Vous souhaitez vendre votre bien immobilier mais vous ne savez pas par où commencer ? Une foule de questions se bouscule dans votre esprit sans que vous ne puissiez trouver de réponses ? Focus !
Vendre son appartement ou sa maison n’est pas un acte anodin. Il faut donc, pour se prémunir de toute déconvenue, procéder par étape en se posant les bonnes questions.
Questions essentielles à se poser :
- Comment réaliser une estimation ?
- Faut-il recourir à une agence immobilière pour vendre mon bien ou dois-je le faire seul ?
- Si j’ai recours à un intermédiaire, quel mandat de vente choisir ?
- Quels diagnostics réaliser pour pouvoir vendre mon bien ?
- Quelles sont mes obligations en ma qualité de vendeur ?
- Des frais annexes sont-ils à prévoir ?
- Comment rédiger une annonce immobilière parfaite ?
PropriLib, l’agence immobilière à commission fixe, répond pour vous à ces interrogations et vous livre les grandes étapes d’une vente immobilière afin de faciliter votre parcours !
1. Choisir de vendre seul ou recourir à un intermédiaire ?
Lorsque vous souhaitez vendre votre bien immobilier, vous avez le choix entre vendre votre bien immobilier de particulier à particulier et donc de réaliser une vente dite « directe », ou bien de recourir à un (ou plusieurs) intermédiaire(s) qui se chargera de vendre votre bien. Il s’agit d’une décision importante puisqu’elle implique pour chaque choix, des avantages et des inconvénients qu’il est bon d’avoir à l’esprit.
Vendre son bien par soi-même
Avantages :
- Économie de frais d’agences qui peuvent parfois se révéler réellement exorbitants
Inconvénients :
- Il s’agit d’un projet qui peut être chronophage
- Entre le filtrage des appels, des mails, la gestion des visites et les connaissances exigées, la vente d’un bien se révèle parfois très énergivore
- Cela ne s’improvise donc pas, surtout si c’est la première fois que vous tentez de vendre un bien seul
Attention : vendre votre bien immobilier seul peut dans certain cas vous faire perdre de l’argent si votre négociation n’est pas parfaite.
Faire appel à une agence immobilière
Si vous désirez faire appel à une agence immobilière pour assurer la vente de votre bien, il faut que vous soyez conscient que votre prix net vendeur sera grandement diminué par les frais d’agences pratiqués par les agences immobilières traditionnelles. De l’ordre de 5,5 % en moyenne, cela peut vous amputer d’une bonne partie des recettes attendues.
Alternatives innovantes :
PropriLib est une agence immobilière à commission fixe proposant un accompagnement tout au long de la vente pour un prix fixe dès 5 900 € TTC à la charge de l’acquéreur seulement en cas de succès de la vente.
Avantages du professionnel :
- Publie votre annonce sur les différents portails de publication à forte audience (payant pour les particuliers)
- Valorise votre bien
- Fait visiter votre bien
- Vous suit dans la préparation du dossier de vente
- Confort d’une vente sans encombre et sans tracas
- Éviter certains écueils destructeurs : annonce mal rédigée avec des photos qui ne mettent pas le bien en valeur, un prix qui se situe hors marché, un prix mal négocié ou encore des atouts de votre bien mal mis en avant
La stratégie de vente est en effet un concept un peu délicat à appréhender pour quelqu’un qui a vendu 2 ou 3 biens dans sa vie. Un agent immobilier ayant effectué plus de 50 ventes aura évidemment une expérience à mettre à profit pour obtenir le meilleur prix de vente.
Types de mandats disponibles
Si tel est votre souhait, sachez que vous pouvez travailler avec un intermédiaire de trois manières différentes :
- Mandat simple : permet au particulier de travailler avec plusieurs agences simultanément tout en se gardant le droit de vendre de manière directe
- Mandat semi-exclusif : vous lie avec une seule et unique agence, tout en vous permettant de vendre votre bien de particulier à particulier
- Mandat exclusif : l’exclusivité totale de la vente revient à l’agence immobilière
Finalement, ce choix relève de votre appréciation pure et simple, mais il n’est pas question de négliger cette prise de décision à forte teneur stratégique !
2. Estimez la valeur de votre bien : une vraie stratégie de vente
Élément incontournable de la mise en vente de votre bien, l’estimation constitue l’une des étapes phares de votre projet.
Questions importantes :
- Quelle est la valeur de mon appartement ?
- Combien vaut ma maison ?
- À quel prix dois-je vendre mon bien immobilier ?
À ces questions il convient d’y répondre de manière toute relative. En effet, si pour un particulier la valeur de son propre bien peut aller de soi, il n’en est moins sûr de sa valeur réelle.
