Bien réussir sa vente immobilière : les 3 conseils Vendre un bien...
5 solutions pour réussir à vendre mon bien immobilier
Sommaire
1 – Fixer le bon prix de vente de votre appartement ou maison
2 – Comment atteindre l’ensemble des acquéreurs en recherche immobilière ?
3 – Qu’est-ce qu’une annonce immobilière de qualité qui attire le maximum d’acquéreurs potentiels ?
4 – Comment faire pour que l’acquéreur se projette dans votre bien ?
5 – Chiffrez les travaux !
Vendre son bien immobilier n’est pas une action anodine. Bien plus qu’une simple transaction, il s’agit souvent d’un changement radical de vie. Logiquement, tout propriétaire est convaincu de la grande valeur de son bien et aura naturellement tendance à le surestimer. Ainsi, il arrive souvent qu’un bien ne soit pas beaucoup visité ce qui peut parfois alarmer les propriétaires cherchant à vendre, surtout si ces derniers ont un autre projet à assumer par la suite dans des délais généralement courts. Il faut alors réfléchir à des axes d’amélioration afin d’identifier le facteur de rejet de la part des acquéreurs. Vous trouverez ici les principaux points à vérifier en cas de faible demande de visites !
1 – Fixer le bon prix de vente de votre appartement ou maison
Avant de vendre, il faut se poser les bonnes questions : Suis-je dans la fourchette haute du secteur ? Mon bien vaut-il ce prix là ? (étage, bruit, environnement, exposition, présence d’ascenseur… autant de détails qui jouent beaucoup dans le prix d’un bien), Suis-je prêt à l’afficher à un prix moins élevé ? En d’autres termes, avant de fixer le prix de vente du bien, il convient impérativement de réaliser une estimation immobilière afin de situer votre bien immobilier sur le marché. Comment estimer un bien immobilier ?
Un bien fixé au bon prix augmentera toujours le nombre de visites. Vous devez mettre en place une réelle stratégie de prix, afin d’être certain d’obtenir le meilleur prix sur le marché.
Pour fixer le bon prix de vente avec objectivité encore faut-il avoir réalisé préalablement, les diagnostics immobiliers obligatoires. En effet, comment estimer un appartement au prix juste si on ne dispose pas de la surface loi carrez ?
2 – Comment atteindre l’ensemble des acquéreurs en recherche immobilière ?
Paradoxalement, en tant que particulier, nous avons pour réflexe de publier une annonce sur un seul site de mise en relation de particulier à particulier comme LeBoncoin, Paruvendu ou encore PAP… Bien souvent, vous allez publier votre annonce immobilière sur ces portails afin d’éviter les frais d’agences immobilière et donc dans le but d’obtenir le meilleur prix net vendeur. Paradoxalement, n’observez-vous pas un contre-sens à ce mode d’action ?
Comment prétendre vouloir obtenir le meilleur prix de vente en se restreignant à publier son bien sur un nombre de portails immobiliers limités ?
En effet, la majorité des acquéreurs ne consultent qu’un seul site d’annonces immobilières voir 2 maximum ! Or il apparaît que les portails immobiliers les plus en vogues sont ceux réservés aux professionnels comme SeLoger, Logic’immo, Bien’Ici ou encore À Vendre À Louer. Plus encore, l’intérêt de ces portails est double : les acquéreurs y sont plus sérieux et qualifiés et le “matching” d’intérêt est rendu plus rapide grâce aux alertes que les acquéreurs ont positionnés sur ces portails. Vous obtiendrez donc immédiatement plus de visites si votre bien est positionné à un prix stratégique. Tout ce cheminement nous amène à une question capitale :
Quel est donc le bon compromis pour ne pas payer trop de frais d’agences tout en disposant de la meilleure visibilité afin de s’assurer du meilleur prix de vente ?
