éléments soutiennent les prix sur le long terme.

🧮 Combien coûte un appartement de 60 m² à Bordeaux ?

Avec un prix moyen de 4 500 € / m² :

60 m² × 4 500 € = 270 000 €

En ajoutant les frais de notaire, le budget global peut approcher 290 000 € à 300 000 €.

⏳ Combien de temps faut-il pour vendre un bien à Bordeaux ?

En 2026 :

• Biens bien positionnés : 30 à 60 jours
• Biens surévalués : 3 à 6 mois

La qualité du prix d’estimation est déterminante.

📊 Les prix vont-ils remonter à Bordeaux ?

Les perspectives à moyen terme indiquent :

• Stabilisation 2026
• Reprise progressive 2027–2028
• Hausse modérée ensuite

Pas de flambée spéculative attendue comme en 2017–2019.

🏗 Faut-il investir dans Bordeaux Métropole plutôt que Bordeaux intra-muros ?

Cela peut être stratégique.

Des villes comme :

• Mérignac
• Pessac
• Talence
• Bègles

offrent souvent un meilleur rapport prix / potentiel de valorisation.

🏦 Peut-on encore obtenir un crédit immobilier facilement à Bordeaux ?

Les banques sont plus exigeantes qu’avant 2022 :

• Apport recommandé
• Dossier solide nécessaire
• Taux plus élevés qu’en 2020

Mais le financement reste accessible aux profils stables.

🎯 Quel est le conseil numéro 1 pour acheter à Bordeaux ?

Acheter pour le long terme, privilégier l’emplacement et négocier intelligemment.

Le prix au m² est important, mais l’adresse et le potentiel futur le sont encore plus.