Genève fait figure d’exception sur le marché immobilier suisse. Entre des prix au mètre carré parmi les plus élevés du pays et une pénurie de logements qui atteint des niveaux historiques, le canton reste un territoire à part. Alors que 2025 a confirmé la tension extrême du marché, que nous réserve 2026 ? On fait le point sur les tendances et les perspectives.
Où en sont les prix début 2026 ?
Le marché genevois affiche des prix moyens autour de 16 000 à 16 700 CHF par mètre carré selon diverses sources. Mais ce chiffre masque des disparités considérables selon les quartiers. À Cologny, secteur le plus prisé du canton, les maisons se négocient au-delà de 27 000 CHF/m². À l’inverse, des communes comme Chancy ou Avully proposent des biens autour de 8 500 CHF/m², soit trois fois moins.
En 2025, les prix ont poursuivi leur progression modérée : environ +2 % pour les appartements et +2,5 % pour les maisons. Une tendance stable qui reflète un marché toujours sous tension, mais sans emballement. Pour ceux qui cherchent un bien, des plateformes comme dreamo.ch permettent de suivre les offres disponibles et de se faire une idée concrète des prix pratiqués.
Une pénurie de logements historique
Le vrai moteur des prix à Genève, c’est la rareté. Le taux de vacance est tombé à 0,34 % en juin 2025, son niveau le plus bas depuis 2012. Sur plus de 252 000 logements dans le canton, seuls 858 étaient disponibles à la location ou à la vente !
Cette situation s’explique par un déséquilibre entre l’offre et la demande. La population genevoise augmente d’environ 5 500 habitants par an, principalement via l’immigration liée au travail. En parallèle, la construction de logements neufs a chuté de 40 % en un an, passant de 3 500 unités annuelles à seulement 2 100.
Les projets de grande envergure comme le PAV (Praille-Acacias-Vernets) avancent, mais leurs effets ne se feront sentir qu’à moyen terme.
Ce qui va influencer les prix cette année
Plusieurs facteurs vont jouer un rôle déterminant en 2026.
- Les taux hypothécaires. Après les hausses de 2022-2023, ils se sont stabilisés à des niveaux attractifs, autour de 1,5 % pour les prêts à taux fixe. La Banque nationale suisse a ramené son taux directeur à 0 %, ce qui soutient la demande d’achat.
- La pénurie ensuite. Tant que l’offre restera aussi limitée, les prix n’ont aucune raison de baisser. Les experts de Wüest Partner et UBS anticipent une hausse modérée de 1,5 à 3 % sur l’année.
- L’attractivité économique enfin. Genève reste un pôle international majeur, attirant entreprises et talents. Comme le souligne dreamo.ch, acteur local de l’immobilier, le marché genevois conserve son statut de valeur refuge pour les investisseurs, malgré des rendements locatifs plus modestes qu’ailleurs en Suisse.
| Indicateur | Prévision 2026 | Source |
|---|---|---|
| Évolution des prix | +1,5 à 3 % | UBS, Wüest Partner |
| Taux hypothécaires (10 ans) | 1,5 à 1,7 % | BNS |
| Taux de vacance | < 0,5 % | Office cantonal de la statistique |
Faut-il acheter à Genève en 2026 ?
Le marché genevois n’est pas fait pour tout le monde. Les prix restent élevés, la concurrence est rude, et les biens partent vite. Mais pour ceux qui ont les moyens et l’envie de se positionner, les fondamentaux sont solides : demande soutenue, offre rare, économie robuste.
Les communes périphériques comme Lancy, Plan-les-Ouates ou Carouge offrent des alternatives plus accessibles, avec des prix autour de 12 000 CHF/m². Une piste à explorer pour les primo-accédants ou les investisseurs en quête de meilleurs rendements.
Ce qu’il faut retenir
Genève aborde 2026 avec les mêmes atouts et les mêmes contraintes : un marché tendu, des prix stables mais orientés à la hausse, et une pénurie qui ne se résorbera pas de sitôt. Pour les acheteurs comme pour les investisseurs, la clé reste de bien s’entourer et de réagir vite quand une opportunité se présente.
