Bien réussir sa vente immobilière : les 3 conseils Vendre un bien...
Congé pour vente : formalités et droits du locataire
Si vous êtes propriétaire d’un appartement ou d’une maison loué et que vous souhaitez mettre ce bien en vente, alors vous devez respecter un certain nombre de conditions légales.
Vente d’un appartement occupé et protection du locataire
Par une loi du 24 mars 2014 aussi appelée loi Alur, le législateur a souhaité protéger les locataires de bien immobilier. L’idée du législateur est que le locataire ne puisse pas être expulsé de manière trop brutale si le motif ne trouve pas sa légitimité dans la loi.
Avant toute chose il convient de distinguer le propriétaire initial du nouveau propriétaire qui effectue un achat immobilier d’un bien faisant l’objet d’un bail en cours.
Ainsi, si vous êtes propriétaire d’un bien mis en location, vous disposez de deux options pour vendre votre bien immobilier :
– Vendre le bien occupé c’est à dire loué
– Vendre le bien libre c’est à dire sans locataire
Si vous êtes le futur acquéreur d’un bien acquis loué alors il faut prêter attention au délai pour reprendre le bien immobilier afin de le mettre en vente par la suite. Autrement dit vous ne pourrez pas acheter le bien avec des locataires et leur donner congé pour vente dans la foulée. Des délais légaux protègent le locataire et seront abordés ci-dessous.
Cas 1 : Vous êtes propriétaire d’un bien que vous avez acheté libre pour le louer par la suite, vous êtes le bailleur initial.
Cas 2 : Vous êtes propriétaire d’un bien que vous avez acheté loué, vous reprenez donc un bail en cours et par conséquent vous devez respecter une contrainte supplémentaire si vous souhaitez vendre.
Quelles sont les conditions pour donner un congé pour vente ?
La loi du 6 juillet 1989 prévoit en son article 15, que le congé pour vente peut être donné uniquement en respectant des conditions de formes strictes. En l’absence du respect de ces conditions de forme, le congé serait entaché de nullité et par conséquent le bail serait reconduit ! Il est donc fondamental de respecter scrupuleusement les conditions de formes de congé pour vente sans quoi vous ne serez pas en mesure de vendre votre bien immobilier libre.
1- Le locataire ne doit pas être protégé par la loi – cas du locataire âgé de plus de 65 ans
Le congé pour vente ne peut pas être adressé valablement aux personnes de plus de 65 ans qui disposent de revenus en dessous d’un certain seuil. Le locataire bénéficiant de cette disposition doit se voir proposer un autre logement adapté à ses besoins et à son budget.
Une exception demeure cependant : le propriétaire âgé de plus de 65 ans dont les revenus sont inférieurs à ce même seuil est affranchi de l’obligation de proposer un autre logement à son locataire.
2 – Délai
Il faut envoyer le congé pour vente 6 mois minimum avant échéance si le logement est non meublé. En revanche, si le logement est meublé alors il vous suffira de notifier le congé pour vente au minimum 3 mois avant le terme. Ces délais ne sont valables que si vous êtes le bailleur initial.
En revanche, si vous avez acquis le bien occupé par ces mêmes locataires, alors les contraintes sont plus fortes : vous devez impérativement attendre un premier renouvellement ou reconduction du bail afin de pouvoir donner congé pour vente. Ainsi, une fois le nouveau bail en cours, vous devrez également donner le congé pour vente 6 mois au minimum avant le terme du bail. C’est pourquoi devenir propriétaire d’un bien déjà loué doit être réfléchi en prenant en compte ces contraintes.
3 – Le congé doit être notifié à chaque locataire.
Ainsi tout signataire du contrat doit recevoir le congé pour vente. N’oubliez surtout pas un locataire qui serait mentionné dans le bail, sans quoi la procédure serait nulle !
4 – Le congé pour vente doit désigner l’ensemble des lots inclus dans le bail et dans la vente immobilière.
Il faudra ainsi énumérer avec précision : les caves, greniers, garages ou parking…
5 – Le congé doit préciser le motif, en l’occurrence la vente immobilière
6 – Le locataire dispose d’un droit de préemption
Le propriétaire doit impérativement proposer son bien immobilier à vendre au locataire qui occupe les lieux, la loi prévoit ainsi que “le congé vaut offre de vente” Pour cela, le congé doit détailler le prix de la mise en vente et les conditions de la vente. Le congé doit également préciser les mentions contenues dans les 5 premiers alinéas de l’article 15, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dont il vous ait présenté un extrait ci-dessous.
