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L’estimation immobilière en ligne est-elle fiable ?

Avec l’avènement des nouvelles technologies et plus particulièrement de la compilation des données immobilières, les agences immobilières ou les plateformes de diffusions d’annonces immobilières comme SeLoger ou Bien’ici proposent des estimations immobilières par le biais d’un formulaire en ligne.

Comment se faire un avis sur la fiabilité des estimations immobilières en ligne ?

Pour s’assurer de la fiabilité d’une estimation, il convient tout d’abord de s’assurer de la qualité des données sur lesquelles se fonde l’évaluation du bien immobilier. Les prix de l’immobilier sur lesquels se fondent la base de données doivent également être actuels.

Pour avoir un avis sur la validité et la fiabilité des outils d’estimations immobilières en ligne, il faut donc regarder au plus près la façon dont est réalisée l’estimation. Pour cela, il convient de connaître les données sur lesquels se fondent les outils d’estimation en ligne. Ces outils diffèrent selon que l’estimation en ligne est réalisée sur un site d’annonces immobilières ou sur le site d’une agence immobilière ou équivalent. Les critères d’une bonne estimation sont les suivants :

 

–       Etude des prix des ventes anciennes mais surtout actualisation avec les ventes les plus récentes

–       Evaluation de l’emplacement aujourd’hui

–       Evaluation du potentiel de l’emplacement dans le futur (nouvelles infrastructures de transport etc)

–       Etude du marché actuel

–       Caractéristiques intrinsèques

L’estimation immobilière en ligne par les sites d’annonces immobilières

 

Les portails d’annonces immobilières ont pour vocation première de fournir un service de diffusion d’annonces immobilières indépendamment de toute estimation. L’objectif de SeLoger ou de Bien’Ici est véritablement de créer une passerelle entre l’offre immobilière disponible sur le marché et la demande des acquéreurs en recherche immobilière. En d’autres termes les plateformes de diffusions d’annonces immobilières n’ont pour but que de faire le lien entre les vendeurs et les acquéreurs. Ces plateformes de diffusions d’annonces immobilières se servent des agents immobiliers pour filtrer la qualité des annonces immobilières. Les sites d’annonces entre particuliers ont eux la particularité de fournir un service totalement désintermédié, ce qui peut se ressentir sur la qualité de l’offre disponible ou le sérieux des acquéreurs… On constate d’ailleurs des répercutions sur la qualité des informations dont ils disposent sur les prix de l’immobilier. Enfin au sein des portails de diffusions d’annonces immobilières en ligne, la qualité de l’estimation sera différente. Si SeLoger ou Bien’Ici parviennent à obtenir beaucoup d’informations sur les ventes réalisées récemment, il faut avoir en tête que les portails immobiliers peu fréquentés disposeront eux, de moins d’informations et cela se ressentira sur la qualité de l’estimation.

Comment les plateformes d’annonces immobilières agrègent-elles des données immobilières ?

Dès que l’agence immobilière a vendu un bien, elle va retirer la publication de l’annonce immobilière des biens à vendre. Le portail va ensuite interroger l’agence pour s’assurer que le bien immobilier ait bien été vendu et qu’il ne s’agit pas d’un retrait d’annonce suite à une annulation de la mise en vente du bien. Si l’agence immobilière a vendu le bien alors le portail va lui demander de multiples précisions sur l’appartement ou la maison vendus afin de collecter des données sur :

  • Le prix d’affichage du bien
  • Le prix de vente du bien (il peut différer du prix d’affichage de l’annonce lors de la mise en vente, notamment lorsque le bien n’est pas affiché au prix du marché)
  • Le nombre d’étage total de l’immeuble
  • A quel étage l’appartement est-il situé ?
  • Quel est le nombre de lots dans la copropriété ?
  • Quelle est l’année de construction du bâtiment ?

