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Les frais de notaires décryptés

Les frais de notaires décryptés

Les frais de notaires décryptés

Pour toute transaction immobilière dans l’ancien, le notaire va tenir un rôle de collecteur d’impôt. Il est important de distinguer au sein de ce que l’on appelle communément “frais de notaires”, les frais que le notaire va percevoir en tant que rémunération pour son travail effectué, de la somme que ce dernier va collecter pour le compte de l’Etat au titre de la publicité foncière et des droits d’enregistrement. Proportionnellement, la somme de 8% du prix de vente évoqué traditionnellement pour ce qu’on appelle par abus de langage frais de notaires est donc composé bien majoritairement de droits de mutation et non de la rémunération du notaire, qui, elle demeure bien plus faible.

Qui perçoit cet impôt ?

Les départements sont les principaux bénéficiaires de ces droits de mutation. À ce titre ils vont percevoir 13 milliards d’euros sur l’année 2019 soit 10 fois plus que l’impôt sur la fortune immobilière. Pour illustration, les Hauts de Seine devrait percevoir la somme de 700 millions d’euros pour l’année 2019.

Ces droits représentent donc une somme importante du budget du département.

Quelle est la base imposable ?

Les droits de mutations sont calculés sur le prix de vente du bien et incombe à l’acquéreur. Deux points sont à surveiller pour optimiser les frais de mutations : la commission de l’agence immobilière et la déduction du prix des biens meubles. Ces astuces permettront de réduire les frais de notaires.

Concernant les frais d’agence, il convient de distinguer deux situations distinctes :

  • si les frais d’agences sont à la charge de l’acquéreur, les droits de mutation ne seront pas impactés par cette somme car il s’agit de frais distincts du prix final.
  • Si les frais d’agences sont à la charge du vendeur alors les droits de mutation seront basés sur le prix de vente incluant les frais d’agences.

De manière à optimiser une vente il convient donc de mettre les frais d’agences à la charge de l’acquéreur.

Pourquoi déduire le prix du mobilier ?

Les droits de mutation ne sont indexés que sur le montant de la vente du bien immobilier. Ils ne s’appliquent donc pas aux éventuels biens mobiliers inclus dans la maison ou l’appartement faisant l’objet de la vente. Si vous ne déduisez pas la valeur des meubles du prix de vente global, les droits de mutations seront calculés sur la totalité du prix de vente. Or les droits de mutation représentent tout de même 7 à 8% du prix de vente. Ainsi pour 11 000 € de mobilier à déduire, vous économiserez environ 800€ de frais de mutations. Ces 11 000 € seront également déductibles de la base imposable en cas de cession d’une résidence secondaire.

Pensez donc à évoquer au sein du prix de vente, la distinction du prix du bien immobilier avec celui des biens meubles qui le compose, dès la rédaction du compromis de vente.

Aspect financier à ne pas négliger

Ces frais de notaires ne sont pas à négliger dans l’opération. En effet il faut garder à l’esprit qu’à la revente, il conviendra pour ne pas être perdant sur l’opération de revendre au prix FAI d’acquisition majoré des frais de notaires. Cette notion peut rapidement être éludé de manière involontaire.

Second point à ne pas omettre : la taxe sur les plus values. Si le bien immobilier est une résidence principale vous êtes exonéré de ces droits. En revanche en cas de résidence secondaire il conviendra d’anticiper cette taxe sur la plus value.

Fiscalité de l’opération immobilière

En pratique, c’est le notaire qui réalisera la vente qui sera en charge d’effectuer les démarches attrayant à la fiscalité de l’opération. Ainsi, c’est au notaire qu’incombe la réalisation des démarches auprès de l’Administration fiscale et notamment le calcul de la plus-value imposable et de la somme totale de l’impôt à payer. À l’issu de ce travail, le notaire établira la déclaration auprès de l’Administration. Enfin, il paiera l’impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien.

Vous trouverez plus d’information sur le site du Service Public.

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Stanislas Allauzen

Titulaire d’un Master II de droit comparé des affaires (Université Paris II – Panthéon Assas), Stanislas dispose de connaissances fondamentales en matière juridique & fiscale qu’il a pu consolider à Havard Law School en tant que « research student ». Ayant cumulé des expériences diverses tant au sein d’office notarial que d’office d’huissier de justice, il a eu l’occasion de traiter diverses problématiques relatives au droit de l’Immobilier et aux transactions y afférents. Durant son cursus en finance & entrepreneuriat à l’EMLYON, Stanislas s’est formé en travaillant en Banque de marchés (Crédit Agricole Corporate & Investment Banking) & en Start-up pour une plateforme d’investissement à impact extra-financier positif (Lita.co).

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