Cette équation délicate se résout favorablement en obtenant le meilleur prix net vendeur grâce à une start-up innovante : PropriLib. En effet, en ayant recours au service de PropriLib, qui en tant qu’agence immobilière en ligne à commission fixe offre des frais d’agences réduits et fixes, permet d’afficher un prix de vente très proche de votre prix net vendeur. Ainsi la commission étant bien moins élevé que si l’on passe avec une agence immobilière traditionnelle type Century 21 ou Orpi, votre transaction ne sera que très peu impacté par les frais d’agences. Vous gagnez donc sur les 2 tableaux en obtenant le meilleur prix possible sur le marché immobilier car vous aurez ciblé l’ensemble des acquéreurs qualifiés (et non uniquement ceux présent sur le BonCoin ou PAP…), le tout sans être impacté par des frais d’agences conséquents.
Pourquoi ne pas se contenter de publier une annonce immobilière sur LeBonCoin ou un site de particulier à particulier analogue ?
En se limitant au BonCoin vous subissez un problème de visibilité dont vous ne vous rendrez malheureusement pas compte. En effet, si un acquéreur tente une négociation, vous serez tenté d’accepter son offre d’achat, là ou en ayant publié sur l’ensemble des portails immobiliers vous n’aurez certainement pas eu besoin de rentrer dans cette négociation car vous auriez eu suffisamment d’acquéreur intéressés !
L’intérêt d’avoir recourt à PropriLib est de bénéficier de part son expérience, d’une visibilité maximale grâce aux publications sur les portails immobiliers réservés aux professionnels, mais aussi grâce à l’optimisation de l’annonce (stratégie de prix, mise en valeur du bien par des photographies professionnelles, home-staging digital, …)! En tant que particulier, il est probable que vous ayez réalisé quelques ventes immobilières par vous même, mais la plupart d’entre vous n’avez jamais vendu d’appartement seul. C’est pourquoi, l’expérience d’une agence immobilière en ligne ayant pour spécialité la transaction immobilière peut s’avérer très efficace pour défendre vos intérêts aux mieux dans votre vente immobilière.
3 – Qu’est-ce qu’une annonce immobilière de qualité qui attire le maximum d’acquéreurs potentiels ?
Un texte précis, sans fautes d’orthographes et de belles photos sont des éléments qui font la différence lorsqu’un acheteur éventuel consulte les annonces.
En moyenne, les lecteurs d’une annonce décident en 20 secondes d’aller plus loin… Il faut donc un texte et des photos impactantes !
Comment rédiger un texte d’annonce immobilière percutant ?
Le texte d’une annonce de vente immobilière comporte deux enjeux fondamentaux :
- Susciter de l’intérêt
Le texte de l’annonce doit être suffisamment précis pour les acquéreurs et doit mettre en avant tous les avantages du bien. Tout bien a des inconvénients mais ils faut éviter de les mettre trop en avant. En effet mieux vaut les faire relativiser avec un avantage (exemple: pour un 4e sans ascenseur, on tachera de mettre en avant la jolie vue). Il conviendra donc de mettre en valeur les atouts du bien sans nécessairement procéder à une mise en valeur excessive.
- Jouer un rôle de filtre des acquéreurs
Le texte doit être discriminant c’est à dire qu’il doit jouer un premier rôle de filtre afin de ne pas avoir de contact non intéressé. Ne pas occulter les points susceptible d’être des critères déterminants pour les acquéreurs est fondamental si vous ne voulez pas perdre du temps.
Comment mettre son bien en avant avec une bonne photographie immobilière ?
Sans de belles photographies, un bien intéresse beaucoup moins. En effet, la première photo revêt un caractère déterminant dans le choix de cliquer sur l’annonce pour en savoir plus. Mais qu’est-ce qu’une bonne photographie immobilière ? Il convient en effet de s’adapter à la spécificité du secteur de la vente immobilière. Quelles sont les objectifs d’une photo que l’on va publier sur les annonces des portails immobiliers ? Comment prendre en photo un studio ou une chambre de petite taille ? Comment mettre en valeur un grand séjour avec terrasse pour mettre en vente un duplex ?