Inconvénient : tout cela dépend de l’information entré par l’agent immobilier et du temps qu’il met à donner ces informations. Généralement, l’agent immobilier précise tout cela une fois la signature définitive effectuée alors qu’il serait souhaitable que l’information soit communiqué dès la réception de l’offre d’achat.

L’estimation immobilière en ligne par les agences immobilières

Les agences immobilières qui fournissent des estimations immobilières en ligne ont à peu près toutes recours aux même outils d’estimations. Ces outils effectuent une analyse du marché en consultant les anciennes ventes et les publications en cours. En réalité, il est encore très difficile pour ces outils de corroborer l’analyse des données historiques, à savoir les ventes immobilières qui ont été signé au cours des derniers mois, avec les données du marché actuel notamment à cause de la négociation sur les prix de vente qui passe bien souvent hors du radar de ces outils d’estimation en ligne qui ne disposent de l’information sur le prix de vente négocié qu’une fois la signature de l’acte authentique de vente.

Pourquoi l’agent immobilier est le seul à connaître le prix du marché à un instant T ?

Puisque les bases de données immobilières prennent en compte les signatures des ventes immobilières chez le notaire, il existe un problème d’actualisation des prix de l’immobilier. En effet, la signature d’une vente intervient 3 à 6 mois (vente longue) après la signature d’un compromis de vente et donc de l’accord des parties (vendeurs et acquéreurs) sur le prix de vente. Or, en 3 mois le marché a le temps d’évoluer. Une simple augmentation des taux d’emprunt peut modifier le marché immobilier. Ce décalage entre le prix des ventes signées chez le notaire à un instant T et le prix des dernières offres d’achat acceptées à ce même instant ne peux pas être pris en compte par les outils d’estimation immobilière en ligne qui ne disposent pas de ces dernières informations.

Vous rétorquerez probablement qu’il suffit alors de corroborer ces données immobilières « historiques » avec les données des publications d’annonces immobilières en cours. C’est en parti le fonctionnement de ces outils d’estimation. Cette démarche souffre cependant d’un biais non négligeable. 

Côté particulier, beaucoup vont être tenté d’afficher un prix de vente au-dessus du prix du marché. Leurs annonces vont donc créer un véritable biais sur le prix du marché. 

Côté professionnel de l’immobilier, certaines agences immobilières ont tendances à réaliser des estimations immobilières à la hausse afin d’obtenir le mandat de vente. Elles vont donc afficher un prix de vente qui ne reflète absolument pas la réalité du marché. Se faisant, la vente se fera avec une négociation importante, or cette négociation se fait à huis clos entre l’agent immobilier et les vendeurs/acquéreurs. La base de données immobilière n’aura donc pas connaissance du prix négocié sauf si l’agent immobilier le renseigne en identifiant le bien immobilier comme « vendu » et va jusqu’à préciser le prix de négociation. Habituellement, cette démarche fastidieuse n’est réalisée qu’après la signature de l’acte authentique donc le problème d’actualisation en temps réel des prix de ventes est toujours bien présent. C’est pourquoi les outils d’estimation immobilière vous donneront souvent une fourchette assez large et finiront par conclure que votre estimation doit être affiné par un professionnel.

 

Force est de constater que l’agent immobilier est l’unique acteur disposant de cette visibilité entière et actuelle du marché. Estimer son bien immobilier requiert un réel savoir-faire et ne serait se réduire à une simple moyenne des prix des ventes réalisées dans un secteur donné.
Si elle peut rassurer, l’estimation en ligne est encore loin d’être parfaite. Estimer votre bien immobilier en ligne doit donc rester une simple démarche de découverte du marché immobilier local. Il est conseillé de faire estimer son appartement ou sa maison par un professionnel d’autant plus si votre bien immobilier à vendre, l’est dans le cadre d’une succession ou d’une indivision quelques soit le motif. L’évaluation du prix immobilier par un professionnel tiers facilitera les échanges avec l’ensemble des parties concernées.