Critères déterminants pour l’estimation
De très nombreux critères s’inscrivent dans l’équation qui vise à déterminer la valeur d’un bien immobilier, à commencer par ses atouts :
- Luminosité
- Situation géographique
- Exposition
- Vis-à-vis
- Agencement
Il est aussi bon de déterminer la consommation en énergie de votre logement, élément qui peut freiner la vente ou conduire à des négociations à la baisse de la valeur de votre bien si ce dernier est trop friand d’énergie.
Il sera donc opportun de réaliser les diagnostics immobilier de manière concomitante à l’estimation de votre bien immobilier. En effet, il sera difficile de donner une estimation immobilière définitive d’un appartement sans connaître le métrage au sens loi Carrez !
Éléments à considérer
À l’inverse, si vous savez que des infrastructures sont amenées à être créées dans un avenir proche à proximité de votre bien (un arrêt de métro à 500 mètres du bien par exemple), alors révisez votre estimation à la hausse.
Si vous n’êtes certains de rien et que vous souhaitez éviter la déconvenue qui pourrait résulter d’une non-vente ou de négociations à répétition avec des particuliers, faites estimer votre bien par un professionnel qui saura déterminer la juste valeur de ce dernier. Il conviendra de définir le prix net vendeur et le prix FAI, avec une réelle stratégie de vente.
L’estimation d’un bien nécessite donc des connaissances pointues en matière d’immobilier, c’est pourquoi il vous est donc conseillé de réaliser votre estimation par un professionnel, qui peut prendre la forme d’une agence immobilière ou bien un notaire. Retrouvez nos conseils pour réaliser une bonne estimation.
Options d’estimation disponibles :
- Estimation d’appartement à Paris
- Estimation immobilière pour un bien localisé dans une autre ville
N’oubliez pas : rien ne vaut l’estimation d’un professionnel qui dispose de la meilleure perception du marché à l’instant T.
3. Procurez-vous les documents nécessaires à la vente de votre bien
Il convient de se munir d’un certain nombre de documents obligatoires pour mettre en vente son bien. Ils sont un prérequis à la vente et sans eux, aucune transaction ne peut s’effectuer.
Documents obligatoires à fournir
Liste des documents indispensables :
- Une copie de l’acte de vente (remis lors de l’achat du bien immobilier), aussi appelé titre de propriété
- Les trois derniers procès-verbaux des réunions de copropriétaires (s’il s’agit d’un logement soumis au régime de la copropriété) ainsi que le règlement de la copropriété
- Un certificat de non-hypothèque
- Le Dossier du Diagnostic Technique (ou DDT) : performance énergétique du bien, amiante, exposition au plomb, installation électricité, installation gaz, termites, risques naturels, miniers & technologiques, etc.
4. Réalisez les diagnostics obligatoires
Comme indiqué dans le point précédent, la réalisation des diagnostics immobiliers est également un prérequis à la vente de votre appartement ou de votre maison. Sans eux, pas de transaction possible.
Cette série de diagnostics se matérialise par le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) qui regroupe l’ensemble des études à réaliser dans le cadre de votre vente. Vous pouvez retrouvez ici notre Guide Pratique du DDT afin de progresser plus rapidement dans votre projet.
Ces diagnostics s’effectuent en fonction de la date à laquelle à été délivré le permis de construire mais aussi en fonction de l’antériorité des installations (électriques et gaz par exemple).
Diagnostics inclus dans le DDT
Liste des diagnostics obligatoires :
- Diagnostic amiante avant vente
- Diagnostic de performance énergétique (ou DPE, réalisable soi-même et devant être effectué avant la publication de votre annonce)
- Diagnostic plomb (CREP)
- Métrage loi Carrez (vous pouvez calculer la surface de votre logement mais cela vous expose à certains risques de litige en cas de mauvaise mesure)
- Diagnostic termites
- L’état des risques et pollution (ERP)
- Diagnostics électricité et gaz
Il vous est tout de même conseillé de tous les réaliser dans le même temps afin d’éviter toute confusion concernant leur validité lors de leur remise le jour du compromis de vente.
De même si les diagnostics électriques font apparaître des défaillances, n’hésitez pas à établir un devis pour estimer le prix pour rénover l’électricité de votre maison.
5. Valorisez votre bien et publiez votre annonce sur les portails immobiliers
Au-delà d’une simple transaction, un projet de vente immobilière c’est avant tout un état d’esprit. Si vous souhaitez vendre votre appartement ou votre maison, alors partez du principe que vous vendez ce dernier à vous-même : il faut que le potentiel acquéreur puisse se projeter dans le bien qu’il visite.
En clair, ne négligez rien ! Effectivement, si vous voulez maximiser le volume d’acquéreurs potentiels, alors il va falloir que vous mettiez en scène votre appartement ou votre maison !