Concernant la computation du délai de priorité du locataire : le préavis n’est déclenché que 6 mois avant la fin du bail même si le congé a été envoyé 8 mois avant. Ainsi, si vous envoyez un congé en avance cela ne fait pas courir le droit de préemption du locataire. En d’autre terme le droit de préemption du locataire ne court qu’à compter de 6 mois avant le terme du bail. Le droit de préemption du locataire est éteint à l’expiration d’un délai de 2 mois, soit 4 mois avant la fin du bail.
7) Sanctions encourus en cas de fraude : le cas du «faux congé pour vente»
Certains propriétaires peu scrupuleux seront tentés de donner un congé pour vente à un prix déconnecté de la réalité afin de faire partir le locataire sans pour autant avoir la réelle intention de vendre le bien. Si le locataire parvient à prouver l’absence de motivation réelle du propriétaire de vendre le bien immobilier qu’il occupe, alors il peut obtenir l’annulation du congé devant le juge.
Comment donner le congé pour vente et quels sont les effets ?
Le congé peut être formulé de différentes manières :
- LRAR : lettre recommandée avec avis de réception
- Par huissier de justice : votre huissier de justice se rend sur place pour signifier l’acte
- Par remise en main propre en prenant soin d’obtenir la preuve de la remise du congé pour vente : un récépissé ou une signature permettront de prouver votre bonne foi.
Il faut également envoyer une notice d’information au locataire depuis le 1er janvier 2018. Le contenu de cette notice d’information est précisé dans l’arrêté du 13 décembre 2017 n°0296 du 20 décembre 2017. Cette notice contient notamment l’ensemble des informations qui doivent être communiqué pour délivrer le congé au locataire. De cette manière le locataire aura pleinement conscience des droits dont il bénéficie ! Dans le cas spécifique du congé pour vente, la notice d’information rappelle notamment : les mentions obligatoires, le droit de préemption du locataire etc..
Le locataire dispose de deux mois pour répondre positivement à l’offre de vente en formulant une offre d’achat. En l’absence de réponse, dans les deux mois, le silence du locataire vaudra refus d’exercer son droit d’achat prioritaire. Dans le cas où le locataire viendrait à se porter acquéreur du bien immobilier : il disposerait alors de 2 mois pour signer l’acte de vente.
Illustration des modalités du congé pour vente par un exemple concret
CAS 1, le bailleur initial : Monsieur Untel a acheté un appartement libre à Boulogne-Billancourt le 1er juillet 2018. Le 1er septembre 2018, il décide de mettre son bien en location en signant un bail d’habitation. Le 1er novembre 2020, il souhaite mettre son appartement en vente.
Monsieur Untel est le bailleur initial puisqu’il a fait l’acquisition de l’appartement libre pour le mettre par la suite en location par lui-même par le biais d’une agence en ligne qui se charge de la gestion locative.
Etant donné qu’il est le bailleur initial, Monsieur Untel va devoir attendre le terme du bail initial pour vendre, c’est à dire le 1er septembre 2021.
CAS 2, le bailleur secondaire : Madame Y a acheté un appartement à Saint-Denis dans le quartier de la basilique, le 1er novembre 2018. Cet appartement a été vendu occupé.
Madame Y a donc repris le bail signé entre le locataire actuel et le précédent propriétaire en date du 1er septembre 2018. Le 1er novembre 2020, Madame Y souhaite vendre l’appartement à Saint-Denis avec PropriLib, une agence immobilière en ligne à prix fixe.
Madame Y ne peut pas délivrer le congé pour le terme de ce premier bail c’est à dire au 1er septembre 2021. En effet, en tant qu’acquéreur d’un bien loué, le propriétaire doit attendre le terme du premier renouvellement du bail en cours. Ainsi, Madame Y ne peut délivrer un congé pour vente que pour le 1er septembre 2024… Elle aura peut-être intérêt à vendre son bien immobilier loué !
Congé pour vente impossible : pourquoi ne pas vendre avec le locataire dans les lieux ?
Il peut être impossible de vendre votre bien libre de toute occupation dans les délais que vous souhaitez respecter. Dans ce cas, vous avez toujours la possibilité de vendre votre bien immobilier loué. Une légère décote sera à prévoir. Il peut également peser quelques contrainte de visite qui dérangeront le locataire… PropriLib a pour cela mis en place la visite virtuelle afin d’épargner le locataire des nombreuses visites réalisée par des curieux. Ainsi, les seules visites effectuée seront des visites très qualifié et vous ne dérangerez pas votre locataire ! Aussi, veillez à vous assurez de savoir comment vendre un appartement ou une maison ? Des solutions existent également pour vendre un bien immobilier à distance.
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