L’estimation immobilière en ligne peut-elle vraiment prendre en compte l’ensemble des caractéristiques de mon bien ?

Vous l’aurez compris : l’estimation d’un bien immobilier ne serait se réduire à une formule savante insérée dans un algorithme. Pour évaluer un bien immobilier de la manière la plus juste possible, des critères physiques qui ne sont pas intégrés dans les bases de données sont pris en compte :

 

–       La qualité des matériaux utilisés lors de la dernière rénovation (par exemple une cuisine peut coûter 5000€ à 40000€ en fonction des matériaux utilisées…)

–       La vue dégagée sur un parc, un monument…

–       L’exposition de la pièce à vivre, le soleil entre-t-il dans la pièce l’hivers ?

–       Le silence

–       L’agencement des pièces

–       La qualité des revêtements (sol, mur, plafond)

–       La qualité des fenêtre et portes

–       La qualité de la construction et son isolation phonique notamment

–       L’état de la copropriété et les charges

–       Ravalement de façade récent ou à prévoir ?

–    Sur l’emplacement : le potentiel futur de votre bien immobilier est susceptible d’évoluer avec des données nouvelles que ni le marché, ni les outils d’estimations n’ont encore anticipé, ce qui est très courant avec les projets en cours du Grand Paris (construction de station RER ou métro, nouveaux parc à proximité, nouvelle ligne de tramway…). Un exemple flagrant dans cette étude sur le potentiel du marché immobilier de la ville de Saint-Denis.

 

La fiabilité d’une estimation immobilière en ligne dépend-t-elle de l’emplacement de votre bien ?

Etrange question n’est-ce pas ? Et pourtant, il suffit de se rendre sur le site de Meilleur agent pour constater que l’indice de confiance dépend de l’adresse du bien immobilier. En effet, il sera beaucoup plus facile de disposer de données immobilières pour un bien situé à Paris, Saint-Denis, Montreuil et Boulogne-Billancourt, plutôt qu’en périphérie de Bourgoin-Jailleux (38). En effet, le volume de transaction dans une rue de Paris, Saint-Denis ou des autres villes de région parisienne assez dense (Vincennes, Saint-Ouen-sur-seine, Clichy-sur-seine, Montrouge…) est bien supérieur à la normal de nombres de communes française. Les bases de données se trouvent donc en général bien fournies dans ces communes ce qui rend l’estimation en ligne plus fiable à ParisSaint-Denis (93), Boulogne-Billancourt (92), Nanterre (92), qu’à Houilles (78) ou Drancy (93), communes dans lesquels le volume de transaction est bien inférieur. En définitive, plus votre ville est dense, plus le volume de transaction à proximité est important et donc plus l’estimation en ligne devrait être fiable. Attention, cependant pour les raisons évoqués ci-dessus, la fiabilité de l’estimation en ligne reste extrêmement approximative, y compris pour les communes les plus denses. Chez PropriLib, nous avons pu constater à de nombreuses reprises que certaines adresses, bien que placées dans des villes très denses comme Montrouge ou Paris, ne disposent pas de données immobilières historiques cohérentes. En effet, il peut arriver qu’aucune transaction n’ait eu lieu dans l’immeuble depuis 2 ou 3 ans… Dans ce cas les données immobilières récoltées par les notaires ne vous sauront pas suffisante. Et lorsque le prix au m2 semble supérieur de 30% à 300m de l’adresse du bien immobilier à estimer, cela peut paraître un peu déconcertant. Oui, cela arrive assez souvent en Île-de-France. Pour pallier à ce problème, le professionnel réalisera une estimation en combinant différentes méthodes éprouvées : l’évaluation immobilière par comparaison directe sera donc couplée à une autre analyse lorsque la faiblesse du volume de transactions immobilières récentes dans le secteur rend difficile toute analyse comparative. La méthode d’évaluation immobilière par capitalisation pourra alors avoir du sens pour estimer au mieux votre bien immobilier.

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