1er objectif d’une photographie immobilière : générer le premier clic
Les photos doivent mettre en avant le bien dès la première vue c’est à dire y compris lorsque le bien apparaît en miniature dans la liste d’annonces de ventes. C’est la raison pour laquelle PropriLib fait appel à des photographes professionnels afin de mettre en avant tout le potentiel de votre bien. PropriLib propose également une visite virtuelle permettant d’éviter de nombreuses visites de curieux en filtrant en amont les acquéreurs réellement intéressés.
40% des visiteurs ne lisent pas les descriptions des annonces mais se concentrent sur les photos
20 secondes : le temps moyen passé sur une annonce immobilière
2ème objectif d’une photographie immobilière : révéler les espaces
En prenant soin de bien révéler les espaces grâce à un appareil photo grand angle ! L’annonce ci-dessous a réellement été très très efficace en suscitant un nombre de demandes record ! Vous pouvez observez que PropriLib, l’agence en ligne à commission fixe, a su mettre en valeur ces 2 biens de la manière suivante :
Cas 1 : Exposition et mise en valeur de deux espaces adjacents extérieur et intérieur
Les 2 espaces adjacents (terrasse et séjour) de cet appartement situé en région Lyonnaise à Meyzieu (69330) ont été mis en valeur grâce à un appareil photo doté d’un objectif grand angle. Il peut être compliqué de réaliser une telle prise de vue en tant qu’amateur car l’espace extérieur et intérieur ne disposent pas de la même exposition lumineuse. Or une telle différence de luminosité est souvent source de photos ratés. C’est pourquoi la superposition de différentes photographies prises sous des expositions différentes est nécessaire. Cette méthode photographique est plus connue sous le nom de ” bracketing d’exposition”.
Cas 2 : Profondeur du séjour et angle ouvert
Situé rue Duhesme, tout proche de Montmartre dans le quartier de Grandes-Carrières, au sein du 18ème arrondissement de Paris (75018), cet appartement Haussmannien a vu son espace mis en valeur en révélant sa profondeur et en dépersonnalisant la décoration au maximum.
4 – Comment faire pour que l’acquéreur se projette dans votre bien ?
Décorer Vs Dépersonnaliser
Qui n’a jamais regardé les célèbres émissions à la télévision sur des maisons qui ne se vendent pas à cause d’une décoration trop personnelle ? Il faut parfois se rendre à l’évidence, une décoration trop chargée, effrayante ou désordonnée s’avère clivante et donc réduit considérablement le nombre de visite. En effet, les photos professionnelles permettent de mettre en valeur votre bien sans pour autant supprimer les éléments qui le compose. La décoration consiste à s’approprier l’espace, or vous devez avoir en tête que la mise en vente de votre appartement ou maison doit permettre à tout à chacun de se projeter dans votre bien immobilier et donc de s’approprier l’espace de manière autonome. C’est pour cette raison que vous devez minimiser votre appropriation du bien et donc mettre en place une décoration “passe partout”. Il est donc fondamental de proposer votre appartement ou maison avec le moins d’éléments qui risqueraient de déclencher un sentiment trop tranchant. Veillez donc à faire le tri dans votre décoration avant de prendre en photo votre bien pour le publier dans une annonce immobilière et d’autant plus avant de le faire visiter à des acquéreurs potentiels.
Home staging digital Vs Mise en scène physique
Que faire lorsque l’élément n’est pas modifiable sans travaux ? Comment mettre en vente le bien alors que des petits travaux décoratifs seraient préférables ?
Pour palier à ce problème, il existe une solution appelée “home staging” consistant à modifier par des astuces la décoration d’un bien. Littéralement parlant, le home staging signifie “mise en scène”. Il s’agit donc d’une pratique consistant à mettre en valeur un espace immobilier. Ces modifications ne coûtent parfois que quelques centaines d’euros et permettent d’en gagner des milliers lors de la vente du bien. Une piste à ne pas négliger donc. Parce que la preuve en image sera toujours plus explicite que des mots, nous vous illustrons ici les deux méthodes existantes pour réaliser la mise en scène de votre maison ou appartement à vendre aussi appelé “home staging”. Ces illustrations sont de véritables cas clients que nous avons rencontrés au cours de notre expérience dans la transaction immobilière.
