En copropriété, la règle de base est simple. Les charges communes sont réparties entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes, tandis que les travaux privatifs restent à la charge du seul propriétaire concerné.
Mais la situation se complique lors d’une vente ou en cas de difficultés financières. Voici tout ce qu’il faut savoir pour y voir clair.
Parties communes ou privatives : qui paie quoi ?
Les travaux des parties communes à la charge de tous
Pour les copropriété travaux touchant les parties communes, tous les copropriétaires contribuent selon leur quote-part définie au règlement de copropriété. Cette répartition repose sur les tantièmes de chaque lot, calculés selon l’étage, la superficie, la vue et le confort.
Certaines parties communes sont dites « spéciales ». Une cage d’escalier ou un bâtiment spécifique, par exemple, peuvent ne pas concerner l’ensemble de la copropriété. Seuls les copropriétaires qui en ont l’usage et l’utilité financent ces travaux.
Les travaux urgents pour la sécurité ou la conservation de l’immeuble sont également à la charge collective. Le syndic peut les engager sans attendre une assemblée générale, sous réserve d’en rendre compte.
Les travaux privatifs à la charge du seul copropriétaire
Supprimer une cloison intérieure, rénover son appartement, changer ses revêtements de sol : ces travaux restent entièrement à votre charge. Personne d’autre ne contribue.
Certains travaux privatifs nécessitent toutefois une autorisation de l’assemblée générale. C’est le cas dès qu’ils affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Si vous modifiez un mur porteur ou installez une climatisation en façade, un vote en AG s’impose.
Les travaux d’accessibilité PMR bénéficient d’une autorisation de droit depuis la loi du 31 décembre 2020. Vous pouvez les réaliser même s’ils touchent les parties communes. Les frais restent entièrement à votre charge.
Enfin, si des travaux sont rendus nécessaires par une faute ou un dommage dont vous êtes responsable, vous devez en assumer seul le coût, même s’ils concernent les parties communes.
Comment fonctionne le paiement des travaux en copropriété ?
Le syndic pilote l’ensemble du processus. Il organise la réalisation des travaux votés en AG, conclut les contrats avec les entreprises et émet les appels de fonds nécessaires pour couvrir les dépenses engagées.
Le montant appelé auprès de chaque copropriétaire est calculé selon les clés de répartition du règlement de copropriété. C’est la décision votée en assemblée générale qui fixe le cadre. Si vous souhaitez financer une rénovation thermique, sachez que MaPrimeRénov’ peut couvrir une partie du coût des fenêtres en copropriété.
Les travaux d’amélioration énergétique (équilibrage des émetteurs de chaleur, comptage des énergies consommées) sont votés à la majorité de l’article 25. Ils s’imposent à chaque copropriétaire, sauf s’il prouve avoir réalisé des travaux équivalents dans les dix années précédentes.
Le fonds de travaux, obligatoire depuis la loi ALUR de 2014 dans la majorité des copropriétés, doit représenter au minimum 5 % du budget prévisionnel. Son déblocage nécessite un vote en AG à majorité absolue.
Travaux votés avant une vente : vendeur ou acquéreur ?
C’est sans doute la question qui génère le plus de litiges. La règle est posée par l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 : c’est le copropriétaire au moment de l’appel de fonds qui paie, indépendamment de qui a voté les travaux.
Concrètement, voici comment les situations se répartissent :
- Travaux votés avant la vente, appel lancé avant la signature : le vendeur paie.
- Travaux votés avant la vente, appel lancé après la signature : l’acquéreur paie, même s’il n’a pas voté.
- Travaux votés entre la promesse et l’acte définitif : à charge de l’acquéreur par défaut, mais la répartition est négociable (partage 50/50, par exemple).
- Travaux votés après la vente : l’acquéreur paie, quelle que soit la date d’étude du projet.
Une clause spécifique au compromis peut prévoir que tous les travaux votés avant la signature restent à la charge du vendeur. Dans ce cas, le notaire prélève le montant correspondant sur le prix de vente.
Avant d’acheter, vérifiez toujours l’état daté fourni par le syndic. Ce document liste les travaux votés avec le montant restant à appeler. Son absence ou son imprécision est source de litiges post-vente. Pensez aussi à faire estimer le coût global de votre projet : le tarif d’un architecte peut varier sensiblement selon la nature des travaux votés en AG.
À noter : les sommes versées au fonds de travaux sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires (loi ALUR). Aucun remboursement légal n’est prévu pour le vendeur, même s’il a cotisé pendant des années. L’équité conduit souvent à un accord entre les parties, mais rien ne l’impose.
Que faire si vous ne pouvez pas payer l’appel de fonds ?
Vous venez de recevoir un appel de fonds conséquent et votre trésorerie ne suit pas ? Plusieurs options existent avant d’en arriver à une procédure de recouvrement.
La loi prévoit un échelonnement du paiement si l’investissement est trop important. Vous versez alors un dixième de votre quote-part annuellement, avec application des intérêts d’emprunt. C’est une solution encadrée, mais elle peut soulager la trésorerie à court terme.
Le prêt collectif est une autre piste. Chaque copropriétaire reste responsable de ses propres mensualités, calculées selon sa quote-part des parties communes. Aucune solidarité entre copropriétaires n’est prévue : si votre voisin ne paie pas, cela ne vous engage pas.
Vous pouvez également contacter le syndic pour négocier un délai ou un arrangement avant toute procédure. Il n’est pas dans son intérêt de multiplier les contentieux. En dernier recours, vous pouvez contester la légalité du vote en AG dans les délais légaux, si vous estimez que la décision est irrégulière.
Ne laissez jamais une dette d’appel de fonds s’accumuler sans réagir. Le syndic dispose des moyens légaux pour engager un recouvrement, et la dette reste exigible quoi qu’il arrive.