Préparation du bien pour la vente
Étapes essentielles de valorisation :
- Nettoyer l’appartement de fond en comble : Cela peut sembler couler de source, mais ô combien il est repoussant pour quelconque visiteur de tomber sur un logement poussiéreux et mal rangé
- Dépersonnalisation du logement
- Rafraîchissement des murs et du plafond
- Réalisation de travaux si besoin est
Note importante : Il est déconseillé d’engager plus de 2 à 3 % du montant de votre bien pour réaliser vos travaux, il s’agit simplement de rénover votre logement pour le rendre attirant aux yeux des visiteurs.
Il s’agit bien entendu que d’une poignée de recommandations. Cette liste peut être complétée par une kyrielle d’astuces supplémentaires ! Vous pouvez d’ailleurs retrouver notre article sur le home-staging avec ses 15 astuces pour mettre en valeur votre bien immobilier avant la vente et soyez sûr de vendre !
Stratégie de diffusion
Une fois l’appartement mis en valeur et les photographies réalisées, il convient de trouver un acquéreur. Pour cela il faut mettre en place la meilleure stratégie de vente et diffuser la vente de votre bien à destination de la plus large audience d’acquéreur en recherche.
Portails immobiliers incontournables :
En résumé, ne pas publier votre bien sur les portails immobiliers réservés aux professionnels équivaut à se restreindre de cibler l’ensemble du marché donc peut se révéler très impactant pour votre prix de vente net vendeur final.
Il est donc fondamental de publier sur un portail d’annonces immobilières sérieux que ce soit pour la vente d’un appartement, d’une maison mais aussi d’un terrain !
Vous trouverez plus d’astuces sur la stratégie de vente dans cet article répondant à la question commune de Pourquoi mon bien immobilier ne se vend pas ?
6. Acceptez la meilleure offre d’achat
Une offre d’achat vient de vous être faite ? Ne sautez pas de joie tout de suite, ce point peut se révéler plus complexe que prévu.
À l’issue des visites, il est possible que vous receviez des offres de prix de la part d’acquéreurs supposément intéressés. Certaines se trouveront en-deçà du prix initial, d’autres correspondront au prix quand d’autres encore se trouveront au-dessus. Bien entendu, il ne s’agit pas d’aller tête baissée vers la première offre qui vous sera faite !
Critères de sélection des offres
Selon la localisation :
- Zone relativement demandée : il vous est plus facile de retenir la meilleure offre
- Zone peu demandée : vous vous exposez à de possibles négociations (à la baisse) avec l’acquéreur
Éléments à vérifier au-delà du prix
Dans tous les cas, si vous avez choisi de vendre votre logement par vous-même, ne vous arrêtez pas au prix proposé par les potentiels acquéreurs.
Points à vérifier :
- Privilégiez une offre qui peut être réalisée sans crédit ou avec un financement vérifié et validé par un courtier
- Plutôt qu’une autre avec un financement à crédit pour la totalité de la vente sans vérification
- Les revenus, les projets de vie, ou encore les métiers des acquéreurs constituent un faisceau d’indices intéressant pour prendre votre décision
Si vous avez choisi le recours à un intermédiaire, alors ce dernier vous aidera à choisir la meilleure option non seulement sur la base de ces critères mais aussi selon son propre ressenti, puisque l’agent immobilier aura eu tout le loisir de rencontrer les acquéreurs. Il vous enverra donc l’offre qui sera la plus à même à satisfaire vos besoins en tant que vendeur.
7. Signez l’acte de vente chez le notaire
Lorsque vous recevez une offre jugée satisfaisante selon vos critères préétablis, alors vous pourrez signer avec l’acquéreur une promesse de vente.
Contenu de la promesse de vente
Cette promesse de vente reprend :
- Les identités et les coordonnées des parties
- Le descriptif de l’appartement
- Les conditions de la vente convenue
- Les réserves
- La date de signature de l’acte de vente
Vous pouvez également si vous le souhaitez, demander un acompte de 10 % du montant de la vente.
Signature de l’acte authentique
Une fois la promesse de vente signée, les deux parties se retrouvent généralement chez un notaire (bien qu’il ne s’agissent pas d’une obligation) afin de signer l’acte de vente officiel, aussi appelé l’acte authentique.
Rôle de l’acte authentique :
- Constater la vente du bien immobilier au sens juridique du terme
- Le notaire relis l’acte, le valide et atteste de la remise des clés du bien vendu
- À supposer que toutes les réserves éventuelles des deux parties engagées aient été levées
Le notariat a lui aussi su s’adapter aux évolutions technologiques grâce notamment à la mise en place de l’acte authentique électronique qui permet de réaliser des signatures électroniques dans un acte authentique de vente immobilière, ce qui fait gagner du temps !
Bon à savoir :
- Vous pouvez en tant qu’acheteur, réduire vos frais de notaire via deux méthodes légales simples
- Le paiement du bien immobilier par l’acquéreur vient clore l’acte authentique : vous venez de vendre votre bien !
PropriLib vous livre ainsi les 7 étapes importantes du processus de vente ainsi que les clés de sa réussite !