Cas 1 : Un appartement dépersonnalisé avant sa mise en vente (home staging physique)
Cet appartement situé dans le 18ème arrondissement de Paris, rue Léon, dans le quartier de la Goutte d’Or, avait été pris en photo avec une mauvaise exposition et une porte comportant des vitres jaunes… un peu passé de mode… PropriLib a rapidement identifié ces points négatifs et a mis en scène l’appartement pour montrer ses différents avantages qui du fait des photos n’étaient pas du tout mis en valeur. Admirez le résultat ! Les poutres apparentes ressortent beaucoup mieux et l’absence de porte offre de la perspective, ce qui n’est pas sans déplaire les amateurs de volumes importants.
Cas 2 : Un appartement mis en valeur par PropriLib grâce au home staging digital
Cet appartement situé dans le 19ème arrondissement de Paris à Botzaris est le fruit d’une succession. À la place d’entreprendre des travaux de rénovations coûteux, les héritiers souhaitant vendre le bien ont fait appel à PropriLib qui a mis en oeuvre un projet de home staging digital afin de mettre en valeur le bien à vendre.
Les résultats on été concluant dès la publication de la photographie de home staging sur les portails d’annonces immobilières qui s’est faite dans un second temps : PropriLib a constaté une augmentation du taux de visualisation significative (multiplication du nombre de vues par 5), y compris pour le nombre de demandes de visites. C’est grâce à cette solution de home staging que l’appartement a pu être vendu au meilleur prix plus rapidement !
Appartement à vendre issu d’une succession dans le 19ème arrondissement de Paris. Les travaux de rénovation à prévoir sont flagrants et ont tendances à effrayer nombre d’acquéreurs potentiels. Pour ne pas engager de frais, les héritiers ont mis en vente l’appartement en ayant recours à la solution de home staging digital proposée par PropriLib.
Solution : Le home staging digital réalisé par PropriLib, l’agence en ligne à commission fixe, ce qui a permis de vendre plus rapidement et au meilleur prix, grâce à la mise en valeur du fort potentiel de cet appartement en dernier étage.
5 – Chiffrez les travaux !
Electricité à refaire ? Gros oeuvre ? Cuisine ? Salle de bain ? Autant de travaux coûteux qui peuvent se rajouter au prix de vente d’un bien s’ils sont à effectuer. Il faut donc en tenir compte car l’acheteur ne mettra pas le même prix dans un bien rénové à neuf que dans un bien non rénové. En effet, lors de l’estimation, on se réfère à un prix au m2 global correspondant au secteur et surtout à la rue et l’emplacement exact du bien. Cependant, il est impossible d’afficher au même prix deux appartements semblables mais dans des états différents. Un appartement avec beaucoup de rénovation engendrera rapidement des travaux s’élevant à plus de 600€/m2.
Pour fixer au mieux le montant des travaux, il peut-être utile de réaliser des devis en amont de la mise en vente du bien immobilier. Pour coordonner l’ensemble de cette analyse de prix, PropriLib travaille avec des partenaires qualifiés dans la rénovation de bâtiment afin de pouvoir donner l’estimation immobilière la plus juste précise, y compris en cas de travaux de rénovation à prévoir.
Ainsi, cela permet d’éviter de surestimer un bien et donc de le rendre impropre sur le marché car un bien trop longtemps publié n’attire plus. Pour éviter de le laisser trop longtemps sur le marché avec peu de visites, il est important de créer une véritable stratégie de vente. Cette stratégie doit être axée sur le prix et la diffusion de l’annonce et sa qualité. Pour une estimation gratuite et au plus juste, faites estimer votre bien par PropriLib.
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